——周某某等诉韦某某、张某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02民终5495号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):周某某、蒋某甲、朱某某、蒋某乙 被告(被上诉人):韦某某、张某某
【基本案情】
2001年2月11日，蒋某丙、周某某与韦某某、张某某签订《房屋买卖协 议书》,约定蒋某丙、周某某将258号房屋(该房屋于1996年8月23日办理房 屋产权登记)自愿、依法出售给韦某某、张某某。房屋售价为178000元。付款 方式为签字之日付款168000元，转户办成完毕之日付款10000元。若转户不 成，甲方全款退还乙方。甲方提供转户手续，乙方支付转户费用。协议签订当 日，蒋某丙、周某某向韦某某、张某某交付了案涉房产，韦某某、张某某则向
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三、商品房销售合同纠纷 145
蒋某丙、周某某支付了房款168000元。
2003年8月，蒋某丙、周某某曾函告韦某某，要求办理房屋产权变更
登记。
2005年1月7日，韦某某向蒋某丙支付了所欠房款10000元中的5000元。
2017年7月7日，蒋某丙去世。周某某、蒋某甲、朱某某、蒋某乙为蒋某 丙的法定继承人。
2021年9月16日，周某某、蒋某甲、朱某某、蒋某乙诉至法院，请求： (1)解除2001年2月11日蒋某丙、周某某与韦某某、张某某签订的《房屋买 卖协议书》;(2)判令韦某某、张某某返还258号房屋；(3)判令韦某某、张 某某支付自2001年3月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费(以25000 元/年为计算标准，计算至具状之日暂计500000元);(4)判令韦某某、张某 某承担本案诉讼费用。
审理中，法院函询市自然资源和规划局，案涉房产能否办理所有权人变更 登记，市自然资源和规划局于2022年3月30日答复，案涉房产为某冶金厂于 1995年开发出售，当时整宗地未办理用地手续，只办理了每户的房产证，用途 为住宅。按照市政府文件要求，对于房屋已登记但土地无审批手续的国有土地 上的个人住宅用房，若房屋于1999年1月1日前建造且竣工的，可由房屋所有 权人提出申请，经村民委员会(居委会)、属地镇政府审核同意后，换发不动 产权证后现办理转移登记。
【案件焦点】
案涉合同是否应当解除。
【法院裁判要旨】
江苏省宜兴市人民法院经审理认为：蒋某丙、周某某与韦某某、张某某签 订的《房屋买卖协议书》合法、有效，应受法律保护。法律对合同的解除有明 确规定。现周某某、蒋某甲、朱某某、蒋某乙以房产不能办理变更登记，合同 履行陷入僵局为由，要求解除合同，无法律和事实依据，故对其要求解除合同，
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
由韦某某、张某某返还房屋的诉讼请求不予支持。案涉房产系韦某某、张某某 通过买卖合法取得，周某某、蒋某甲、朱某某、蒋某乙要求韦某某、张某某支 付房屋占用费的诉讼请求，与法律规定不符，不予支持。对韦某某、张某某与 上述相同的答辩意见予以采纳。
江苏省宜兴市人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八 条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十匕条之规定，判决如下：
驳回周某某、蒋某甲、朱某某、蒋某乙的全部诉讼请求。
周某某、蒋某甲、朱某某、蒋某乙不服一审判决，提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：《房屋买卖协议书》系双方自愿 签订，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。因此，韦某某、张某 某系合法占有案涉房屋。周某某等人要求韦某某、张某某支付房屋租金的主张 无事实和法律依据，法院不予支持。
首先，依据一审法院查明的事实，案涉房屋可以进行所有权变更登记，故 本案不适用案涉合同关于“若转户不成，甲方全款退还乙方”的约定，周某某 等人无权依据该条款解除案涉合同。其次，因履行房屋过户的合同义务在于周 某某等人，故《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定并不适用于周某某 等人。况且，在韦某某、张某某已支付绝大部分购房款，且未催促周某某等人 办理房产过户的情况下，解除《房屋买卖协议书》对韦某某、张某某明显不公 平。保持合同现状，显然更符合双方签订合同时所追求的效果和目的。对于转 户费用，《房屋买卖协议书》明确约定由韦某某、张某某承担，该费用是否过 高，与周某某等人并无关联。对周某某等人的上述主张不予支持。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案争议焦点在于，周某某等人是否享有法定或者约定的合同解除权。
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三、商品房销售合同纠纷 147
1.合同解除权的一般规则
合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立 的合同，对当事人双方具有法律约束力。合同是当事人之间的“法律”,在 合同未终止的情况下，当事人应当始终遵守。如在履行该合同中陷入僵局或 者继续履行有违公平公正，通过合适的方式解除，使当事人在合同目的不能 实现时，解除现有权利义务关系的束缚，也属于民事合同救济的方式。坚持 诚实信用及维护市场秩序，是法律法规判定合同效力及合同解除问题遵守的 基本原则。
根据合同解除的条件和原因，合同解除分三种情形：法定解除、约定解除 和协议解除。法定解除，是指当事人按法律规定行使合同解除权致使合同发生 解除效果；约定解除，是指当事人在订立合同中约定合同解除的条件，当该条 件成就时，享有解除权的一方或双方行使解除权，使合同解除；协议解除，是 指合同既不是基于法定事由，也不是基于约定事由，而是由单方行使解除权而 解除。
2.违约方合同解除权的认定
一般情况下，因违约导致产生合同解除权的，仅守约方才享有法定解除权， 违约方不享有法定解除权。但实践中，可能出现一方并非恶意违约，且事实上 继续履行合同对违约方来说已经显失公平，追究违约责任也并不是为了实现合 同目的，守约方可能存在恶意不解除合同的情况。完全排除违约方解除合同， 可能不利于破解合同僵局，实现实质正义，促进市场经济发展。《中华人民共 和国民法典》第五百八十条在立法层面上明确了违约方在特殊情形下享有合同 解除权，但该种合同解除权的行使也需要受到诸多限制。
《中华人民共和国民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵 循公平原则，合理确定各方的权利和义务。公平原则作为民事立法领域内的基 本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德的结合。将该原 则作为规范合同当事人行为的准绳，可以有效防止当事人权利的滥用，维护与 平衡当事人之间的利益。本案中，当事人双方在合同中有“若转户不成则退还
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
全款”的约定，案涉房屋至今也未办理过户登记，故周某某等人以合同履行陷入 僵局导致合同目的不能实现为由，提出解除合同。然如上所述，履行房屋过户的 合同义务在于周某某等人，且在韦某某、张某某已支付绝大部分购房款并未主动 要求办理房屋过户的情况下，如仍解除案涉合同，不仅使得当事人签订合同的目 的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违 公平、诚实信用原则。一、二审法院在查明事实的基础之上深入领会立法本意， 并不拘泥于对法律规定进行机械的理解与适用，在既维护交易稳定又兼顾公平 原则的前提下综合评判，取得了较好的法律效果和社会效果。
编写人：江苏省宜兴市人民法院柳杰
