——邱某仪诉宏都公司商品房预售合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2498号民事判 决书

2.案由：商品房预售合同纠纷 3.当事人
原告：邱某仪

被告：宏都公司 【基本案情】
2013年4月30日，原告邱某仪（乙方）与被告宏都公司（甲方）签 订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同就房屋 标的物、价款、付款方式、房屋交付、产权登记、违约责任等进行了 约定。房屋坐落于从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城B区×栋 ××× 号；房屋价款为1555701元；付款方式为分期付款。其中合同第二 十一条产权登记约定：双方同意选择以下方式为乙方办理房地产权 证：乙方委托甲方办理，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内





（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将 以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。合同第二十二条约定：如因 甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办理并 取得《房地产权证》，则甲方应自逾期之日的次日开始，每日的按该 商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。

合同附件七《补充协议》第五条约定：本合同所有0.05%的违约 金比例均调整为0.01% 。第十一条约定：宏都公司应当在该商品房项 目交付使用之日起420个工作日内协助邱某仪到房地产登记机构办理房 地产权证，且房地产权证登记时间视为邱某仪取得房地产权证时间。

上述合同签订后，原告邱某仪向被告宏都公司支付了全部购房 款。双方于庭审中确认，案涉房屋实际交付时间为2013年6月30日，约 定案涉房屋应取得房地产权证的日期为2015年3月5日前，实际取得房 地产权证的时间为2018年6月6日。同时被告确认不能按时办证是其自 身原因所造成。
【案件焦点】

1.在是否适用诉讼时效制度的问题上，应首先区分当事人提出的 诉讼请求的请求权基础；2.适用诉讼时效制度，对于约定为按日计付 的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉 讼时效。
【法院裁判要旨】

广东省广州市从化区人民法院经审理认为：原告邱某仪与被告宏 都公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是





双方当事人的真实意思表示， 内容未违反法律行政法规的强制性规 定，应为合法有效。

原告邱某仪诉请要求被告宏都公司支付逾期办证违约金，宏都公 司对于逾期办证的事实无异议，但认为邱某仪主张的逾期办证违约金 部分已过诉讼时效。法院认为，邱某仪的主张为逾期办证违约金，该 请求权为债权性质，应适用诉讼时效的规定。双方合同明确约定逾期 办证违约金按日计算，故诉讼时效也应按日分别推算。《中华人民共 和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利 的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期 间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计 算 … …”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民 法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除 外。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，当权利 人之权利受到损害的事实发生在2015年9月30日之前，且未在2017年9 月30日之前主张的，该诉讼时效期间已届满，义务人已经确定取得了 不履行义务的诉讼时效抗辩，该抗辩权不因民法总则施行而消灭；当 权利人之权利受到损害的事实发生在2015年10月1日之后，在2017年10 月1日后起诉的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生， 基于新法优于旧法原则，诉讼时效因民法总则的施行而变更，适用三 年的诉讼时效期间。因此，对于原告邱某仪主张从2015年3月5日至 2018年6月6日的逾期办证违约金，其诉讼时效应分段考虑，2015年3月 5日至2015年9月30日的逾期办证违约金应适用民法通则关于两年普通 诉讼时效的规定，被告宏都公司抗辩已超过法定诉讼时效，法院予以 采纳；2015年10月1日至2018年6月6日的逾期办证违约金应适用民法总 则关于三年诉讼时效的规定，原告邱某仪于2019年6月4日起诉，被告 宏都公司抗辩原告邱某仪主张的2015年10月1日至2016年6月3日的逾期





违约金已过三年诉讼时效，法院予以采纳。因此，本案逾期办证违约 金应以总房价1555701元为基数，从2016年6月4日起计至2018年6月6日 止 ， 共 732 天 ， 按 照 每 日 0.01% 的 标 准 计 算 ， 共 计 113877.31 元 （1555701元×0.01%×732天=113877.31元）。

综上，广东省广州市从化区人民法院依照《中华人民共和国民法 总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五 条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一 十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定， 判决如下：

一、被告宏都公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱 某仪支付逾期办证违约金113877.31元；

二、驳回原告邱某仪的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案被告宏都公司对原告邱某仪主张的逾期办证违约金提出抗辩 意见，认为原告主张的逾期办证违约金部分已过诉讼时效不应支持。 是否适用诉讼时效制度，应先审查权利人提出诉讼请求的请求权基 础。原告邱某仪对被告宏都公司所提出的未能按期办理和交付所购房 屋的转移登记手续而产生的支付违约金请求，其产生违约金诉请的原 因虽然与案涉所购房屋的所有权状态有关，但是其权利基础系出卖人 逾期办证的不作为行为所产生的要求合同相对人为合同约定或法律规 定的特定给付，是债权请求权的一种，且不属于法律规定的不适用诉 讼时效制度的情形，应当依法适用诉讼时效制度。最高人民法院发布 的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中第





四部分第十八条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约 金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”裁判 是否适用诉讼时效制度时应注意将逾期办证违约金之债权请求权与逾 期办理和交付房产证之物权请求权区分开来。

合同明确约定逾期办证违约金按日计算，故诉讼时效也应按日分 别推算，并依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中 华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定进行审查。《中华人 民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，当权利人之权利受到损 害的事实发生在2015年9月30日之前，且未在2017年9月30日之前主张 的，该诉讼时效期间已届满，义务人已经确定取得了不履行义务的诉 讼时效抗辩，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》施行而消 灭；当权利人之权利受到损害的事实发生在2015年10月1 日之后，在 2017年10月1日后起诉的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《中华人民共 和国民法总则》施行后产生，基于新法优于旧法原则，诉讼时效因 《中华人民共和国民法总则》的施行而变更，适用三年的诉讼时效期 间。因此，对于原告邱某仪主张从2015年3月5日至2018年6月6日的逾 期办证违约金，其诉讼时效应分段考虑，2015年3月5日至2015年9月30 日的逾期办证违约金应适用民法通则关于两年普通诉讼时效的规定， 已超过法定诉讼时效；2015年10月1日至2018年6月6日的逾期办证违约 金应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，原告邱某仪于2019年6月 4日起诉，2015年10月1日至2016年6月3日的逾期违约金已过三年诉讼 时效。

编写人：广东省广州市从化区人民法院 岳素萍