——徐某彬诉丰沛公司商品房预约合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终2612号民事判决书 2.案由：商品房预约合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人）：徐某彬

被告（上诉人）：丰沛公司 【基本案情】
2017年9月28日，丰沛公司取得光亮·天润城（一期）的商品房预 售许可证。2017年11月25日，原、被告双方签订《商品房认购协议 书》。约定原告徐某彬认购光亮·天润城（一期） ×号楼×层×室商品 房，建筑面积为86.46平方米（最终以产权登记面积为准），按揭付款 建筑面积单价为7641元/平方米，总房价为660641元。第三条第一款约 定，签署本协议书时，乙方须向甲方支付定金2万元。该定金在双方签 署《重庆市商品房买卖合同》后自动转入首期房款。第二款约定，乙 方应在签订本协议并付足定金起7日内到甲方售楼中心完成《重庆市商 品房买卖合同》的正式签订并同时付清应付房款、大修基金及按揭办





理手续费等乙方应付款项。第三款约定，乙方履行完本条第一款、第 二款约定的事项后，乙方方可享受本协议约定的优惠政策，否则视为 乙方放弃该优惠条件。第四款约定，若乙方逾期不签订或不按本协议 约定的基本条件签订《重庆市商品房买卖合同》或不履行本协议中的 任何条款时，则视为乙方单方面违约解除本协议，视为乙方已自动放 弃本协议项下房屋之认购权利，乙方已交定金不予退还。同日，原告 徐某彬向丰沛公司缴纳案涉房屋定金2万元。
【法院裁判要旨】

重庆市北碚区人民法院经审理认为：虽然双方在认购协议中有签 订商品房买卖合同的截止时间的约定，但在具体履行该认购协议的过 程中，双方均以其行为对上述签订商品房买卖合同时间的约定进行了 变更。故对丰沛房地产公司辩称系徐某彬未能在认购协议约定的时间 与丰沛房地产公司签订商品房买卖合同，因此，徐某彬首先违反协议 约定的意见，不予支持。

丰沛房地产公司以徐某彬未缴清房款、大修基金及按揭办理手续 费为由，拒绝与其签订商品房买卖合同的行为，违反协议约定，应当 向徐某彬承担相应的违约责任。因本案丰沛房地产公司存在违约行 为，故徐某彬诉称要求丰沛房地产公司双倍返还定金4万元的请求，符 合法律规定，一审法院予以支持。从本案原告举示的微信聊天记录可 知，被告的置业顾问于2017年12月28日同意原告前往其售楼中心签订 商品房买卖合同，且从原告举示的录像资料中也可以看出，被告的置 业顾问也在与原告签订包括签约和按揭须知、个人询问笔录、增量房 交易契税、印花税税务代理协议等内容的合同。而关于被告为何在已 经认为原告违反认购协议的约定，双方之间的认购协议已于2017年12 月1日终止的前提下，还要与原告签订包括按揭须知、个人询问笔录、





增量房交易契税、印花税税务代理协议等内容的协议，被告所作的“签 订其他资料不能证明一定要签订正式的商品房买卖合同”的解释，明显 不能自圆其说。故虽然双方在认购协议中有签订商品房买卖合同的截 止时间的约定，但在具体履行该认购协议的过程中，双方均以其行为 对上述签订商品房买卖合同时间的约定进行了变更。故对被告辩称系 原告未能在认购协议约定的时间与被告签订商品房买卖合同，因此， 原告首先违反协议约定的意见，法院不予支持。

重庆市北碚区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、 第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若 干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告丰沛公司于本判决书生效之日起十日内返还原告徐某彬定金4 万元。

丰沛公司提起上诉。

重庆市第一中级人民法院经审理认为：丰沛公司以徐某彬未缴清 房款、大修基金及按揭办理手续费为由，拒绝与其签订商品房买卖合 同的行为，违反协议约定，存在主观过错，故徐某彬提出的丰沛公司 双倍返还定金4万元的请求，符合前述规定，一审法院予以支持并无不 当。

重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。





【法官后语】

认购协议虽然并非正式买卖合同，但仍然系双方真实意思的表 示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同当属合法有效。双方当 事人均应按照协议书的内容履行各自的权利和义务。在认购协议约定 的商品房买卖合同签订截止日期达至之后，买方仍未与卖方签订正式 合同，而卖方以续签其他协议等形式就正式合同签订与买方保持意思 联络，应认定双方在认购协议履行过程中就原合同签订时间进行了合 意变更。

在证明合意变更的过程中，法院依法采信微信聊天记录、录像等 电子、视频资料证据，符合证据审核的规定。基于该合意变更，双方 之间形成了新的约定，应当按照约定的内容完成正式的缔约，一方不 得任意拒绝履行。虽然被告辩称是因原告未缴清房款、大修基金及按 揭办理手续费，才拒绝与其签订商品房买卖合同的，但该理由不能成 立，由于被告违反协议约定，被法院判决承担相应的违约责任。原告 虽然未能在认购协议约定的时间内与被告签订商品房买卖合同，但根 据变更后的合意内容，不构成违约。

编写人：重庆市北碚区人民法院 黄飞