——吕某玲诉李某房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2019）兵08民终438号民 事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告（上诉人）：吕某玲
被告（被上诉人）：李某 【基本案情】
2016年12月13日，李某国作为卖方（甲方）与作为买方（乙方） 的原告吕某玲签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：（1）甲方所 售房屋的基本情况为甲方所售房屋位于石河子市×× 小区××栋×× 号，房 屋建筑面积为60.5平方米，用途为住宅；（2）房屋价格、其他费用及 付款方式为：①甲方所售房屋总金额为（人民币）18万元、②交易税 费由乙方缴纳，③付款方式为甲乙双方自本合同签订后一次性付清； （3） 甲方在2016年12月13日将房屋交付乙方； ⅆⅆ（6）本合同在履 行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的， 甲、乙双方可
依法向该房屋所在地人民法院提起诉讼；（7）本合同自甲、乙双方签 字后生效；（8）本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，房屋登记部 门存档一份。当日，李某国作为纳税人缴纳房屋转让所得的个人所得 税1864.16元，原告吕某玲作为纳税人缴纳住房买卖契税5592.48元。 2016年12月28日，石河子市房屋产权交易中心出具房屋交易与产权意 见书（转移）一份，载明本案案涉房屋的具体情况及转出方李某国、 转入方即原告吕某玲的身份信息。
本案案涉房屋石河子市×× 小区××栋×× 号一直由原告吕某玲居住， 但其并未依合同约定支付房屋买卖对价18万元，并在庭审中陈述原告 与李某国系夫妻，双方财产捆绑，加之原告自身有借款、同时要支付 李某国就医的费用，故原告与李某国商定不再另行支付购房款，而是 通过支付李某国医疗费的方式冲抵，但其未能提供证据予以证明。
另查明：（1）案涉石河子市×× 小区×× 栋×× 号房屋系李某国的个 人婚前财产。（2）1998年7月23日，李某国与吕某玲登记结婚，婚后 未生育子女。2017年2月6日，李某国因病死亡。李某国死亡后，法定 继承人有其妻即原告吕某玲、其与前妻生育的儿子即被告李某，该两 位法定继承人因李某国的遗产分割、抚恤金丧葬费问题产生纠纷，由 李某作为原告将吕某玲诉至法院，但双方之间关于本案案涉房屋的继 承问题仍在审理过程中。（3）被告李某为视力残疾。
【案件焦点】
1.案涉《房屋买卖合同》是否有效；2.吕某玲主张由李某协助其办 理案涉房屋过户手续是否应当得到支持。
【法院裁判要旨】
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院经审理认为：关于争议焦点 一，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终 止民事权利义务关系的协议。签订合同的行为，是一种民事法律行 为，是民事主体即平等主体的自然人、法人、其他组织通过意思表示 设立、变更、终止民事法律关系的行为。法律规定，民事法律行为若 为有效，必须具备的要件是行为人意思表示真实。行为人与相对人以 虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应为无效。本案中，依查 明事实可知，原告吕某玲和被告李某之父李某国虽然实施了买卖房屋 的签约行为，但所谓买卖是双方为完成房屋过户手续的虚假意思表 示，隐藏于买卖行为的表意之中，也就是说，双方的真意并非要进行 真实的房屋买卖行为。因此，原告吕某玲和被告李某之父李某国实施 的房屋买卖行为系无效法律行为。故对于原告主张确认案涉2016年12 月13日原告和被告父亲李某国所签订的房屋买卖合同有效的诉讼请 求，该院不予支持。关于争议焦点二，案涉房屋买卖合同系属无效， 则原告主张由被告协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求不符合法 律规定，该院不予支持。
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院依照《中华人民共和国民法 总则》第一百四十三条、第一百四十六条， 《中华人民共和国合同 法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规 定，判决如下：
驳回原告吕某玲的诉讼请求。
吕某玲不服一审判决，提起上诉。
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院经审理认为本案焦点问题 为：（1）吕某玲与李某父亲李某国生前所签订的《房屋买卖合同》是
否有效；（2）吕某玲主张由李某协助其办理案涉房屋过户手续应否支 持。
关于焦点一，根据查明的事实，上诉人提交的与被上诉人父亲李 某国生前所签订的《房屋买卖合同》系在石河子市不动产交易中心备 案的合同，被上诉人亦认可《房屋买卖合同》中“李某国”的签名系其 父亲本人所签，真实性应予确认。被上诉人主张签订合同时，其父亲 李某国因病神志不清，合同内容非李某国真实意思表示，对此被上诉 人负有举证责任。但在一审、二审中被上诉人均未举证证明，因此， 对上诉人和李某国生前签订的并在石河子市不动产交易中心备案的 《房屋买卖合同》的效力，法院予以认定。依法成立的合同受法律保 护。李某国生前不仅与上诉人订立了房屋买卖合同，且已履行了交回 原房产证及交纳契税和房屋转让所得税的手续。一审认定该合同无效 不当，法院予以纠正。
关于焦点二，因上诉人与李某国生前签订的《房屋买卖合同》有 效，故上诉人要求被上诉人作为李某国的继承人协助其办理该房屋过 户手续合法有据，法院予以支持。如果双方当事人就房屋价款有争 议，可另行解决。综上，吕某玲的上诉请求成立，应予支持。
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院依照《中华人民共和国合 同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初390号民事判决；
二、上诉人吕某玲与李某国生前于2016年12月13日签订的《房屋 买卖合同》有效；
三、被上诉人李某于本判决生效后五日内协助上诉人吕某玲办理 石河子市×× 小区××栋×× 号房屋的转让过户手续。
【法官后语】
在日常生活中，近亲属间尤其是夫妻之间互相买卖房屋的情形并 不常见，关于该种房屋买卖合同相关的法律问题也鲜有人探讨。而在 近几年，随着各地房价的不断攀升，在此种情形下的房屋买卖合同的 效力问题显现出来，针对此类案件，不同的审判人员从不同角度，可 能会有不同的审判思路和见解。本案中，原告吕某玲与被告李某之父 李某国系夫妻关系，二人在婚姻关系存续期间签订了一份《房屋买卖 合同》， 约定李某国将其婚前所有的一套房产出售于原告吕某玲，购 房款18万元，双方分别缴纳个人所得税和契税，共同居住于该房屋， 吕某玲未向李某国支付房屋买卖对价18万元。此后，在办理过户手续 过程中，李某国因病去世， 吕某玲将李某国与前妻之子即被告李某诉 至法院，要求被告李某协助其办理案涉房屋的过户手续。一审法院认 为民事法律行为若为有效，必须具备的要件是行为人意思表示真实。 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应为无 效。本案中，原告吕某玲和被告李某之父李某国虽然实施了买卖房屋 的签约行为，但所谓买卖是双方为完成房屋过户手续的虚假意思表 示，隐藏于买卖行为的表意之中，也就是说，双方的真意并非要进行 真实的房屋买卖行为，因此，原告吕某玲和被告李某之父李某国实施 的房屋买卖行为系无效法律行为。二审法院则认为房屋买卖合同系李 某国本人与原告吕某玲签订，被告李某未有证据能证实合同内容非其 父李某国的真实意思表示，且李某国已经履行了交回原房产证及交纳 契税和房屋转让所得税的手续，故李某国与原告吕某玲签订的房屋买 卖合同应为有效，至于房屋买卖对价18万元，双方若有争议，可另行
解决。两审法院均对夫妻间相互进行房屋买卖行为的效力进行了分 析，一审法院主要从房屋买卖合同自身特征及进行房屋买卖行为的当 事人意思表示是否真实的角度进行分析论证，二审法院除对进行房屋 买卖行为的当事人意思表示是否真实进行论证外，还关注了双方举证 责任的分配及各证据证明力大小的问题，同时表示双方可就房屋买卖 对价问题另行解决，从总体上更为全面地对夫妻间相互买卖房屋的效 力问题进行了阐述，更具有说服力，也更易于被当事人接受，对于同 类案件，具有较强的指导意义。
编写人：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 田丽丽
