——开发商或销售商或与买房人约定属于底层业主专有使用的小区建筑区划内绿地，应符合“明示属于个人”的条件。标签：房屋买卖|配套设施|绿地|业主专有|合同效力问题提出：开发商或与买房人约定，小区建筑区划内绿地属底层业主专有使用，是否有效?处理意见：①《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”据此，建筑区划内绿地，原则上均属业主共有，但亦有专属于个人例外情形。②开发商与买受人签订商品房买卖合同约定，由买受人专有使用院落绿地，该绿地连同底层商品房一起向买受人出售。按《物权法》规定，要使绿地专属于个人，需符合相关条件，即立法条文所表述“明示属于个人”。而要达到这一条件、须符合下列要素：一是窗前绿地规划须经规划部门事先批准。如商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地未报批，或报批后未经批准，或开发商与一层业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后补办了规划批准手续的，均不能认定窗前绿地买卖合同有效。二是开发商或销售商在出售商品房时、必须通过广告、合同或其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于一层住宅业主专有(独占)使用。亦即、开发商或销售商须有证据证明、在销售商品房时，其他业主知道或应当知道窗前规划绿地按规划和合同约定属于底层住宅业主专有使用。③需注意的是：第一，窗前绿地一般与底层住宅一同取得，一同移转让与。实践中业主之间转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该绿地转让行为应认定有效。第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅系专有使用权，而非所有权，因城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附土地以及所取得绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上植物享有所有权。第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公共设施及物业服务用房等有关公用事业建设和使用。第四，窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由享有绿地的一层业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。资料索引：见《如何认定〈物权法〉规定的明示属于个人的绿地》(《民事审判指导与参考》研究组),载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》(200802/34:183)。