李某诉房地产公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省中山市中级人民法院(2022)粤20民终1500号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):李某
被告(上诉人):房地产公司
【基本案情】
2018年8月24日，李某与房地产公司签订中山市商品房买卖合同及附件， 约定李某购买房地产公司案涉房产，房地产公司应于2019年12月31日前取得 中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付李某使用。 合同及附件对付款方式、期限、逾期付款及逾期交房的违约责任以及其他内容 作了约定。
上述合同签订后，李某依约支付首期款及以银行按揭贷款的方式向房地产 公司付清了全部购房款。2018年10月15日，涉案商品房预告登记至李某名 下。2019年12月26日，涉案商住小区办理了建设工程竣工验收备案登记证。 2020年4月28日，房地产公司向李某发出房屋验收通知书，通知涉案商品房 已达到约定的交付条件，并预约李某于2020年5月13日前来验收。李某在验 收过程中，发现涉案商品房所在楼盘附近有一墓园，遂拒绝收楼。
三、商品房销售合同纠纷 201
经一审法院勘查：墓园面积约5亩，规划设置墓位2000多个，包括墓碑 区、壁葬区、骨灰屋，现有地上墓碑302个，骨灰屋已安放300个骨灰，壁葬 区设置400多格，现已使用约20个格位。涉案小区与墓园的垂直直线距离约50 米，进入该小区的2幢202房(样板房)从屋内(包括阳台、窗)均看不到前 述墓园(外景),但2幢401房、701房、1601房的主人房、阳光房、洗手间均 能通过窗户以及南向阳台看到墓园的外景。另外，案涉楼盘的售楼样板房有两 间，均在住宅区一栋的二楼，在样板房无法看到墓园。案涉楼盘向买受人提供 了告知书，并未明确提示该墓园，仅表示根据本项目周边现状、政府审批的规 划设计文件等对外披露的信息收集而成，旨在提供相关信息以供参考，非我司 对本项目周边情况作出的任何承诺和保证，我司已尽最大努力履行了勤勉告知 义务，但受客观条件、个体认知有差异等因素影响，本告知书所载信息难免存 在一定局限性，敬请您在选购本项目商品房前，亲临现场，对周边环境仔细考 察后再做购买决策。
【案件焦点】
房地产公司是否应支付违约赔偿金。
【法院裁判要旨】
广东省中山市第一人民法院经审理认为：房地产公司确存在故意隐瞒涉 案楼盘附近有墓园的事实。房地产公司将能影响楼盘价值及购房者购买意愿 的周边设施，如车站、厂房、市政道路、学校、建筑工地等情况在案涉小区 公告(公告书)作明确标注或说明，唯独没有将墓园这一重要情况进行标注 或提示；另样板房设在二楼，墓园刚好被路边商铺遮挡，购买人在参观查看 时无法直接看到墓园；并且房地产公司也没有证据证明其销售涉案房屋时已 将墓园这一情况告知购买人。根据商品房交易习惯，对于楼盘周边存在墓园 这一重大影响房价的购房者意愿的因素，房地产公司仅向购买人告知楼盘周 围除墓园外的其他情况，说明房地产公司存在故意隐瞒的事实，违反了诚实 信用原则。但是，从案涉小区情况公告、情况告知书的内容来看，房地产公
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
司告知了购买人楼盘周边除墓园外的其他情况，由此可见，告知楼盘周边情 况属于合同的附随义务。因此，房地产公司有义务如实、全面将楼盘周边情 况(包括靠近墓园)告知李某。房地产公司应当向李某赔偿。房地产公司作 为房地产开发公司，在出售房屋时没有履行告知义务，存在故意隐瞒的行为， 应承担相应的违约责任。对于房地产公司没有履行告知义务应承担的违约责 任问题。由于双方在合同中没有对此约定违约金，李某亦未举出具有证明力 的证据证明其具体损失，且购买房屋也是一般家庭的重大经济支出，其在签 订合同前也应尽到考察责任，应对房屋本身情况及周边情况进行了解和观察， 对可能影响购买决定的因素予以排除，李某作为购房者，其没有尽到考察责 任，本身亦存在一定的过错。
根据双方在履行涉案合同过程中的责任大小程度，酌定按涉案商品房买卖 合同中总房价的3%计算违约金。
综上所述，广东省中山市第一人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：
一 、房地产公司于 一 审判决生效之日起7日内向李某支付违约金 51708.54元；
二、驳回李某其他诉讼请求。
房地产公司不服一审判决，提起上诉。
广东省中山市中级人民法院经审理认为：虽然主张的是违约赔偿金，但其 实质是李某在双方签订案涉商品房买卖合同中因信赖利益受到损失，基于缔约 过失责任向房地产公司主张的赔偿，故根据《中华人民共和国合同法》第六条 “当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，作为房地产开 发公司，在出售房屋时虽然披露了商品房周边的情况，但从其设置样板房位置 时规避墓园的情况以及没有对商品房周边存在墓园这一足以影响购房者决策的
三、商品房销售合同纠纷 203
重要因素履行告知义务，存在故意隐瞒的行为，故房地产公司在销售案涉商品 房过程中违反了诚实信用原则，其应承担相应的缔约过失责任。一审法院酌定 按涉案商品房买卖合同中总房价的3%计算李某的损失并无明显失当，予以 维持。
广东省中山市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
房屋是家的重要组成部分。因此，当人们倾其积蓄购买房屋的时候，民众 的共同心愿是房屋具有舒适、正常的生活环境，与“凶宅”情况类似，对居住 在墓地附近的一般购房者会造成精神压力和负面心理影响，进而会影响房屋的 市场售价，故一般人对所居住的房屋靠近墓园且从屋内也能看见墓园等因素通 常具有一定的排斥性。商品房预售广告是开发商的单方信息，此时购房者尚无 法直观了解商品房的具体信息，开发建设单位应当充分考虑购买者的需求，应 当从公众的普遍心理认知考量，并在销售过程中作出合理且明确的提示注意义 务。买房人在发现所购商品房是开窗即见墓地的墓景房时，第一反应往往便是 退房，并希望通过解除房屋买卖合同达到目的，案涉购房者就先于另案以开发 商侵犯购房者民族风俗习惯受尊重权为由主张返还购房款，经二审终审驳回其 诉讼请求，遂提起本案诉讼。李某在该案中先主张侵权之诉并以此为由要求解 除合同并返还购房款，双方签订的商品房买卖合同并未明确约定相关披露义务 的具体情形，虽然告知义务是开发商应当履行的义务，但以开发商未告知墓地 侵犯了其民族风俗习惯作为解除合同的理由，其请求权基础尚不充分，故在合 同中没有明确约定开发商相关披露义务的情况下，购房者要求开发商承担违约 责任或主张解除均存在依据不足的情况。结合本案开发商在售卖案涉房屋时， 刻意将样板房设置在二楼无法观测到墓地的位置，同时在告知书中仅提醒购房 者在选购本项目商品房前，亲临现场，对周边环境仔细考察后再做购买决策，
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
并未明确告知商品房的周边有墓地这一足以影响购房者决策的因素，根据《中 华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款“商业广告和宣传的内容符合要 约条件的，构成要约”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》(2020修正)第三条“商品房的销售广告和宣传资 料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的 说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大 影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同 内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，更加强有力地限制房地产 广告和宣传资料虚假夸大宣传或刻意欺瞒商品房的情况，能够精准控制开发商 的营销推广，赋予商品房广告和宣传资料相应的合同约束力，同时新的司法解 释对于违约损失的认定遵循了民法损害填补的原则。案涉开发商的上述行为显 然存在故意隐瞒案涉房产属于墓景房的情形，购房者无法从开发商已披露的书 面材料中作出合理审慎的判断，故开发商在销售案涉商品房的过程中违反诚实 信用原则，应对购房者承担相应的缔约过失责任并赔偿购房者损失，但应以损 害填补原则综合考量。
编写人：广东省中山市中级人民法院 卢俊廷
