韩某甲、冷某某诉韩某乙等居住权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2022)京02民终6620号民事判决书 2.案由：居住权纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):韩某甲、冷某某
被告(上诉人):韩某乙 被告：韩某丙、韩某丁
【基本案情】
韩某甲、韩某乙、韩某丙、韩某丁系韩某某与前妻所生子女。冷某某系韩 某甲之子。韩某某前妻去世后，韩某某与李某某结婚，婚后未生育子女。韩某 某于2005年8月去世，李某某于2019年12月去世。
1995年12月27日，北京市王府井某公司(甲方)与韩某某(乙方)签订 《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》,约定：乙方住址东城区某胡同5 号，在拆迁范围内，有正式户口四人，应安置四人。直接安置涉案房屋。《建 设用地住户登记表》中显示户主韩某某、妻李某某、女韩某甲，附记中载外孙 女(应为外孙)冷某某。
2000年，韩某某购买涉案房屋。2001年，涉案房屋登记在韩某某名下。
冷某某曾以分家析产为由将韩某甲、韩某乙、韩某丙、韩某丁诉至法院，
三、用益物权纠纷 293
要求确认冷某某对涉案房屋享有四分之一的产权份额。案经一、二审法院审理 认为，涉案房屋属于韩某某与李某某夫妻共同财产。冷某某仅以其作为被拆迁 房屋被安置人之一为由，主张涉案房屋所有权的四分之一，依据不足，故判决 驳回冷某某的诉讼请求。
韩某乙、韩某(韩某乙之女)曾以遗嘱继承纠纷为由将韩某甲、韩某丙、 韩某丁诉至法院，要求依法对涉案房屋进行继承分割，房屋归韩某所有，韩某 按照市场价格给付其他继承人10%的房屋折价款。案经一、二审法院审理认 为，该案应按法定继承处理，故判决涉案房屋一套由韩某甲、韩某乙、韩某丙、 韩某丁继承，各继承上述房屋四分之一份额。
【案件焦点】
韩某甲、冷某某对涉案房屋是否享有居住权。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：涉案房屋系韩某某因拆迁取得的安置 住房，韩某某与拆迁人订立的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》及 《建设用地住户登记表》均载明应安置人口情况，即韩某某负有安置被安置人 口的义务，韩某甲、冷某某作为涉案房屋的被安置人对涉案房屋享有安置利益， 有权在涉案房屋居住使用。韩某甲、冷某某作为被安置人对涉案房屋享有的居 住权，并不因韩某甲以优惠价格购买该直管公房而有所影响，因此，韩某甲、 冷某某的诉讼请求，理由正当，予以支持。虽然2021年1月1日实施的《中华 人民共和国民法典》首次以法定权利形式确立了居住权这一权利概念，并明确 了居住权的设立方式，但在该法实施以前，被安置人对拆迁安置房屋享有的居 住使用权利亦受法律保护。现涉案房屋虽已由韩某甲、韩某乙、韩某丙、韩某 丁继承分割，但并不因此影响韩某甲、冷某某基于房屋被安置人身份享有的居 住权。
北京市东城区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规 定，判决如下：
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
确认韩某甲、冷某某对涉案房屋享有居住权。 韩某乙不服一审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：韩某甲、冷某某作为被安置人，享 有对涉案房屋的安置利益，有权在涉案房屋内居住。故对于韩某甲、冷某某要 求居住使用涉案房屋的主张，应予支持。一审中，韩某甲、冷某某基于被安置 人的身份，主张对涉案房屋享有居住权，系被安置人对他人所有的不动产依法 使用的权利，属于用益物权中的居住使用权，该居住使用权利的来源与《中华 人民共和国民法典》第三百六十六条规定的居住权不同。故一审法院认定事实 清楚，但适用法律不当，法院予以纠正。至于韩某甲的居住问题，根据生效判决 认定，韩某甲因继承遗产取得涉案房屋四分之一的产权，其作为所有权人之一， 本身即对房屋享有使用权。现韩某甲考虑到自己并非占有全部产权，基于被安置 人的身份，对涉及他人所有权的房屋向其他所有权人主张有权居住使用，与其原 有权利不存在冲突，一审法院对其主张予以支持并无不当，法院予以维持。
综上所述，韩某乙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚， 判决结果并无不当，但由于适用法律不当，相应判项表述有误，依法予以改判。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第三百二十三 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决 如下：
一 、撤销一审民事判决；
二 、确认韩某甲、冷某某对涉案房屋有权居住使用。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》增加居住权这一用益物权后，实践中，关于房 屋居住权与使用权的区分产生一定混淆，如本案的主要争议就是原告对于涉案 房屋是享有居住权还是使用权。本文主要对房屋居住权与使用权的区别、被安 置人享有的权利类型及来源、房屋居住权与使用权的法律适用等问题进行分析。
一、房屋居住权与使用权的区别
房屋居住权来源于《中华人民共和国民法典》第三百六十八条之规定，系
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《中华人民共和国民法典》新增的权利，遵循物权法定原则，其具有物权的天 然属性，是一种对世权、绝对权。居住权有严格的设立条件。设立居住权的， 应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。房屋使用权系因以房 屋为标的物的债权获取的一种权益，如签订房屋租赁合同后，在租赁过程中产 生的“居住关系”属于债权，系一种契约关系，承租人基于房屋租赁合同取得 对他人房屋使用、收益的权利；再如被安置人基于拆迁安置补偿协议有权居住 使用安置房屋，该权利非法定物权，旨在保障权利人对房屋的居住使用，与居 住权不同，该权利不以登记为设立前提，而是基于债权获得的权益。两者主要 有以下区别：
第一，性质不同。居住权系《中华人民共和国民法典》规定的权利，系法 定物权。使用权系因债权获得的合法权益。
第二，设立条件不同。居住权的设立仅针对住宅，且需要满足法定的程序， 包括签订合同及登记，以遗嘱、司法裁判方式设立。使用权不需要特定条件， 享有相关债权时即可享有。
第三，是否有偿不同。居住权以无偿设立为原则，有偿设立为例外。使用 权可有偿可无偿。
二 、被安置人享有的权利性质及来源
实践中，对被安置人享有的权利性质有不同观点。有观点认为，被拆迁人获 得安置房屋后对被安置人负有安置的义务，而被安置人基于此对安置房屋享有使 用权，该权利并非物权；亦有观点认为，被安置人享有被安置房屋的产权份额。
笔者认为，上述观点均不够全面，被安置人获取的权益应以享有使用权为 原则、享有房屋产权份额为例外。通常情况下，被拆迁房屋属于被拆迁人所有， 被安置人因与被拆迁人的家庭关系或其他原因享有一定的安置利益，因此，透 过现象看本质，被安置人获取利益系基于与被拆迁人的身份关系或其他关系的 一种获益行为，但该获益行为应以对安置房的使用为内容，不应成为被拆迁人 的权利负担。若拆迁时的拆迁政策系按照被安置人人口分配房屋面积或者在安 置房屋时考虑了被安置人的权益，被安置人亦向被拆迁人明确表达了购房的意
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
向并实际支付对应购房款，此时被安置人应享有相应的房屋所有权份额，具体 份额应根据具体情况进行认定。
本案中，拆迁人将原房屋拆迁后直接安置涉案房屋给韩某某使用，同时确 认韩某甲、冷某某为被安置人，后韩某某与公房管理单位签订买卖协议，取得 房屋所有权。分配时并未考虑被安置人相关因素，因此，韩某甲、冷某某能够 享有的是房屋使用权而非产权份额。
三 、房屋居住权与使用权的法律适用
在司法实践中，涉居住权纠纷的审理依据是《中华人民共和国民法典》物 权编相关规定，需要审查是否签订居住权合同抑或是否有遗嘱，是否进行了登 记，以判断居住权是否设立。涉房屋使用权纠纷的审理要严格审查其权利来源， 如其权利来源于拆迁安置合同，则应依据拆迁政策，审查在安置房屋时是否考 虑了被安置人的相关利益，如是否明确每个被安置人安置的面积数额，由此来 分析被安置人享有的系使用权还是产权份额。如其权利来源于租赁合同等，应 当根据合同条款等进行审查。本案争议的实质是居住权抑或使用权的区分，作 为被安置人，韩某甲、冷某某享有的权益系使用权，不是《中华人民共和国民 法典》规定的居住权。
编写人：北京市第二中级人民法院曹华 高磊
