张某诉某村委会土地租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院(2023)鲁03民终479号民事裁定书 2.案由：土地租赁合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):张某
被告(反诉原告、上诉人):某村委会
【基本案情】
2013年4月1日，甲方某村委会与乙方张某(非某村村民)签订土地出租 合同，约定：将村东涉案土地130亩租给乙方自主使用，租用时间自2013年3 月15日至2023年3月15日，租用期限10年；租金计算方式：第一年度到第 五年度每年每亩700元；自第六年开始，每年每亩1000元，直到合同到期。租 金支付方式：第一次交费时间为2014年3月15日，以后每年3月15日前乙方 应支付甲方一年度的租金。双方还就其他权利、义务进行了约定。
2013年4月16日，双方签订补充协议，约定：案涉租赁土地用途为种植 农产品，不得进行工业建设；租赁土地如果被征用占用时，其中的地上附着物 与青苗等补偿款归张某所有。如果征地单位或者用地单位不支付补偿款的，某 村委会应当按照相应补偿标准对张某予以补偿。
2018年3月，涉案土地因项目建设被征用，相关《地上附着物清点登记
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表》和《地上附着物补偿计算表》载明所清点树木等的“产权人”为“张 某”;产权人张某地上附着物法桐、白蜡、桃树等补偿金额为4360221.67元， 地上附着物铁丝网栅栏、地埋水管、水泥立柱等补偿金额为125581.1元。扣除 该审减值后，张某地上附着物补偿款金额合计为4475602.77元。该款项已拨付 至某村委会“村账镇管”的账户中。双方对补偿款归属发生争议，引发诉讼。
张某请求判令某村委会支付苗木补偿款等。某村委会提起反诉，主张张某 支付土地占用使用费并支付违法使用土地期间所产生的费用。
2013年11月13日，某村委会购置张某绿化苗木法桐、紫叶李、丝棉木、 樱花、扶芳藤球等，共计379440元，该款项某村委会未支付给张某，张某主张 应予抵销。
【案件焦点】
涉案土地租赁合同效力和补偿款归属的认定。
【法院裁判要旨】
山东省淄博高新技术产业开发区人民法院经审理认为：关于涉案土地租赁 合同及补充协议效力问题。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二 条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承 包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之 二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准”的规定，本案中，张某 不是某村委会集体经济组织成员，没有提供证据证明在签订承包合同前取得了 三分之二以上村民代表的同意和报镇人民政府批准，因此该合同违反《中华人 民共和国农村土地承包法》第五十二条的规定，涉案合同及补充协议应属无效。
关于双方争议的补偿款、土地占用费等数额的认定。涉案租赁土地地上附 着物已经政府相关部门清点审核，应补偿张某数额为4475602.77元，证据充 分，予以确认。某村委会购置张某绿化苗木共计379440元，由经手人签字确 认。某村委会主张的土地占用使用费455000元，系参照双方合同约定计算得 出，张某对每年租赁费数额并无异议，某村委会主张的土地占用使用费455000
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元，应予确认。某村委会主张的其他违法使用土地期间所产生的费用，无证据 证明，不予支持。
关于合同及补充协议无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第 五十六条、第五十八条规定，涉案土地于2018年3月被征用，没有返还必要。 张某作为涉案荒地的租赁人进行了投入，基于“谁投资，谁受益”及公平原 则，该补偿款系对张某所有的地上附着物的专项补偿，该补偿款应归上述地上 附着物所有人，故涉案地上附着物补偿款应归张某所有，某村委会应将取得的 应当归属于张某的补偿款支付给张某；张某使用某村委会土地，也应支付土地 占用费455000元。关于某村委会购置张某绿化苗木价款379440元，张某在本 案中提出，要求与某村委会主张的土地占用费进行抵销，符合法律规定，予以 准许，相冲减后，张某应支付某村委会土地占用费75560元。
山东省淄博高新技术产业开发区人民法院依照《中华人民共和国农村土地 承包法》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、 第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的 若干规定》第一条第二款规定，判决：
一 、张某与某村委会签订的土地出租合同、补充协议无效；
二 、某村委会于本判决生效之日起十日内将拨付至其账户的地上附着物补 偿款4475602.77元支付给张某；
三 、张某于本判决生效之日起十日内支付某村委会土地占用费75560元； 四 、驳回张某的其他诉讼请求；
五、驳回某村委会的其他反诉请求。 某村委会不服一审判决，提起上诉。
因未交纳上诉费，山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十八条规定，裁定：
按某村委会自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律 效力。
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【法官后语】
本案主要涉及农村土地发包给本集体经济组织以外个人的合同效力、合同 无效后征地补偿款归属的认定。
伴随着市场经济的发展，我国农村和农业均发生了重大变化，集体经济组 织通过出租土地，使农村市场经济得到了很大的发展，农村土地资源也得到了 很好的利用。在多样的承包制中，土地承包制越来越成为主要形式。在实行承 包责任制的过程中，由于个别农村干部的政策法律意识不足，在发包农村土地 的过程中往往存在一些问题，导致承包关系不稳定，因此引发的农村土地承 包纠纷较为突出，纠纷涉及的法律问题很多，具有代表性的是关于合同效力 问题。对此，人民法院一般根据以下思路审理：(1)法律法规有明确规定 的，依照法律法规的规定进行处理；(2)法律法规没有规定的，依照国家政 策处理；(3)法律法规、政策都没有规定的，根据《中华人民共和国民法典》 的基本原则，结合具体案情，从有利于保护双方当事人的民事权益，有利于土 地有偿使用的原则出发，实事求是、合情合理地处理。
一 、农村土地对外发包的效力认定
农村土地属于集体经济组织所有，其发包与流转应当依法进行。向集体经 济组织以外的组织或个人发包，法律规定了严格的程序，是否符合程序要求 决定了此类农村土地承包合同的效力。《中华人民共和国农村土地承包法》第 五十二条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人 承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分 之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。由本集体经济组织以 外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后， 再签订承包合同。对于“四荒土地”的承包，应先根据《中华人民共和国农村
土地承包法》第四十八条的规定采取招标、拍卖、公开协商等方式进行，同时 应当经过民主议定程序，并报乡(镇)人民政府批准确定合同效力。以上法律 条款对农村土地、“四荒土地”“对外”承包的民主议定程序作出了明确规定， 因此对于村集体经济组织将集体土地发包给本集体经济组织以外的组织或个人，
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必须经过民主议定程序，该程序的立法目的在于维护集体成员的权益，避免个 别人发包土地损害集体利益，是保护多数村民对农村土地之权利客体进行有效 支配和控制的机制，未经过民主议定程序向本集体经济组织以外的组织或个人 发包集体土地属于无权处分，若村民大会或村民代表大会对该类土地承包合同 未予追认，则合同应认定无效；再者，根据《中华人民共和国民法典》第一百 五十三条第一款之规定，未经民主议定程序的行为因违反法律强制性规定而当 然无效。
二 、土地租赁合同无效的法律后果
随着法律法规及国家政策的不断调整，农村土地可以进入市场进行流转， 促进了农村土地的开发和利用，也为村集体和村民带来了经济收益，但当前农 村土地在流转过程中可能因土地流转程序、协议不规范以及机制不完善等问题 导致合同无效。所谓无效，是指行为人所为的意思表示不产生当事人预期的法 律效果，但无效并不等于没有法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第一 百五十七条之规定，合同无效主要产生以下法律后果：一是行为人因该合同取 得的财产，应当予以返还。即村集体组织一方应当向承租土地的组织或个人返 还出租土地所取得的收益；承租土地的组织或个人应当向村集体组织返还所取 得的集体土地使用权，自行拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。二是不 能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。返还财产不具备现实条件或者没
有必要或者返还财产成本过高的，可以通过折价补偿的方式来使财产关系恢复 原状，确定折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理 分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。三是因合同无效造成的损失 应当赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的， 应当各自承担相应的责任，对于损失赔偿应当按照合同双方在缔约过程中的过 错划分责任比例。
具体到本案中，张某不是某村集体成员，且自签订土地出租合同之日起 一直未付租赁费致使合同目的无法实现，同时，签订的土地承包合同未经民 主议定程序，违反《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款的
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规定，损害了村集体利益。故，涉案合同及补充协议应属无效。合同无效后， 根据诚实信用原则、公平原则及保护承包人投入利益的要求，张某作为涉案 荒地的租赁人进行了投入，涉案土地被征用后，征地补偿款系对张某所有的 地上附着物的专项补偿，谁投资谁受益，因此该补偿款应归张某所有；同时 由于涉案土地已被征用，张某没有返还必要。但张某使用某村委会土地一直 未支付租赁费，应支付上地占用费。关于某村委会购置张某绿化苗木的款项， 可以从土地占用费中进行抵销，相冲减后，某村委会应返还张某剩余地上附 着物补偿款。
编写人：山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 李圣前耿春雨
