某某业委会诉某某公司所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市宝山区人民法院(2022)沪0113民初10955号民事判决书
2. 案由：所有权确认纠纷 3.当事人
原告：某某业委会 被告：某某公司
【基本案情】
2000年，某某公司开发上海市宝山区“某某园”小区商品房。根据建设规 划和设计图纸标注，小区22号楼1—3层(以下简称涉案房屋)中有1086平方 米系居委、老年活动、物业管理、公共设施等用房。小区竣工后，宝山区甲村 街道办事处(甲方，后与乙村街道合并为丙街道办事处)与某某公司(乙方) 签订《协议书》,载明涉案房屋中的2层(180平方米)老年活动室产权归甲 方所有。
2001年，某某公司就涉案房屋办理了产权证，载明涉案房屋所有权人为某 某公司，涉案房屋性质为“公共设施”用房。后某某公司占有、使用涉案房 屋，其间就涉案房屋进行了抵押、租赁等行为。
2022年7月14日，丙街道办事处出具《关于“某某园22号楼2楼”产权 情况说明》,表示不予认可《协议书》内容，《协议书》仅对涉案房屋中的2层
一 、物权保护纠纷 19
部分作出约定，并未约定其余房屋的权利归属。涉案房屋产权应整体归属某某 园全体业主所有。
某某业委会诉请判令涉案房屋中在建设规划图纸中标注老年活动室的 846.12平方米房屋所有权归某某园小区全体业主共有。某某公司辩称，根据相 关标准，按照某某园目前的情况，物业用房及业委会、居委实际用房均已超出 标准；就涉案房屋开发商从未同业主约定过归业主所有；除门牌号大门内楼道 外，所有公共建筑均未分摊过公用面积，根据谁开发谁得益的原则，系争房应 归开发商所有。
【案件焦点】
在建成当时尚无法律规定作出特别规定的情况下，老旧小区物业管理用房 的所有权归属如何判定。
【法院裁判要旨】
上海市宝山区人民法院经审理认为：涉案房屋在规划、建造核准时，尚无 法律对其所有权作出具体规定。之后随着《中华人民共和国物权法》《物业管 理条例》《上海市住宅物业管理规定》《中华人民共和国民法典》等法律法规的 出台，才明确了建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于 业主共有。
根据相关法律的立法目的，立法机关本着以小区和建筑物最终功能的实现 为根本，摒弃优先考虑投资利益的取向，确立了对属于建筑物区分所有权人正 常合理使用建筑物所不可或缺的共享部分，认定为业主共有财产的制度安排。 立法机关的立法本意在于以法律的形式，明确建筑区划内公共空间的权利归属 突出业主权益的保护，限制开发商以重复售卖和其他“再开发”的形式擅自处 理和改变公共区域用途的行为，从而实现社会公共利益最大化，较好衡平各方 权利主体的合理利益。
涉案846.12平方米房屋无论规划、竣工还是在进行不动产登记时，其性 质均为小区配套建设的物业管理楼，供小区居民作为公用服务使用。双方虽
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
然曾签署过相关协议，但协议并不涉及涉案房屋的权属确认。某某公司辩称 的“谁开发、谁受益”的原则亦不符合相关法律法规的立法本意，损害了全 体业主的利益。同时，将具有公共服务性质的房屋确认为全体业主共有，符 合社会主义核心价值观所提倡的公正、平等，适用《中华人民共和国民法 典》的规定更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价 值观。
上海市宝山区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典》时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第二百七十 四条规定，判决如下：
确认涉案房屋中的846.12平方米(上海市房屋产权登记建筑面积计算表中 标注老年活动室)房屋所有权归某某园小区全体业主所有。
一审判决后，各方当事人未上诉，该判决已生效。
【法官后语】
本案是一起典型的老旧小区物业管理用房所有权确认纠纷。基于历史原因， 2000年前上海批准建造的小区，其物业管理用房于设计规划、建造核准时通常 登记于开发商名下。而随着日常生活、管理的开展推进，业主方难以避免地会 与开发商就物业管理用房的所有权归属产生争议。此类争议的典型之处在于， 案涉物业管理用房的权属事实发生于《中华人民共和国民法典》,甚至原《中 华人民共和国物权法》等法律法规颁布之前，而权属争议却发生于相关法律法 规生效后。由于缺乏明确的法律法规指引，案涉物业管理用房的权属界定需要 结合立法目的与实际情况进行综合考量。
一、物业管理用房之性质仅以其功能及用途决定
物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设 单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值 班以及存放工具材料的用房。①实践中，物业管理用房的用途还包括物业清洁、
① 王雨轮主编：《物权纠纷裁判精要与规则适用》,人民法院出版社2021年版，第169页。
一、物权保护纠纷
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业委会活动、业主文化娱乐活动等，是小区维护日常物业活动及丰富业主生活 内容不可缺少的公共配套设施。
物业管理用房之性质仅以其功能及用途决定。其一，房屋的规划设计具 有相应的建筑功能，未经规划变更，任何人不得擅自变更用途。其二，《物 业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置 必要的物业管理用房。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试 行)第八条规定，公用建筑面积的组成包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变 电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整 栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”。系争房屋的占有面积超标与 否、是否计入公摊面积、建造费用由何人负担，并不构成物业管理用房的判 断标准。
二 、物业管理用房所有权相关法律的立法目的以功能为导向
基于物业管理用房用之于业主的公共属性，我国立法关于物业管理用房所 有权的设计坚持以房屋的功能性为导向，针对物业管理用房的所有权归属作出 了特殊规定。《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《中华人民共和国民 法典》等先后出台的法律法规均明确了建筑区划内的其他公共场所、公共设施 和物业服务用房属于全体业主共有。
探究立法本意，立法机关在确认物业管理用房的权属时，采纳了物业管理 用房作为建筑区分所有权人正常、合理使用建筑所不可或缺的共享部分，其应 为业主共有财产的制度安排。其宗旨是突出对业主权益的保护，限制开发商以 重复售卖和“再开发”的形式擅自处理和改变公共区域用途的行为，从而实现 社会公共利益的最大化，较好衡平各方权利主体的合法权益①。
三 、物业管理用房所有权归属适用有利溯及规则
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》
① 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典物权编理解与 适用》(上),人民法院出版社2020年版，第354页。
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第三条①明确了有利溯及与适用规则。由于有利溯及从法理上而言改变了当事人 的合理预期，因此，为保证日常社会生活生产秩序的稳定性，其适用标准须加以严 格限定。即《中华人民共和国民法典》的有利溯及必须同时满足更有利于保护民事 主体合法权益、更有利于维护社会和经济秩序、更有利于弘扬社会主义核心价值观 这三层要求。其中，“更有利于保护民事主体合法权益”需限定在对各方当事人均 有利，或至少对一方更加有利的同时不损害其他方利益的情形②;“更有利于维护 社会和经济秩序”的内涵则需涵盖鼓励交易、维护交易秩序等具体判断因素③ “更有利于弘扬社会主义核心价值观”则与《中华人民共和国民法典》的立法目 的与宗旨同向而行，确保有利溯及适用能产生更好的法律、政治与社会效果。
具体到本案，涉案房屋因其规划及建造核准均在相关法律法规颁布前，故 存在是否能够适用有利溯及的判断。首先，涉案房屋自规划伊始至建造核准， 其用途均为物业管理用房，开发商虽因历史原因取得涉案房屋的权属登记，实 则不享有对之再开发、再售卖的使用权、处分权。溯及适用《中华人民共和国 民法典》第二百七十四条确认全体业主对涉案房屋的建筑物区分所有权，在保 护全体业主合法权益之同时，并未减损开发商的法益。其次，本案适用《中华 人民共和国民法典》的规定进行裁判，对“谁开发、谁受益”的建设成本说采 取否定态度，契合了我国针对物业管理用房所有权的立法目的，限制了开发商 针对物业管理用房的反复开发与售卖，维护了社会经济秩序。最后，本案以 《中华人民共和国民法典》规定进行裁判，保护了涉案房屋所在小区800余住 户的权利，亦符合公正、平等的社会主义核心价值观。
编写人：上海市宝山区人民法院鲍海跃孙凯
