——当商品房预售合同双方对约定符合“使用条件”的“通电”格式条款理解发生争议时，应认定并非接入临时用电。标签：房屋买卖|配套设施|合同解释|通常理解|临时用电案情简介：2009年，开发公司与何某签订商品房预售合同，约定开发公司在2011年6月30日前交房时，与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，包括通电，须符合使用条件否则视为延期交楼，构成违约。2013年，何某收房入住后发现，房屋接通的是临时用电而非城市生活用电，认为开发公司违约，应承担相应责任。法院认为：①开发公司作为全国知名的大型地产企业，其占有的社会资源和信息量是作为相对方的何某无法企及的，故在预售合同的整个缔约、履约过程中，开发公司一直处于主动和优势地位，掌控更多关键信息，拥有更多话语权；相反，何某等购房者多处于被动地位，信息基本来源于对方，没有更多与对方讨价还价机会。关于房屋交易专业知识，作为专业团队的开发公司，相对于一般购房者的何某而言，同样具有绝对优势；而对于期房，开发公司还拥有对未来房屋质量、小区及周边环境等关键信息的绝对掌控，何某对此知之较少，缔约多是基于对开发公司的信赖，这种信赖甚至是盲目的。售房者不会及时、准确、完整地披露所有交易信息，以便充分满足购房者知情权，相反，其通常总是充分利用自己交易优势来实现自己利益最大化。基于上述情况，法院对有争议合同条款解释，在尊重合同自由同时，应充分顾及交易实质正义。②合同解释必须符合交易目的。本案中，商品房是城市住房来源之一，必须满足城市居住生活所需，其中，稳定的生活供电是基础条件之一。既然合同约定“通电”必须符合“使用条件”,那么,此处“通电”必定是指电力能长期供应，且持续稳定，通常指接入城市生活供电网络。而临时用电通常并不能保证其供应是长期、持续和稳定的，故并不符合《供电营业规则》规定，不能将之视为合同约定的符合“使用条件”的“通电”。③《合同法》和《消费者权益保护法》规定，当合同当事人对格式条款理解发生分歧时，应适用特殊解释方法，作出对格式条款拟订者不利的解释，以便限制权利滥用，维护正常交易秩序，保障消费者利益，体现正义精神。本案中关于商品房“通电”的格式条款约定，因双方对其具体内涵理解不一致、法院对此应作出不利于开发公司的解释、认定“通电”并非接入临时用电开发公司未按约履行义务。④当对合同条款理解发生歧义时，一般应根据交易规则、交易习惯或生活常识，按照大多数人理解进行解释。本案中，双方对预售合同中关于“通电”条款理解产生歧义，法院应根据大多数房屋交易者(尤其是一般购房者)通常的、合理的认知标准进行解释。一般认为，城市住房所接入的应是城市公共生活用电网络，持续、稳定、有保障，而临时用电不确定、不稳定，不能满足居住生活所需，故开发公司关于房屋接通临时用电符合约定的辩称，不足为信。判决开发公司承担违约责任。案例索引：重庆五中院(2014)渝五中法民终字第00735号“何某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《商品房预售合同格式条款的解释——重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案》(黄淳、肖飞),载《人民法院报·案例精选》(20150108:06)。