胡某某诉商业管理公司委托合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市中级人民法院(2021)桂01民终12208号民事判决书 2.案由：委托合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):胡某某
被告(被上诉人):商业管理公司 第三人：房地产开发公司
【基本案情】
2018年5月10日，胡某某与房地产开发公司签订《南宁市商品房买卖合 同》,约定，胡某某向房地产开发公司购买地下室商业及幼儿园地下一层B1234 号房屋。同日，胡某某(甲方，委托方)与商业管理公司(乙方，受托方)签 订《商铺委托经营合同》 一份，约定：甲方将其购买的地下一层B1234 号商 铺，建筑面积4.31平方米，委托乙方代为经营管理有关事宜。
216
中国法院2024年度案例 ·合同纠纷
签订合同后，胡某某向商业管理公司缴纳委托经营管理费44449元。其后， 商业管理公司将该项目建成，部分摊位已实际出租且对外营业。截至案件开庭 审理之日，商业管理公司未向胡某某支付过案涉商铺的收益金。
胡某某向法院提出诉讼请求：1.解除胡某某与商业管理公司签订的《商铺 委托经营合同》;2.商业管理公司向胡某某退还商铺委托经营管理费44449元 并支付利息。商业管理公司认为合同第三条中明确约定该委托为不可撤销，说 明双方通过合同的约定已经排除任意解除权。
【案件焦点】
1.胡某某对《商铺委托经营合同》是否享有任意解除权；2.商业管理公 司在合同履行中是否存在不履行管理等合同义务的行为，合同应否解除；3.商 业管理公司应否退还委托管理费及利息。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院经审理认为：双方签订合同的第三 条约定“甲方不可撤销地授权乙方，以甲方的名义与第三方签订该商铺《租赁 合同》,以及办理其他租赁或与房屋经营管理相关的一切事宜的权利”,该约定 是双方对于合同解除权行使作出的特别约定，应认定为对任意解除权的约定排 除适用，该约定未损害国家利益、社会公共利益及他人的合法利益，未违反法 律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同条款。胡某某仍基于合同任 意解除权主张解除合同，不予支持。
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院判决如下： 驳回胡某某的诉讼请求。
胡某某不服一审判决，提起上诉。
广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国 民法典》第九百三十三条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除 合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除 方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿
二十二、委托合同纠纷 217
对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益”规定，委托合同双方可以随时 解除委托合同，胡某某要求解除双方的委托合同法律依据充分。从双方《商铺 委托经营合同》第三条的约定内容看，显然约定的是胡某某授权商业管理公司 对外出租商铺及办理商铺经营管理事务、胡某某认可商业管理公司对外签订合 同效力的意思表示，并非胡某某放弃对《商铺委托经营合同》本身的任意解除 权，故胡某某依照法律规定的合同解除权要求解除与商业管理公司的委托合同， 应当予以支持。
广西壮族自治区南宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第一款第二项和《中华人民共和国民法典》第九百二十四条、 第九百二十八条、第九百三十三条之规定，判决如下：
一 、撤销广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院(2021)桂0102民初118 号民事判决；
二 、解除胡某某与商业管理公司的《商铺委托经营合同》; 三 、商业管理公司退还胡某某委托经营管理费31114.3元； 四 、驳回胡某某的其他诉讼请求。
【法官后语】
商铺返租是近年来兴起的房地产营销手段，开发商将一个商业项目分割成 众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在 一定期限内，商铺由开发商或第三方企业统一经营管理，在约定时间内支付给 小业主一定的租金回报。对于普通投资者来说，商铺售后返租是一个诱人的 “蛋糕”,投资者在收铺后的一定期限内，可以拿到高额的投资回报，不仅跑赢 通货膨胀带来的消费物价变动趋势，而且比投资住宅、写字楼的回报要高很多。 因此，商铺返租类案件更易呈现出高发性、群体性、区域性的特点，审理该类 案件时更需审慎对待，应从以下几个方面循序渐进予以考量。
1.从约定的民事权利义务内容区分隶属的法律关系
商铺返租是开发商为了促进销售，在销售商铺时与买方缔结形成的民事权 利义务关系，是一种常见的市场行为，根据缔结形成的民事权利义务内容，一
218
中国法院2024年度案例 ·合同纠纷
般可归属为不同的合同种类，以下为常见的合同种类，在司法实务中极易产生 混淆：(1)租赁合同。租赁合同的法律关系特征在于出租人负有向承租人交付 租赁物的义务，承租人以支付租金为代价对租赁物享有限制性占有、使用、收 益的权利，交付环节的约定是租赁合同法律关系的重要特征，故此时商铺售后 返租合同的内容往往表现为买受人在签订商铺购买合同的同时，一并签署商铺 返租协议，协议的签订在一定程度上具有强制性、依附性，买受人基于商铺买 卖合同享有出租人的权利义务，开发商或开发商准许入围的第三方企业享有承 租人的权利义务，且约定“到期后向买受人返还商铺”“到期后继续延长租赁 期限”,租赁收益为固定、稳定收益，不因是否对外租赁而影响收益，此种返 租合同具备租赁合同法律关系的要件特征。(2)委托合同。在返租的本质下， 此时协议双方对于租赁、收益等主要民事权利义务的约定与租赁合同无异，但 基于委托合同的法律要件特征，委托合同的主要合同内容在于受托人接受委托 人的委托，基于委托人的授权以委托人的名义对外作出民事行为，而民事行为 是否成立并生效，并不当然取决于受托人，故对应民事行为亦不能当然产生收 益，故此时返租协议约定的收益并非固定或稳定的收益，而是视实际对外租赁 情况产生的不确定的、浮动收益，这是返租协议具备委托合同特征的关键之处。
(3)民间借贷合同。与租赁合同相对应，此类型的返租合同中，开发商为了快 速回笼资金，实现资本利用率的最大化，往往以返租的形式掩盖借贷的目的， 对于交付条件、租赁期限等未作明确约定甚至未予约定，买受人自始不参与商 铺的交付、返还，商铺仅仅是买受人参与投资的形式，实质是开发商对于买受 人到期还本付息的高回报承诺。
具体到本案中，胡某某与商业管理公司签订的返租协议，约定前两年免除 收益金，第三年按固定金额收取收益金，从第四年开始视商业管理公司对外租 赁的实际情况收取浮动收益金，说明约定的收益金并非固定、稳定的；而且， 商业管理公司作为开发商默许的第三方企业，与胡某某明确约定了商铺交付条 件、交付期限、返还条件等权利义务。从上述不同法律关系的厘定来看，该返 租协议应认定为委托合同。
二十二、委托合同纠纷 219
2.从隶属的法律关系抽离不同的解除要件
租赁合同、委托合同、民间借贷合同在《中华人民共和国民法典》的法律 体例中属于有名合同，应适用民法典关于合同通则的规定，意即解除合同应符 合约定和法定情形，约定解除权的情形各异，法定解除权包含了任意解除权、 根本违约情况下守约方的解除权、合同因客观原因无法继续履行情况下双方的 解除权。而任意解除权以法律明确规定为前提，对于租赁合同、委托合同，民 法典赋予了任意解除权，如《中华人民共和国民法典》第七百三十条“当事人 对租赁期限没有约定或约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定 的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同”、第九百三十三条“委托人 或者受托人可以随时解除委托合同”;对于民间借贷合同，则需对是否符合约 定解除条件、是否构成根本违约予以认定，继而审查解除合同的条件是否成就。 如上所述，本案返租协议应认定为委托合同，在审查解除合同条件是否成就时， 应根据委托合同的特殊性，对于委托合同中双方当事人享有的任意解除权予以 确认。
3.从不同解除要件判断具体解除权的行使
任意解除权不以当事人违约为前提，而是完全按照一方当事人自己的意愿 而单独解除合同，对任意解除权的排除放弃是涉及当事人的重大权利事项，对 该事项应约定具体、明确，不存在理解上的歧义，否则，不当然产生排除适用 的法律后果，如存在理解上的歧义，亦应结合上下文义、合同条款体例等作出 准确推定，不能因合同内容出现“不可撤销”等含糊词义而当然推定当事人作 出排除适用任意解除权的重大意思表示。
具体到本案，虽然合同有“不可撤销”的表述，但从合同的前后文义来 看，该表述的后半段文义表述为“甲方不得以任何理由予以干涉，且应当无条 件认可乙方所代理对外签订的合同的效力”,说明该条款的表述重点在于委托 方对于受托方对外签订合同效力的肯定，目的在于保护交易的安全性和稳定性， 不应脱离具体文义而片面得出放弃权利的结论；而且，从合同的履行情况来看， 虽然一审时商铺的经营情况尚可，但随着时间推移，仅数月后的二审诉讼中，
220
中国法院2024年度案例 ·合同纠纷
商铺的经营情况迅速急转直下，商业管理公司视经营情况亦长期无法兑现收益 金的承诺，在商业管理公司无法逆转萧条局面的情况下，买受人行使任意解除 权，自行盘活商铺，复苏项目经济，亦不失为折中之举。因此，二审认定委托 人未排除适用任意解除权，并支持委托人的合同解除请求，符合双方约定及合 同履行的客观实际。
编写人：广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院农慧兰
