——刘某经诉丹阳公司房屋拆迁安置补偿合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
河北省衡水市中级人民法院（2019）冀11民终1262号民事判决书 2.案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：刘某经
被告（上诉人）：丹阳公司 【基本案情】
2012年3月25日，刘某经与衡水市某安置拆迁建设指挥部（以下简 称拆迁指挥部）、丹阳公司签订《房屋拆迁异地安置补偿协议书》 （以下简称协议书），该协议约定了被拆迁房屋的位置、房屋类别、 建筑面积、土地使用面积、房产证号以及拆迁补偿方式（异地安置方 式）。协议书同时约定了安置楼房的位置、按照补偿标准主楼的安置 面积、安置房屋每平方米的价格。另外，合同约定了安置楼房于2013 年12月交付使用，被告自行过渡期间， 自签订协议交钥匙具备拆除条 件之月起，拆迁指挥部按拆迁建筑面积给付原告××个月过渡费××元。 如因被告交房延期而产生的过渡费由丹阳公司向原告支付，并按相关
政策予以增加。被告丹阳公司必须按照国家工程技术规范的要求施 工，如发生质量问题由被告丹阳公司承担一切责任和损失。2017年11 月21日，原告刘某经与被告丹阳公司、盛鼎公司签订了《关于×× 回迁 楼×单元 ×× 室问题的会议决议》（以下简称会议决议） ， 内容为： （1）案涉房屋物业费自2017年1月1日开始给业主计费，2014年4月1日 至2016年12月31日的物业费由丹阳公司代付；（2）2017年11月30日之 前对以上三户进行一次整体查验，房屋质量质保期顺延，2017年1月1 日开始计算质保期，该会议决议同时约定：“此决议要求业主于7日内 完成物业费交付，如7日内未交付，此决议自动作废。”原告刘某经在 签订该会议决议后于第二日向盛鼎公司交付了物业费。
另查明，2016年8月17日原告刘某经在入房验收表上签字确认。截 至2018年5月14日，被告丹阳公司共对案涉房屋进行修复共计6次，涉 及房屋墙面裂纹、墙皮脱落、厨房卫生间、墙面瓷砖脱落、卫生间屋 顶漏水等多方面问题。原告起诉后，被告丹阳公司于2018年5月14日对 案涉房屋进行了维修，并已修复完成。原告刘某经系案涉房屋的业 主。
【案件焦点】
1.被告丹阳公司应否赔偿原告损失， 以及原告刘某经房屋损失如 何计算；2.原告刘某经主张房屋质保期顺延能否得到支持；3.原告主张 的精神损害抚慰金、免物业费、水费、电费，以及要求被告赔付交通 费、电话费的问题。
【法院裁判要旨】
河北省衡水市桃城区人民法院经审理认为：原告刘某经与被告丹 阳公司、拆迁指挥部签订的协议书，合法有效。被告丹阳公司交付案 涉房屋后又继续进行修复，应当承担赔偿责任。结合双方履约情况， 法院酌定案涉房屋月租金约为×× 元，损失应自2014年4月开始计算至 2018年5月。刘某经与盛鼎公司、丹阳公司签订的会议决议合法有效， 会议决议对质保期的约定，法院予以认可。原告要求顺延质保期，缺 乏事实及法律依据，法院不予认可。原告主张免物业费、水费、电 费，赔偿交通费、电话费、精神损害赔偿金，证据不足，法院不予支 持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 十三条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告丹阳公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘某经 ××元；
二、驳回原告刘某经其他诉讼请求。
刘某经、丹阳公司不服原审判决，提起上诉。
河北省衡水市中级人民法院经审理认为：根据刘某经提交的证 据，可以证实案涉房屋在2014年4月通知交房时存在墙体裂纹等问题， 且该问题至2016年8月17日刘某经实际办理入住手续时依然未得到全部 解决，并持续至2018年5月才修复完毕。前述质量问题虽尚未达到根本 违约的程度，但因修复时间长，必然对刘某经正常使用房屋产生不利 影响，并造成相应损失，丹阳公司依法应承担赔偿责任。鉴于刘某经 在此期间并未实际另行租赁房屋居住，一审法院根据相关网络平台公
布的同地段、同类型房租价格以及对案涉房屋周边同类型房屋出租价 格的询问，结合双方履约情况、过错承担、兼顾公平原则，酌定每套 房屋每月×× 元， 自2014年4月开始计算刘某经的损失至2018年5月并无 不当，法院予以维持。关于质保期的顺延及物业费、水费、电费、交 通费、精神损害赔偿金的问题，二审法院同意一审法院的裁判意见。 衡水市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
目前我国的拆迁补偿方式主要以货币补偿和房屋置换两种方式为 主。其中房屋置换的方式虽然解决了住房的问题，但容易因房屋质量 问题而引发纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条以 及《中华人民共和国建筑法》第六十二条的规定，建筑企业保障交付 的房屋在质量保修期内应符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋 质量保证书等材料中所承诺的质量标准。对于买受人来说，购买商品 房的主要目的大多数情况下是居住使用。因此，如果买受人所购买的 房屋不能居住使用，那么其购房目的显然不能实现。因此，开发商交 付的商品房或者安置房是要通过竣工验收合格并具备正常居住使用条 件的。
无论是安置房还是商品房出现的房屋质量问题，按照性质和程度 可分为房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的严重质量问题和 其他一般质量问题三种情况。（1）房屋出现主体结构质量不合格的情 况，依据《商品房销售管理办法》第三十五条及2020年《最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九
条的规定，买受人有权要求解除合同，办理退房手续，造成损失的， 买受人可以要求开发商赔偿损失。其中买受人认为主体结构质量不合 格的，可以依照有关规定申请相关的房屋质量监督部门的司法鉴定机 构进行鉴定，一般买受者的单方鉴定无法作为法院的判决依据。（2） 房屋出现影响正常使用的严重质量问题。依据2020年《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 的规定，买受人请求与开发商解除合同，并要求开发商赔偿损失的请 求，应予支持。（3）其他一般质量问题。在实际生活中，房屋主体不 合格或质量存在严重问题的情况是比较少见的，若房屋出现上述情 况，一般很难通过商品房竣工验收。因此，大多数房屋质量问题是其 他一般质量问题，即房屋出现质量瑕疵，该瑕疵尚未达到影响房屋的 正常使用。例如，房屋渗水、部分墙面细小开裂、地面空鼓、墙皮脱 落等情形。本案即属于这一情形。在这种情况下，由于未对居住使用 造成严重影响，不能要求退房，当然也不能以这样的一般质量问题而 拒收房屋。如果买受人要求退房，这时需要仔细查看买受人和开发商 签订的商品房买卖合同约定的条款内容，若合同中没有相关的约定， 买受人坚持退房并拒绝办理交房手续的，有可能因未按约定履行合同 义务，反而致使买受人违约，需要承担违约责任。买受人在面对这一 情形时，可以依据2020年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干规定问题的解释》第十条的规定，在保修期内要 求开发商承担修复责任，若开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修 复，买受人可自行或找第三人维修，修复费用和修复期间造成的损失 由开发商负担。
业主（买受人）在与开发商签订商品房买卖合同或者拆迁安置补 偿协议时均需要仔细核对条款内容，避免后期合同履行将出现的风 险，切实维护自身合法权益。
编写人：河北省衡水市桃城区人民法院 王倩
