——房屋出租人或出卖人在出租或出售房屋前，虽未取得房屋所有权，但嗣后取得所有权的，租赁或买卖合同应有效。 标签：房屋买卖|无权处分|房屋租赁|权利瑕疵案情简介： 1997年，水利厅将购自开发公司商品房出租给商贸公司。1998年，双方又解除 租赁合同，新签订买卖合同，约定商贸公司应支付拖欠的租金及购房款。1999年，水利厅以商 贸公司拖欠租金及购房款超过6个月，应依约解除合同 为由起诉。商贸公司以水利厅签订出租及买卖合同时未取得房屋所有权为由抗辩称合同无效。法院认为： ①水利厅对向商贸公司出租、 出售的大楼享有处分权利，双方当事人之间所签房屋租赁协议和售房合同，意思表 示真实，不违反法律和行政法规规定。至于当时未能及时拿到房屋所有权证，并非水利厅过错造成，亦未因此影响商贸公司对所租赁及随后购买房屋的实际使用。按双方在售房合同中约定的履行顺序，商贸公司向水利厅支付所欠房租和购房款在先，水利厅为其办理房屋所有权转移手续在后，商贸公司在自己未履行合同义务情况下，无权要求水利厅先为其办理房屋所有权转移手续。商贸公司在水利厅起诉前亦 并未主张合同无效，而是一直实际使用所购房屋，作为大楼承租人和购买人，商贸公司应了解该房产权状况，其提出水利厅隐瞒产权状况无相应证据， 故应认定售房合同有效。②鉴干商贸公司未按售房合同约定支付所欠房租和购房款 已超过6个月，故水利厅请求依约解除售房合同理由成立，应予支持。商贸公司应 将大楼房屋退还水利厅，并按售房合同约定承担违约责任。水利厅应对商贸公司装 修房屋所支出费用给予补偿。判决案涉房屋租赁及买卖合同有效，商贸公司支付水 利厅拖欠租金及经济损失，水利厅补偿商贸公司房屋装修费。案例索引： 最高人民法院(1999)民终字第152号“某水利厅与某商贸公司等租赁、买卖合同纠纷案”,见《甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉 案——如何认定本案房屋买卖合同的效力》(韩玫，最高院民事审判庭；审判长张雅 芬，代理审判员韩玫、冯小光),载《民事审判指导与参考 ·最高人民法院二审案件解析》 (200101/5:204)。