——开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付使用，但交付逾期并有瑕疵的，开发商应承担一定的违约责任。标签：房屋买卖|逾期交房|交付使用|瑕疵交付案情简介：2012年，张某与开发公司签订预售商品房合同，约定交房时间为同年12月31日，同时约定因“红线外市政接入”条件不具备的，交房时间相应顺延。2013年，张某以开发公司迟延交房，红线外市政未接入，且部分配套未能正常使用为由主张逾期交房违约金。法院认为：①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，开发公司与张某所签合同明确约定房屋实际交付程序，开发公司已依约向张某发出入住通知，张某亦办理收房手续，故应视为开发公司向张某交付了涉案房屋。②开发公司与张某所签合同中明确约定了相应交付条件。但根据已查明事实，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，交付房屋并不完全符合合同约定。结合合同中“红线外市政接入”条款，开发公司应在条件允许时完成红线外市政接入相关义务。同时，开发公司亦应承担房屋交付后红线内线路整改相应责任。③依我国合同法律规范规定，当事人可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金，亦可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。据此，法院结合涉案房屋所在小区部分配套无法正常使用确系红线外市政接入原因所致、涉案房屋已转移给张某占有、开发公司承担电力开闭站十分之一左右的造价分摊义务、开发公司仍在整改小区红线内的少数管线等基本事实，根据公平原则和诚实信用原则对开发公司应承担的违约金数额予以酌定。判决开发公司支付张某违约金4000元。案例索引：北京二中院(2013)二中民终字第10768号“张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《张某诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案(预售商品房的交付问题)》(盛蔚),载《中国审判案例要览》(2014民：252)。