张某、宋某诉负某土地租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
新疆维吾尔自治区和静县人民法院(2022)新2827民初114号民事判决书 2.案由：土地租赁合同纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告):宋某 原告：张某
被告(反诉原告):负某
第三人：刘甲、盛某、阮某、刘乙
【基本案情】
2018年9月26日，张某、宋某与负某签订一份《土地承包合同》,约定 负某作为甲方将位于某开发区的涉案480亩国有农用地承包给乙方张某、宋 某，承包期限从2019年1月1日至2023年11月30日，共5年，承包价格每 亩每年500元，计每年240000元，承包费于前一年的12月30日之前一次性 付清等内容。合同签订后，负某将案涉土地交给张某、宋某种植，张某、宋 某按照合同约定每年按时支付土地承包费。2021年11月3日，负某决定将
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案涉土地转让给他人，告知张某、宋某有优先购买权，张某、宋某表示放弃 购买案涉土地，次日，负某、案外人李某与刘甲签订《土地经营权转让协议 书》,将案涉土地以4350000元的价格转让给刘甲，后刘甲将案涉土地分成五 块，分别过户登记在自己、阮某、刘乙、盛某名下。刘甲、阮某、刘乙、盛 某一致认可是全体共同买地，由刘甲出面签合同，签完合同后将土地过户至 各自名下。刘甲在与负某、李某签订《土地经营权转让协议书》前知晓案涉 土地由他人在种植，并了解到张某、宋某拒绝优先购买案涉土地后，与负某 及李某签订了该合同。
张某、宋某表示与负某之间签订的《土地承包合同》未到期，也并未解 除，要求继续耕种土地。二人于2021年12月30日在和静县公证处办理提存手 续，将2022年度承包费240000元提存至公证处。
负某自述案涉土地未转让前分别登记在负某、李某名下，两人各持一个土 地使用证，负某对外承包土地经过李某同意并对承包费五五分成。截至本案第 二次开庭之日，案涉土地尚未耕种。
【案件焦点】
租赁标的为土地使用权时可否适用“买卖不破租赁”原则。
【法院裁判要旨】
新疆维吾尔自治区和静县人民法院经审理认为：本案的争议焦点为涉案 《土地承包合同》是否已经解除或终止，该合同是否有继续履行的可能。首 先，张某、宋某与负某签订的《土地承包合同》是双方的真实意思表示，合 法有效，且已经履行3年。负某对外转让案涉土地前，向张某、宋某告知了 土地即将转让的事实，并告知其有权在同等条件下有权优先购买，张某、宋 某表示拒绝购买，故其丧失对案涉土地的优先购买权。但负某在对外转让案 涉土地之前并未向张某、宋某告知解除双方之间签订的《土地承包合同》, 也未就合同解除与张某、宋某协商达成一致，未达到合同法定解除或者约定 解除的条件，双方之间签订的《土地承包合同》并未解除或者终止。其次，
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中国法院2024年度案例 · 土地纠纷(含环境资源纠纷)
张某、宋某与负某签订的合同名为“土地承包合同”,但并不符合《中华人 民共和国民法典》有关土地承包的规定，实际上是负某将案涉土地租赁给张 某、宋某耕种一段时间，并收取一定费用的行为，其性质属于土地租赁合同， 在租赁物权属发生变化时，适用“买卖不破租赁”的规定。《中华人民共和 国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限 内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉土地是国有土地，所 有权归国家所有，故不存在所有权变动的问题，其登记的使用权人发生变更 的，不影响承租人租赁期内享有租赁土地的权利。“买卖不破租赁”的立法 目的在于保护承租人的利益，稳定租赁关系，保护交易安全，实现物尽其用。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民法典》第七 百二十五条均明确“买卖不破租赁”的规则，这使得租赁权能够对抗新的所 有权人，强化了对承租人的保护。“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产， 因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点。案涉土地虽然已经转让给 第三人并办理了过户登记，但张某、宋某作为租赁权人依照“买卖不破租 赁”的规定，仍然有继续耕种案涉土地的权利，且该土地尚未有他人耕种， 该合同有继续履行的可能。刘甲、盛某、阮某、刘乙在购买该土地前，已经 得知该土地由他人在种植，但并未对种植期限、承包合同是否已经解除做进 一步了解，就与负某等签订了《土地经营权转让协议书》,并办理了不动产 变更登记，刘甲、盛某、阮某、刘乙应承担对其不利的后果，其对案涉土地 的权属登记，不能对抗张某、宋某的租赁权。张某、宋某与负某签订的《土 地承包合同》自合同成立起生效，双方应当积极履行，但负某在未解除合同 的情况下，将案涉土地转让给第三人，损害了张某、宋某的合法权益，有违 诚信原则，应当承担相应后果。
综上所述，张某、宋某的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。
新疆维吾尔自治区和静县人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百 零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十五条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：
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张某、宋某与负某于2018年9月26日签订的《土地承包合同》继续履行， 张某、宋某有权继续耕种该土地至合同期限届满(2023年11月30日),刘甲、 盛某、阮某、刘乙有协助义务。
宣判后，各方当事人均未提起上诉，判决已经生效。
【法官后语】
买卖不破租赁是指在租赁合同的有效期限内，出租人将租赁物的所有权 转让给第三人时，承租人的租赁权不因租赁物所有权的转移而消灭或受到妨 碍。此时第三人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在 并要求承租人返还租赁物，承租人可以继续承租直至租赁期届满。“买卖不 破租赁”是民法体系中的重要原则，是租赁权物权化的表现，旨在保护承租 人的合法权益，保护交易安全，实现物尽其用。我国买卖不破租赁原则具体 体现在《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《中华人民共和国民法 典》第七百二十五条中，后者是对前者的继承，该条款虽然对买卖不破租赁 作出明文规定，但仍有不明确之处：一是对租赁物类型未作表述，按照文义 理解，租赁物并无限制，应当包含动产和不动产，而通说认为，买卖不破租 赁原则主要适用于不动产，因为动产具有相当强的可替代性和消耗性特点， 保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁那样大。①由于动产具有 容易流通的特点，难以保障租赁权的行使，故“买卖不破租赁”的对象一般 为不动产，在我国一般特指房屋。二是土地使用权作为租赁标的时，能否直 接适用买卖不破租赁原则。我国是社会主义国家，土地属于国家或集体所有， 土地买卖(转让)只产生土地使用权变动的法律后果，并不产生所有权变动 的后果。买卖不破租赁的法律条文规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有 期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”,但并未明确租赁物使 用权变动时，是否影响租赁合同的效力。本案认为，土地作为特殊的租赁物， 当土地使用权通过转让等方式发生变动的，应当认为符合“所有权变动”这
① 王利明：《论买卖不破租赁》,载《中州学刊》2013年第9期。
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中国法院2024年度案例 ·土地纠纷(含环境资源纠纷)
一标准，而不能机械套用法条的文字表述，认为租赁物必须发生所有权变动 才能适用买卖不破租赁原则。三是“买卖”一词应当作广义理解，通常情况 下，“买卖不破租赁”中的“买卖”一词是指出售购买行为，但是在实际生 活中，买卖以外的行为导致租赁物所有权(使用权)变动的，如互换、赠 与、遗赠、继承、出资等，根据买卖不破租赁原则的立法精神，也应适用此 原则。比如，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若 干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款即规定：“私有房屋在租赁 期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和 新房主继续有效。”在《中华人民共和国民法典》及其相关司法解释尚无此 类规定的情况下，该条文的立法精神对于司法实践仍有指导意义。
本案基于案件事实，未局限于买卖不破租赁原则的字面意思，而是结合 立法精神和立法目的，综合考虑本案特殊情况，将土地使用权转让纳入买卖 不破租赁的适用范畴中，认为承租人有权继续耕种涉案土地至合同期限届满 为止，是买卖不破租赁原则在司法审判中的具体运用，维护了承租人的合法 权益。
买卖不破租赁原则有利于维护社会经济秩序和人民群众的生活秩序，体现 了法律的秩序价值目标，亦有利于弘扬社会主义核心价值观，深植诚实信用理 念。该原则目前仅由《中华人民共和国民法典》的一个条文规定，司法实践中 容易产生争议，影响该条文的准确适用，需要司法实践进一步探索，总结裁判 经验，完善裁判规则，并建议最高人民法院完善相关司法解释，进一步厘清其 适用范围。
编写人：新疆维吾尔自治区和静县人民法院 江驰文
