——作为出卖人的房地产开发企业取得商品房预售许可证之前，与买受人所签商品房标签：房屋买卖|预约合同|认购书|房屋预售问题提出：开发商未取得商品房预售许可证，与买受人所签商品房认购书是否有效?处理意见：①《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》均明确规定，商品房预售应取得预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由此可见，预售许可证明系针对商品房预售行为所作强制性规定。②商品房认购书作为一个独立合同形式，从其订立目的、约定内容看，通常系为将来双方当事人订立确定性的、正式商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，商品房认购书即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可请求对方当事人履行订立本约义务，不能请求履行本约内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。③既然作为预约合同的商品房认购书系出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所做承诺，而非正式商品房预售行为，作为法定商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明即不应对出卖人订立预约合同行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前所签商品房认购书等预约合同均为有效。资料索引：见《商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系》(《民事审判指导与参考》研究组),载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》(200804/36:281)。