–某医院诉海鲜公司等租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省枣庄市中级人民法院(2022)鲁04民终1070号民事判决书 2.案由：租赁合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):某医院
被告(上诉人):海鲜公司、餐饮公司 被告：杜某、刘某
【基本案情】
2020年12月，某医院通过某工程项目管理公司对其餐厅经营权租赁项目 对外公开招标。2020年12月30日，海鲜公司发出投标函，承诺对招标文件的 所有条款完全予以确认，并无条件接受。后海鲜公司中标。2021年1月8日， 某医院向海鲜公司出具了《中标通知书》。《某医院餐厅经营权租赁项目竞争性 谈判文件》中“招标人须知”约定：招标人和中标人应当自中标通知书发出 之日起10天内，根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人无 正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者 不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投保保证金不予 退还。……未经出租方书面同意，承租方不得将租赁房屋转租、转让、转借， 不得利用租赁房屋进行违法活动，否则出租方有权解除合同。海鲜公司中标后， 并未就某医院餐厅经营权与其订立书面合同。2021年3月15日，海鲜公司 (甲方)与餐饮公司(乙方)签订《变更协议书》。协议约定：甲方于2021年 3月15日将某医院餐厅经营权变更为餐饮公司经营接手。接手后餐厅的一切事 务由乙方负责，盈亏与甲方无关。《变更协议书》签订之日至今，某医院餐厅 一直由餐饮公司经营。餐饮公司没有缴纳租赁费，也没有缴纳水、电费。另查 明，餐饮公司系杜某个人独资的有限责任公司。

【案件焦点】
1.某医院与海鲜公司是否建立了租赁关系；2.案涉《变更协议书》的性 质；某医院与餐饮公司是否建立了租赁关系；3.某医院一审请求海鲜公司、餐 饮公司搬离案涉餐厅并返还海鲜公司、餐饮公司支付占用某医院餐厅期间的租 金是否具有事实依据。

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十五、租赁合同纠纷 147

【法院裁判要旨】
山东省枣庄市市中区人民法院经审理认为：某医院与海鲜公司通过招投标 程序达成的某医院餐厅经营权租赁项目的招投标协议，系双方真实意思表示， 内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按招投标协议内 容严格履行各自的义务。海鲜公司在中标后，没有与某医院订立书面合同，且 未经某医院许可，将某医院餐厅经营权转租给餐饮公司、杜某，违反了协议约 定，构成违约。餐饮公司、杜某没有经过招投标程序、未经某医院许可而经营 某医院餐厅属于无权经营。餐饮公司、杜某应将矿业餐厅返还某医院并支付经 营餐厅期间的租金。关于租金，餐饮公司、杜某于2021年3月15日接手餐厅 经营至今。因此，2021年3月15日至8月19日的租金应由餐饮公司、杜某给
付某医院；2021年1月18日至3月15日的租金应由海鲜公司给付某医院；某 医院诉请的电费38889元和水费2410.8元，证据不充分，一审法院不予支持。 某医院可待证据充分后另行主张该项权利。
山东省枣庄市市中区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二 条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百一十六条第二款之规定，判决如下：
一 、餐饮公司、杜某于本判决生效后十日内共同搬离某医院餐厅，并将餐 厅返还某医院；
二 、海鲜公司于本判决生效后十日内给付某医院经营餐厅期间的租金 21552.51元[(16万元÷12个月×1个月)+(16万元÷365天×25天)];
三、餐饮公司、杜某于本判决生效后十日内共同给付某医院经营某医院餐 厅期间的租金68420.09元[自2021年3月15日起至2021年8月19日止， (16万元÷12个月×5个月)+(16万元÷365天×4天)];
四 、驳回某医院对刘某的诉讼请求和其余的诉讼请求。 海鲜公司、餐饮公司不服一审判决，均提起上诉。
山东省枣庄市中级人民法院经审理认为：关于某医院与海鲜公司是否建立 了租赁关系，《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月 以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，

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中国法院2024年度案例：合同纠纷


视为不定期租赁。”第四百九十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的， 自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前， 当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规 定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一 方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”按照以上法律规定及案涉 《某医院餐厅经营权租赁项目竞争性谈判公告》签订合同“招标人和中标人应 当自中标通知书发出之日起10天内，根据招标文件和中标人的招标文件订立书 面合同。中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出 附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投 标保证金不予退还”的内容，中标人海鲜公司中标后应当自接到《中标通知 书》之日起10天内，即2021年1月9日至18日与招标人某医院签订书面租赁 合同。虽然海鲜公司与某医院未签订书面租赁合同，但某医院已将租赁物即案 涉餐厅实际交付给海鲜公司且在网上发文称某医院餐厅与海鲜公司合作的事宜， 海鲜公司接收餐厅后又与餐饮公司签订了《变更协议书》,将涉案餐厅转租给 餐饮公司经营，某医院与海鲜公司以实际行为履行了合同，应当认定海鲜公司 与某医院建立了租赁关系。《某医院餐厅经营权租赁项目竞争性谈判公告》《中 标通知书》及相关投标文件、附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反 法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。根据《某医院餐厅经营 权租赁项目竞争性谈判公告》第二章技术要求一、招标条件2“租赁期限为3 年”的内容记载，能够认定双方约定的租赁期限为3年，根据本案双方实际履 行的情况，二审法院认定案涉合同租赁期限自2021年1月18日起至2024年1 月17日止。
关于某医院与餐饮公司是否建立了租赁关系，从海鲜公司(甲方)与餐饮 公司(乙方)于2021年3月15日签订的《变更协议书》内容可知，该协议系 转租合同。根据合同相对性原则，在租赁合同中，承租人将租赁物进行转租的， 出租人和承租人为租赁合同的权利义务主体，双方的法律地位并不因转租行为 的加入而发生任何变化，双方租赁合同的内容亦不因转租合同的加入而发生任

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十五、租赁合同纠纷 149

何变化，除非经出租人与承租人协商变更合同内容，转租行为并不增加或减少 租赁合同中出租人与承租人的权利义务。综上分析，海鲜公司与餐饮公司存在 转租关系，某医院与餐饮公司之间不存在租赁合同关系，某医院对餐饮公司的 请求无事实依据，应予驳回。
关于某医院一审请求海鲜公司、餐饮公司搬离案涉餐厅并返还租金93333.31 元是否具有事实依据，案涉《中标通知书》中约定中标人海鲜公司向招标人某医 院缴纳租赁费用16万元/年。海鲜公司未按照约定支付租金，构成违约，应承担 违约责任。某医院请求海鲜公司支付自2021年1月18日至8月19日的租金具有 事实依据，法院予以支持。此期间的租金数额为93808.21元(16万元÷365天× 214天),某医院主张93333.31元属于自行处分自己的民事权利，不违反法律 规定。
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百一十八条规定及 当事人在《某医院餐厅经营权租赁项目竞争性谈判公告》中的约定，海鲜公司 转租应征得某医院书面同意。本案海鲜公司将案涉餐厅转租给餐饮公司，海鲜 公司未提交证据证明已经某医院书面同意，从餐饮公司提交的《供餐协议书》 能够认定某医院已于2021年4月23日应当知道承租人海鲜公司转租，某医院 于2021年9月9日以向一审法院提起诉讼的方式对海鲜公司转租提出异议，说 明某医院不同意转租，某医院有权解除合同。某医院未行使合同解除权，其请 求海鲜公司搬离案涉餐厅并将餐厅交付某医院无事实依据，二审法院不予支持。
山东省枣庄市中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十 条、第五百零二条、第五百七十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民 事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一 、撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2021)鲁0402民初4914号民事 判决；
二 、海鲜公司于本判决生效之日起10日内支付某医院自2021年1月18日 起至2021年8月19日止的租金93333.31元；
三、驳回某医院的其他诉讼请求。


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中国法院2024年度案例 ·合同纠纷


【法官后语】
本案主要涉及餐厅租赁权中标后，出租人与承租人未按约定签订书面租赁 合同，承租人又将租赁物转租给次承租人的情况下，出租人与承租人之间租赁 合同关系是否建立的问题。
合同行为存在我们生活和社会经济发展的方方面面，小到购买生活用品， 大到进行大宗货物跨国交易，都离不开合同行为，合同的相关立法，也趋于更 加完善，更加便利交易与鼓励交易，促进市场经济繁荣，《中华人民共和国民 法典》中关于合同的内容几乎占据了半壁江山，足以看出调整合同关系的重要 性以及复杂性。审判实践中关于合同纠纷一般首先要判断的就是合同效力问题 对此法律有明确规定和判断标准，一般而言，满足双方当事人民事行为能力适 格，意思表示真实，且内容不违反法律法规的强制性规定，合同即成立并生效。
合同成立的实质判断标准是意思表示一致，法律规定当事人可以采用书面 形式如合同书等，也可以是口头形式或者其他形式来订立合同，把当事人的内 心意思表示以一定的形式表示出来。《中华人民共和国民法典》第四百九十条 规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指 印时合同成立……”但在纷繁复杂的现实交易中，合同的订立不一定形式要件 完备，存在一定缺陷的合同是较为普遍的，如出现当事人均未签名捺印，或者 只有部分当事人签名捺印，又或者法律规定或约定了采用书面形式订立而当事 人未采用的情况，那么以上情况下合同是不是未成立或者无效呢?通常情况下 应该是的，但《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款第二句和第二款 亦规定了“在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对 方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书 面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时， 该合同成立”的情况，此规则在学理上被称为履行治愈规则，是指欠缺法定或 者约定形式要件的合同，因当事人履行的事实而补正地使本来无效的合同成为 有效合同。是否满足履行治愈规则的判断问题是审判实践中的关键。在审判实 践中，当合同不符合形式要件时，法官不宜直接认定合同未成立或者无效，要


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十五、租赁合同纠纷 151

仔细审查全案证据，通过合同义务是否履行、履行的主要义务还是次要义务、 对方是否接受、双方是否就合同标的达成过一致等来考察当事人的意思表示是 否取得一致，取得一致的应当认定合同成立。
本案中，最大的争议焦点之一就是某医院与海鲜公司是否建立了租赁关系。 案涉餐厅经营权招标公告中约定招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 10天内订立书面合同。《中华人民共和国民法典》中亦规定租赁期限六个月以 上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视 为不定期租赁。海鲜公司中标后自接到《中标通知书》之日起10天内未与某 医院签订书面租赁合同，欠缺形式要件。但某医院已将租赁物即案涉餐厅实际 交付给海鲜公司且在网上发文称某医院餐厅与海鲜公司合作的事宜，即履行了 租赁合同的主要义务交付租赁物餐厅，海鲜公司接收餐厅后又与餐饮公司签订 了《变更协议书》,将涉案餐厅转租给餐饮公司经营，即表示其接受了某医院 履行的主要义务，应当认为双方意思表示取得一致，均以实际行为履行了案涉 租赁合同，那么该合同应当是成立并生效的，对双方具有约束力。后海鲜公司 未经某医院书面同意，将餐厅经营权转租给餐饮公司，根据合同相对性原则 海鲜公司与餐饮公司存在转租关系，某医院与餐饮公司之间不存在租赁关系， 三方均应根据各自的合同关系行使权利和履行义务。某医院基于租赁合同关系 对餐饮公司的请求无依据。某医院可以依据租赁合同向海鲜公司请求支付租金， 但因某医院未行使因海鲜公司擅自转租的合同解除权，其不能请求海鲜公司搬 离并交付案涉餐厅。
综上，欠缺租赁合同形式要件下认定租赁关系的关键是根据证据审查是否 符合履行治愈规则，是否履行了主要合同义务，且不同合同类型的主要义务不 同，如本案租赁合同的出租方主要义务是交付租赁物，房屋买卖合同的主要义 务是交付房屋，再审查对方是否接受，有些合同还需要对合同标的是否达成一 致进行审查等。现代市场交易便捷快速，欠缺形式要件的合同也较为常见，若 因此简单判定违约，否定合同关系将不利于交易稳定性和安全。本案双方虽未 按照约定签订租赁合同，但通过审查全案证据，综合某医院已将案涉餐厅实际

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中国法院2024年度案例 ·合同纠纷


交付给海鲜公司且在网上公告双方合作事宜，以及海鲜公司与餐饮公司签订协 议将餐厅经营权进行转租的事实，最终认定双方均以实际行动履行了合同，意 思表示达成一致，从而认定双方建立了租赁关系，维护了市场交易的稳定性， 保障交易安全，有利于鼓励交易，促进交易便利，优化营商环境，维护市场健 康诚信。
编写人：山东省枣庄市中级人民法院 贾礼丽