——王某、缪某诉徐某案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省江阴市人民法院(2022)苏0281民初2027号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(案外人):王某、缪某 被告(申请执行人):徐某
第三人(被执行人):房地产公司
【基本案情】
2021年8月，无锡仲裁委员会对徐某诉房地产公司一案作出仲裁裁决书： 房地产公司向徐某支付工程款9250601元及相应逾期利息。
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根据徐某的申请，江苏省江阴市人民法院于2021年11月立案强制执行， 并于同月查封房地产公司名下位于江苏省江阴市利某镇不动产一套(以下简称 案涉房屋)。案外人王某、缪某对执行标的提出异议后，该院作出执行裁定： 驳回王某、缪某的异议请求。王某、缪某不服该裁定，提起执行异议之诉。
缪某系王大某的妻子，王某系王大某的儿子。
2008年9月，王大某与房地产公司签订《房屋认购意向协议》,约定王大 某向房地产公司购买案涉房屋，单价2680元/平方米，王大某向房地产公司交 付认购意向金8万元。2008年9月2日，房地产公司向王大某出具收据一张， 载明收到王大某8万元。王某、缪某陈述房款系现金交付。
2009年，房地产公司与王大某签订《购(代建)房子订单(代协议)》, 约定王大某购买案涉房屋，价款合计8万元，一次性结清房款，注意事项中载 明房产证凭购房发票到房产交易所领取；备注中载明：因该幢房屋对购户造成 采光影响，所以经双方协商定价8万元整。
房地产公司交付案涉房屋后，自2015年起由王大某、王某、缪某等人居住 至今。2019年7月18日，王大某死亡。
房地产公司认可以下事实：1.房地产公司在开发房产时对居民王大某的住 宅采光造成影响，2008年9月2日经公司与王大某协商一致，公司将案涉房屋 以8万元的价格转让王大某，房款当日付清，于2009年签订购房协议，房产竣 工后立即交付王大某；2.王大某向房地产公司提出过要开购房发票，房地产公 司提出房款已经优惠，如需开发票要按照30多万元的价款开具，开发票的税费 应当由王大某承担，王大某不愿意承担税费，因此，房地产公司一直未开具案 涉房屋的购房发票，故案涉房屋一直未过户登记到王大某名下。
王大某名下另有位于江苏省江阴市某街住宅一套。2010年左右，王大某购 买了其他房屋一套，该房屋于2021年12月9日变更登记至王某、缪某名下。
案涉房屋所在小区其他房屋都已经办理了产权过户登记手续。
【案件焦点】
1.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若
一、对不动产的执行 43
干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条还是第二十 九条；2.王某、缪某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
江苏省江阴市人民法院经审理认为：
一 、关于争议焦点一，根据最高人民法院发布的第156号指导性案例，《执 行异议和复议规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权 利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记 在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用 第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法 院应予审查。本案中，王某、缪某主张本案既符合第二十八条也符合第二十九 条，因此，对本案是否符合上述两条的情形，均应当进行审查。
二 、关于争议焦点二，《执行异议和复议规定》第二十八条规定需要排除强 制执行的，应当具备四个情形：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书 面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部 价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付 执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，王大某与房 地产公司在2009年签订协议，合法有效；其次，因采光问题，经双方协商一致房 屋价款为8万元，一次性结清；最后，自2015年起，案涉房屋已交付给王大某，并 由王大某一家居住至今。故本案符合第二十八条第一项、第二项、第三项的规定。
关于是否符合第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记” 的问题。法院认为，只要买受人向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行 为，或者其未办理过户登记有合理的客观理由的，可以认定符合该条件。本案 中，房地产公司认可王大某曾向其提出开具购房发票的请求，因其要求王某国 承担税费，王大某不同意，故房地产公司一直未开具购房发票，导致未办理过 户手续。可知王大某已经积极向房地产公司主张开具购房发票，而购房发票是 办理房产证的必备资料，开具购房发票是房地产开发商的法定义务，协助买受 人办理房屋过户登记也是开发商的主要义务，因房地产公司未开具购房发票最
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终导致案涉房屋未能办理过户登记，是由房地产公司的原因造成的，并非王大 某的自身原因导致。因此，本案符合“非因买受人自身原因未办理过户登记” 的情形。综上，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，因 此，王某、缪某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
江苏省江阴市人民法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和 复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 事诉讼法》的解释》第三百一十条第一款的规定，判决如下：
不得执行案涉房屋。
【法官后语】
实践中，购房人向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产 过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地 产开发企业名下但已出卖给购房人的商品房采取执行措施时，购房人往往会提 出执行异议，以排除强制执行。该类纠纷关乎民生及社会稳定，妥善处理该类 问题，是人民法院立足时代、国情、文化，综合考量法、理、情等因素，实现 政治效果、法律效果和社会效果的有机统一的重要体现。
《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条分别对不动产买受人的 物权期待权和消费者物权期待权在何种情形下可以排除执行进行了明确，最高 人民法院指导性案例156号明确，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名 下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规 定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
本案中，除案涉房屋外，王大某、王某、缪某名下另有其他可用于居住的 房屋，因此，本案不符合第二十九条规定的情形，故应重点审查是否符合第二 十八条规定的情形。
根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定的内容，我们认为：书面合 同+合法占有+支付全部价款(或支付部分价款且剩余价款按法院要求支付)+ 非因买受人自身原因未办理过户登记=可以排除执行。司法实践中，前三个要
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件相对容易判断，但最后一个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”的 认定存在较大难度，也往往成为当事人的争议焦点。
我们认为，具有下列情形之一的，可以认定非因案外人自身原因未办理过 户登记手续：(1)案外人因办理过户登记与出卖人发生纠纷并已提起诉讼或申 请仲裁；(2)案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用 房等原因未能办理过户登记手续；(3)案外人已向房屋登记机构提交了过户登 记材料，或者已向出卖人提出了办理过户登记请求；(4)新建商品房虽不符合 首次登记条件，但已办理买卖合同网签备案；(5)案外人通过其他方式积极主 张过物权登记请求权，或有其他合理客观理由未办理过户登记。
本案中的情形已经符合书面合同+合法占有+支付全部价款的要求，是否 “非因买受人自身原因未办理过户登记”,是审查的重点。本案中，房地产公司 认可王大某曾向其提出开具购房发票的请求，因公司要求王大某承担税费，王 大某不同意，故房地产公司一直未开具购房发票，导致未办理过户手续。
《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条第二款第一项规定“任何单 位和个人不得有下列虚开发票行为：(一)为他人、为自己开具与实际经营业 务情况不符的发票”。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十四条规 定“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未 发生经营业务一律不准开具发票”。本案中，双方确认的交易总价款为8万元， 房地产公司提出“如需开发票要按照30多万元的价款开具，开发票的税费应当 由王大某承担”的主张，已经涉嫌违反国家发票管理规定，王大某对此提出异 议，双方因此产生纠纷，不能归咎于王大某。
由此，王大某已经积极向房地产公司主张开具购房发票，因房地产公司未 开具购房发票最终导致案涉房屋未能办理过户登记，是由房地产公司的原因造 成的，并非王大某的自身原因导致。因此，本案符合“非因买受人自身原因未 办理过户登记”的情形。综上，法院判决支持了王某、缪某关于不得执行案涉 房屋的诉讼请求。
编写人：江苏省江阴市人民法院潘亚伟廖宏娟
