——梁某某诉房产投资公司、房产代售公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区崇左市中级人民法院(2022)桂14民终1198号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):梁某某
被告(上诉人):房产投资公司 被告：房产代售公司
【基本案情】
2019年1月10日，房产投资公司与房产代售公司签订《<商业广场》销售 代理合同》,房产投资公司委托房产代售公司代理销售由房产投资公司投资开 发建设的商业广场项目。合同签订后，房产代售公司依约履行了销售代理义务。 2021年1月9日，经协商，房产投资公司与房产代售公司签订《解除“〈商业
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
广场〉销售代理合同”协议》,终止销售代理合同，并约定原来由房产代售公 司收取的客户团购款及家装礼包退款、兑现由房产投资公司承担。
2019年12月13日，房产投资公司未取得案涉商业广场项目商品房预售许可 证，梁某某便与房产投资公司签订《房号确认单》,双方确认梁某某购买房产的 楼栋和房号为3A01号房和3A02号房，每套房建筑面积100.97平方米，价格 3486.18元/平方米，总价352000元，并约定每套房号确认费3万元，待签署《商 品房买卖合同》后，房号确认费自动转为购房首付款，还约定每套房支付1万元 团购费作为享受优惠价格的条件。随后，梁某某于当日按要求向房产投资公司支 付房号确认费共计6万元，并向房产代售公司支付团购费共计2万元。
2020年7月19日，梁某某与房产代售公司签订《商品房买卖合同签约确 认单》,对梁某某所认购房产的《商品房买卖合同》签约内容进行确认，确认 房号为3A01号房，付款方式为银行按揭贷款，建筑面积100.97平方米，价格 3486.18元/平方米，总价352000元，首付款16万元，已付房款3万元。随后， 梁某某于当日向房产投资公司补交3A01号房首付款13万元。
2021年4月9日，由于房产投资公司迟迟不交房，梁某某向房产投资公司 提交一份退款申请，并按房产投资公司的要求将《房号确认单》和《商品房买 卖合同签约确认单》原件交与房产投资公司。嗣后，房产投资公司分别于2021 年8月30日、11月30日退款给梁某某2万元、1万元。
因房产投资公司一直未履行16万元首付款、2万元团购费的退还义务，梁 某某向法院提起诉讼要求房产投资公司退还上述欠款。
【案件焦点】
梁某某与房产投资公司解除双方签订的商品房买卖合同后，梁某某向房产 代售公司的员工个人账户转账2万元团购费，房产投资公司是否应当承担退还 责任。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区天等县人民法院经审理认为：梁某某与房产投资公司虽未
三、商品房销售合同纠纷 133
签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的《房号确认单》和《商品房买卖合 同签约确认单》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同 的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，因此将上述确认单作为商 品房买卖合同予以确认。
梁某某按照房产投资公司的要求提交书面的退款申请，而房产投资公司则 以办理退款手续需要为由陆续将《房号确认单》、《商品房买卖合同确认单》、 收款收据等原件收回，故双方签订的合同已经协议解除，房产投资公司应当退 回梁某某首付款16万元。
梁某某向房产代售公司支付团购费共计2万元作为享受价格优惠的条件， 该团购费系房产代售公司向梁某某提供中介服务而收取的服务费，即便梁某某 享受了价格优惠，在房产代售公司最终未能促成梁某某与房产投资公司订立正 式《商品房买卖合同》,且在梁某某与房产投资公司之间拟制成立的合同被解 除情况下，房产代售公司继续占有团购费也就失去了原有的法律基础。根据房 产投资公司与房产代售公司的约定，双方终止销售代理合同后，原来由房产代 售公司收取的客户团购款及家装礼包退款、兑现由房产投资公司承担，因此， 应在扣除必要费用后将该团购费返还给梁某某。
广西壮族自治区天等县人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六 十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的
规定，判决如下：
一 、梁某某与房产投资公司签订的《商品房买卖合同》于2021年4月8日 解除；
二 、房产投资公司退还梁某某购房款16万元、团购费2万元以及支付利息。 房产投资公司不服一审判决，提出上诉。
广西壮族自治区崇左市中级人民法院经审理认为：同意一审法院裁判意见， 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判 决如下：
驳回上诉，维持原判。
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【法官后语】
本案审理的关键在于解除买卖合同后开发商是否应当承担团购费的退还责 任问题。
《中华人民共和国民法典》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违 反法律，不得违背公序良俗。”《中华人民共和国价格法》第十三条规定：“经 营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价， 注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费 标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标 明的费用。”
虽然我国现行法律没有关于开发商直接收取价外费用行为的相关规定，但 上述《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》条文规定了民事主 体从事民事活动当中，经营者应当遵循法律规定，不得在标价之外加价出售商 品。对标价之外加价出售商品，违反法律强制性规定，损害社会公共利益，当 属无效民事行为。有观点认为，现实的商品房买卖过程中，购房者向第三方支 付指标费、团购费、入会金等相关费用在合同解除后并没有得到支持。
主合同解除后，上述费用是否应当由开发商予以退还应当分情形而论：
第一种情形，该费用是由开发商收取的。此时，不论是与第三人签订合同 后费用存到开发商指定账户，或第三人代理开发商收取该费用，费用存入第三 方或第三方销售人员账户，购房者已举证证明该费用最终是由开发商收取，因 为开发商违反了相关法律的强制性规定，行为无效，购房者要求开发商退还该 费用的，应予支持。
第二种情形，该费用是由第三方自行收取。此时应当确认该费用是否确实 由第三方自行收取，作为第三方的提成、奖金等费用，最终由第三方支配，与 开发商无关。第三方作为最终使用该费用的主体，由于第三方并不是开发商， 收取该费用不属于开发商标价之外加价出售商品，开发商并没有因收取该费用 受益，该行为属于购房者与第三方的合同行为，此行为没有违反法律规定。根 据合同相对性原则，购房者自愿支付相关费用，以获取更大优惠、利益，此时
三、商品房销售合同纠纷 135
应当尊重当事人的意思自治，认定行为有效，购房者不能要求开发商返还该 费用。
第三种情形，此情形是第二种情形的特殊情况，购房者为享受优惠而向第 三方缴纳团购费，该费用最终打入第三方的账户，作为中介服务的费用。作为 购房者，缴纳该费用是为了在签订正式的《商品房买卖合同》上获得更大的利 益，该行为的基础是主合同的签订。作为第三方，收取该费用后才在签订主合 同时给予购房者更大的优惠，因此，可以视为一种附生效条件的合同，生效的 条件是主合同的签订，在双方都以促成主合同最终签订为目的的情况下，主合 同最终不能签订或者拟制要解除，该费用失去了其支付的意义和价值及条件， 在扣除合理的费用后，剩余的团购费应当退还购房者。
具体到本案，房产代售公司与房产投资公司签订《〈商业广场》销售代理 合同》,房产代售公司与梁某某签订购房合同、收取团购费，该团购费系房产 代售公司向梁某某提供中介服务而收取的服务费，虽然梁某某因此享受了价格 优惠，但在房产代售公司最终未能促成梁某某与房产投资公司订立正式《商品 房买卖合同》,且梁某某与房产投资公司之间拟制成立的合同被解除情况下 房产代售公司继续占有团购费也就失去了原有的法律基础，因此，应在扣除必 要费用后将该团购费返还给梁某某。同时，房产代售公司与房产投资公司约定， 双方终止销售代理合同后，原来由房产代售公司收取的客户团购款及家装礼包 退款、兑现由房产投资公司承担。因此，梁某某主张返还已收取的团购费，应 得到支持。
根据上述理由，本案原告要求开发商退还团购费的诉求应得到法院支持， 一审、二审裁判正当合理。
编写人：广西壮族自治区天等县人民法院梁程
