王某某诉郑某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省泉州市鲤城区人民法院(2021)闽0502民初4570号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷
六、其 他 257
3. 当事人
原告：王某某 被告：郑某某
第三人：街道办事处
【基本案情】
2004年7月10日，N 公司与街道办事处签订《拓改工程住宅拆迁补偿安 置补充协议书》,街道办事处因拆迁取得502室(122.79平方米)等安置房屋。
2004年10月25日，街道办事处与郑某某签订《转让房屋合同书》,将502 室转让给郑某某，并约定房屋产权证手续由郑某某自行负责办理，街道办事处 提供有关手续，并协助办理。
2005年4月17日，郑某某(甲方)与王某某(乙方)签订《房屋转让合 同书》,该合同书主要约定：经双方同意，甲方把502室转让给乙方，有关事项 达成如下协议：(1)该房屋面积122.79平方米，每平方米转让价2300元，折 合282417元；(2)乙方付给甲方262417元(以收条数额为准),甲方当面现 金如数收讫，其余额(2万元)待过户手续办理完整时付清，付清房款时502 室的房屋产权归乙方所有，甲方对此不再提任何异议；(3)甲方应于房地产开 发商移交钥匙之日起3日内转交给乙方；(4)甲方应于政府允许办理过户手续 时，及时负责办妥该房屋的过户手续证交给乙方，若需过户手续费用4000元以 内由乙方承担，超过4000元时由甲乙双方各承担一半。
2005年4月17日，郑某某出具收条，表示收到王某某购房款262417元， 余下购房款，待办理过户手续时当时结清。2011年3月21日，王某某付清余 下购房款。
2005年，郑某某将案涉房屋交付给王某某后，该房屋迟迟未能具备办理过 户登记的条件。2020年1月9日，王某某诉至法院，请求确认王某某与郑某某 之间的房屋买卖合同合法有效，并要求判令郑某某将案涉房屋权属登记到王某 某名下，街道办事处、N 公司配合协助办理。法院经审理，判决郑某某、街道 办事处、N 公司应于判决生效之日起30日内协助将502室房产的权属登记至王
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中国法院2024年度案例。房屋买卖合同纠纷
某某名下。
判决生效后，王某某于2020年8月13日向法院申请强制执行。后王某某 至房管部门办理房屋权属证书，并缴纳相应的税款，其中缴纳纳税人名称为郑 某某的地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税、增值税、 契税合计121591.28元，缴纳纳税人名称为街道办事处的印花税、契税、教育 费附加、城市维护建设税、土地增值税、增值税、地方教育附加合计 126889.16元，缴纳纳税人名称为王某某的契税22071.52元。
2021年7月7日，王某某向法院提起诉讼并请求判令：(1)郑某某偿付王 某某垫付的税款等款项共计288546.44元及自起诉之日起至实际偿付之日止按 全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(年3.85%)计算的 利息；(2)街道办事处对其依法应当缴纳的税款166955.6元承担偿付责任；
(3)本案诉讼费用由郑某某承担。
【案件焦点】
二手房买卖合同对税费负担无明确约定的情况下，税费负担的确定问题。
【法院裁判要旨】
福建省泉州市鲤城区人民法院经审理认为：税法是税收机关征税和纳税人 据以纳税的法律依据。虽然我国税收法律、法规对于各种税收的征收均明确规 定了税种、税率、税额及纳税义务人，但对于实际由谁缴纳税款并未作出强制 性或禁止性规定。本案王某某向税务机关缴纳了纳税义务人为郑某某和街道办 事处的相关税款便可印证该点。因此，买卖双方在合同履行中应由谁实际承担 税费的问题，不应简单地以税法的规定约束，而应根据双方的约定及合同法的 规定合理确定双方的合同权利义务。关于王某某与郑某某签订的《房屋转让合 同书》是否对税费承担作出约定的问题。王某某认为合同书第四条约定的手续 费包括税费，郑某某予以否认。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第 一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、 合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真
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实意思。”案涉合同书第四条约定“甲方应于政府允许办理过户手续时，及时 负责办妥该房屋的过户手续证交给乙方，若过户手续费用需4000元以内由乙方 承担，超过4000元时由甲乙双方各承担一半”。该条约定并未明确手续费用包 含税费，而税费是办理过户登记必然产生的费用，但此条款中“若需”两个字 表明，双方对于办证时是否会产生手续费用是不确定的，因此，手续费用应认 定为不包含税费。在双方未约定税费由谁承担的情况下，依法应按照合同有关 条款或者交易习惯确定。因税费是房屋买卖交易过户登记中不可避免产生的费 用，双方在确定房屋成交价格时，必然需要考虑税费的负担问题。若由卖方承 担税费，则卖方必然将税费计算在房屋价款之内。现实中，由买受人承担过户 税费、出卖人取得房屋净价，是房屋买卖常见的交易方式。
本案中，双方交易的房屋系拆迁安置房，交易时尚不具备办理过户登记的 条件。从合同书第四条“甲方应于政府允许办理过户手续时”可知，王某某对 此是知情的，对于能否办理产权证书及何时能办理产权证书是不确定的，对因 此存在的交易风险也应是有所预见的。在尚无法确定是否能办证的情况下，卖 方确定合同价款时显然无法将税费计算在内。且，虽然合同书约定购房尾款2 万元待过户手续办理完整时付清，但王某某在未能办理过户登记的情况下于 2005年9月6日、2011年3月21日分两次付清了尾款。可见王某某支付购房 款并不以房屋能否办理过户登记为条件，双方约定的购房款应是不包含税费的 净价，若能办理过户登记手续，税费应由王某某自行承担。再者，案涉房屋在 2005年已交付王某某使用，该房屋的增值部分由王某某享有，税务机关根据 现行税收政策及房屋现价值计收税费合计20余万元，若该税费由仅收取购房 款282417元的郑某某承担，显然有违公平原则。综上，王某某在房屋具备办 理过户登记的条件后，为取得案涉房屋的不动产权属证书，凭借人民法院相 关文书等材料，自行办理并已缴纳了纳税人为郑某某及街道办事处的相关税 费，现王某某要求郑某某偿付税款288546.44元及利息，要求街道办事处对 其中的税款166955.6元承担偿付责任，缺乏合同依据及法律依据，法院不予 支持。
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福建省泉州市鲤城区人民法院判决如下： 驳回王某某的诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
根据我国税收法律、行政法规的规定，房屋出卖人依法应当缴纳个人所得 税、土地增值税、教育附加费等，而房屋买受人依法应当缴纳契税、印花税等， 但买卖双方在合同履行中应由谁实际承担税费的问题，不应简单地以税法的规 定约束，而应根据双方的约定及民法的规定合理确定双方的合同权利义务。尽 管《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定，负有纳税义务的 单位或个人必须依照法律规定履行纳税义务、缴纳税款，其签订的合同与税收 法律、行政法规相抵触的、一律无效，但是，该条款主要针对双方当事人通过 合同约定免除或逃避纳税义务，导致国家税收减少，损害国家利益的情形，我 国税收法律、行政法规对税款实际由谁缴纳并未作出强制性或禁止性规定。
本案是一起二手房买卖交易过程中因税费由谁承担的问题引发的纠纷，一 般情况下，二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定 不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人 的明确规定确定税费承担人，但具体到本案，则不应作上述简单的判断。本案 买卖合同签订的时间距离办理房屋过户登记及缴纳相应税款的时间长达15年之 久，办证时房屋的价值也远超房屋买卖合同签订时房屋的价值，显然不能简单 地直接以税法规定来分配双方的权利义务。对税费的负担，应把买卖合同双方 当成理性的经济人，按照合同所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目 的、习惯以及诚信原则，确定双方的真实意思表示。
本案的判决既维护了个案公正，又拓宽了房屋买卖合同对税费负担无明确 约定的情况下，税费由何人负担的判定思路，保护了市场交易的主体不至于因 合同权利义务约定不清，而承担远超预期的义务，维护了法律的权威和社会的 公正。
编写人：福建省泉州市鲤城区人民法院 史赠莹 林清波
