某大厦业委会诉甲管理公司建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2022)闽02民终7773号民事判决书
2.案由：建筑物区分所有权纠纷 3. 当事人
原告(被上诉人):某大厦业委会 被告(上诉人):甲管理公司
【基本案情】
厦门市某大厦小区由裙楼与主楼两部分组成，其中裙楼部分为商业用途 主楼部分为住宅，裙楼的业主仅有甲管理公司。甲管理公司2012年4月、7月 陆续取得案涉裙楼八个单元的所有权后，即出租给乙公司使用。
2009年5月8日，该小区的建设单位丁公司与丙公司签订一份《某大厦前 期物业服务合同》,约定该小区的房屋公共维修金(即专项维修资金)由业主 按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为0.3元/月/平方米，合同期限自2009年 6月19日起至2014年6月18日止。2014年6月18日，双方续订一份《某大 厦前期物业服务合同》,约定的专项维修资金的交纳标准不变，合同期限自
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
2014年6月19日起至2019年6月18日止。
若按0.3元/月/平方米的标准计算，案涉裙楼登记至甲管理公司起至2017 年6月30日期间，尚未支付的专项维修资金总额为149139.1元；在此期间， 案涉裙楼系乙公司承租使用，乙公司均是按每月1000元的标准向丙公司支付专 项维修资金，丙公司对此未提出异议。
2020年8月19日，丙公司(作为甲方)与甲管理公司(作为乙方)签订 一份《和解协议书》,其中约定：乙方在2017年7月至2020年7月期间尚欠案 涉裙楼的房屋公共维修金102083.9元(备注：系按0.3元/月/平方米进行结 算，扣除已支付部分)。
审理中，甲管理公司陈述，案涉裙楼前业主某百货公司、开发商丁公司、 物业单位丙公司从裙楼20世纪90年代交付时就达成公维金每月1000元的合 意，不清楚是否达成书面合意。2012年甲管理公司取得案涉裙楼所有权，与丙 公司一直延续公维金每月1000元的标准，没有达成书面合意。甲管理公司还主 张，某大厦业委会要求支付的专项维修资金发生时间为2012年，已过诉讼时效 保护期限，其提出的诉讼请求不应得到支持。
【案件焦点】
1.专项维修资金能否通过意定方式进行减免；2.要求补交专项维修资金是 否受诉讼时效制度限制。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：《中华人民共和国民法典》第二 百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”《物业管 理条例》第七条第四项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务 …… (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金。”该条款确立的法律规则属于义务 性规则，且属于强行性规则，即业主作为义务主体必须按照国家有关规定交纳 专项维修资金，而不能由业主自主选择是否交纳，亦不能由业主与其他民事主 体通过意定方式确定是否交纳或是否减少交纳。本案中，虽然甲管理公司未申
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二、所有权纠纷 169
请使用专项维修资金，但甲管理公司所交纳的专项维修资金系归全体业主共有， 涉及全体业主的合法权益。甲管理公司与丁公司或丙公司约定案涉裙楼2012年 4月23日起至2017年6月30日止期间的专项维修资金按减少后的每月1000元 标准交纳，违反了前述强行性规则，一定程度上损害了全体业主的合法权益。 因此，现某大厦业委会要求甲管理公司补交前述期间的专项维修资金差额具有 事实及法律依据，应当予以支持。专项维修资金涉及全体业主的合法权益，结 合专项维修资金的交纳亦属于逐渐完善的客观实际，故甲管理公司提出的有关 诉讼时效期间的抗辩意见，理据不足，法院不予采纳。
福建省厦门市思明区人民法院依照《物业管理条例》第七条第四项、《中 华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：
甲管理公司于本判决生效之日起十日内支付某大厦业委会专项维修资金 149139.1元。
甲管理公司不服一审判决，提起上诉。
福建省厦门市中级人民经审理认为：基于公共维修金属于业主共有的性质， 某大厦业委会请求甲管理公司支付拖欠的公共维修金具有物权请求权的性质， 甲管理公司提出的诉讼时效抗辩意见法院不予采纳。丙公司作为物业公司，仅 有代为收取、管理、使用公共维修金的义务，无擅自变更公共维修金交纳标准 的权利，丙公司按照每月1000元的标准收取案涉裙楼的公共维修金与《某大厦 前期物业服务合同》不符。且甲管理公司对其主张的相关当事人就案涉裙楼公 共维修金每月1000元交纳标准达成合意并无证据予以证明。故甲管理公司主张 案涉裙楼应按照每月1000元的标准计取公共维修金依据不足，法院不予采纳。 一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
建设单位或物业服务企业能否与业主约定减免专项维修资金，专项维修资 更多法律书籍加微信：t h927
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
金的支付能否适用诉讼时效，属于近年来审判实践活动中的热点和难点。本案 即为一起新型典型案例。
一、专项维修资金的法律属性
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定，“建筑物及其附属设施 的维修资金，属于业主共有”。《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款 规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用 设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”可见，专项维修资金归 属全体业主共有，其使用范围及用途有明确限定，不得挪作他用，专项维修 资金因用途、管理方式等被特定化从而具备了物的属性。此外，区分所有建 筑物区划内共有部分的维修、更新及改造会影响所有业主的居住体验，甚至 对该小区的保值增值等起到显著影响。因此，专项维修资金也具有公共基金 的法律属性。
二 、专项维修资金交纳义务的法律属性
《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中，履行按照 国家有关规定交纳专项维修资金的义务。该条款确立的法律规则属于义务性规 则，且属于强行性规则，所谓义务性规则，指的是直接要求人们作为或不作为 的规则。义务性规则具有三大特征：第一，强制性。义务性规则通常具有强行 性，对于不履行义务的人具有压力，违反义务性规则的主体常常要付出代价， 即法律会作出否定性反应。第二，必要性。为了维护社会成员的自由和利益， 维系社会安全和法的权威，义务性规则是必要的。第三，不利性。义务性规则 虽然对他人和社会有利，但对义务人来说却是不利的，是一种负担。显而易见， 交纳专项维修资金是一项强制性义务，且专项维修资金是为了全体业主的共同 利益而设立，单个业主作为共同利益享有者之一，应履行交纳专项维修资金的 义务。专项维修资金不能由业主与其他民事主体通过意定方式确定是否交纳或 是否减少交纳。正因如此，本案认定，甲管理公司与丁公司或丙公司约定案涉 裙楼的专项维修资金按减少后的每月1000元标准交纳，违反了前述强行性规 则，一定程度上损害了全体业主的合法权益。
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二、所有权纠纷 171
三 、请求支付专项维修资金是否适用诉讼时效制度
《中华人民共和国民法典》在物权编规定了专项维修资金，其第二百八十 六条第二款规定了业委会对拒付物业费等损害他人合法权益的行为有权请求行 为人停止侵害、排除妨碍，业主未依约支付专项维修资金的行为属于该条款规 定的“损害他人合法权益的行为”。因此，业主委员会要求业主支付欠付的专 项维修资金，具有物权请求权的性质；而且专项维修资金涉及全体业主的合法 权益，结合专项维修资金的交纳亦属于逐渐完善的客观实际，故专项维修资金 的支付不能适用诉讼时效制度。基于此，对甲管理公司在本案中提出的诉讼时 效抗辩意见，未予以支持。
本案的审理，明确支付专项维修资金属于业主应当履行的强制性义务，不 能由业主与其他民事主体通过意定方式确定是否交纳或是否减少交纳。而且， 专项维修资金的支付不能适用诉讼时效制度。本案的判决，起到了良好的法律 效果和社会效果，具有新颖性和前瞻性。对今后此类型案件的审理具有一定的 借鉴意义。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院 刘宪昌 赖芷沅
