— — 中国民生银行股份有限公司总行营业部诉 胡晓丽、胡秀华申请执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第171429号民事判决书
2. 案由：执行异议纠纷 3.当事人
原告(上诉人):中国民生银行股份有限公司总行营业部(以下简称民生银行) 被告(被上诉人):胡晓丽、胡秀华
【基本案情】
2010年6月4日，民生银行与第三人杜春平、杜超及其配偶王立签订了《个人 最高额抵押、保证额度借款合同》(以下简称借款合同),杜春平向民生银行贷款 120万，第三人杜超以坐落于北京市丰台区建欣苑三里某房产(以下简称涉案房 屋)为上述合同项下全部债务提供最高额抵押担保并办理了抵押登记。后因第三人 未按期还款，民生银行依据公证机关出具的执行证书向丰台法院申请强制执行。请 求法院判令许可民生银行与第三人杜春平、杜超借款合同纠纷案中对涉诉房屋的执
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中国法院2015年度案例 ·借款担保纠纷
行。执行过程中，胡秀华、胡晓丽向北京市丰台区人民法院提出执行异议，主张其 与杜春平(杜超之父)为借名买房关系，胡秀华、胡晓丽出资购房，房屋登记在杜 春平名下，双方签订有借名买房协议，杜春平在明知其并非房屋所有权人的情况 下，将涉诉房屋卖与杜超，后杜超办理抵押登记，涉诉借名买房协议已经经过生效 法院裁判认定为合法有效，杜春平与杜超之间的恶意转让行为也由法院判决认定为 无效，因此，房屋所有权应当为胡秀华、胡晓丽所有，杜超自始未取得房屋所有 权；且胡秀华、胡晓丽二人从2003年开始就居住在涉案的房屋。民生银行在进行 抵押登记时，没有进行必要的审查，损害了其二人的合法权益，相关权益及损失应 当向杜超主张和追偿。民生银行认为虽然胡秀华、胡晓丽与第三人签署了相关协 议，但债权关系并不能够对抗依法取得的物权，不能仅依合同及实际居住为由就认 定胡秀华、胡晓丽享有抵押房屋的所有权。另外，对于被告与第三人之间的协议的 真实性及购房款是否实际支付，仍然存在较大争议，两被告在房屋具备上市条件 后，亦一直未主张过户，存在怠于行使权利的情形。杜超认可民生银行的意见。
【案件焦点】
房屋买卖合同无效后第三人对房屋设置的已登记抵押权是否有效。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：人民法院已经发生法律效力的裁判文书对 当事人具有法律效力。人民法院生效裁判文书确定了如下事实：被告胡秀华、胡晓 丽与第三人杜春平签订的《协议书》,属当事人真实的意思表示，不违反法律规定， 已经由人民法院生效裁判认定为有效；购买涉案房屋的购房款、契税、公共维修基金 等费用的票据均在被告手中；《协议书》签订后，被告对房屋进行了装修并实际占有 使用至今；涉案房屋虽为经济适用房，但已经符合上市交易条件，可以办理过户。上 述人民法院生效裁判认定的事实足以说明，涉案房屋的实际权利人应是本案两被告胡 晓丽、胡秀华。两被告之所以无法将涉案房屋过户至自己名下，原因正是在于第三人 杜春平将涉案房屋抵押给原告，涉案房屋上被设立了抵押权所致。虽然原告民生银行 在涉案房屋上设定了抵押权，但第三人杜春平与杜超之间买卖的民事行为(该行为 也是涉案房屋权属登记在第三人杜超名下的原因行为)已经被人民法院生效判决认 定为无效。而且原告在对第三人提出的抵押物的权属状况进行审查时，曾委托评估
三、抵 押 197
机构到涉案房屋进行过评估，原告应当对涉案房屋的实际权属情况有所了解，在设 定抵押权时，原告亦应对涉案房屋的权属情况进行更为审慎地审查。其与第三人杜 春平、杜超的借款协议及抵押权纠纷，可通过另行诉讼的方式予以解决。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解 释》第二十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告中国民生银行股份有限公司总行营业部的诉讼请求。
民生银行持原审起诉意见提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为，根据已 生效民事判决的认定，杜春平与胡晓丽、胡秀华所签协议书有效，杜春平与杜超之间买 卖涉案房屋的民事行为无效，由此，杜超不能取得涉案房屋的所有权。且二审期间，胡 秀华、胡晓丽出具了北京市住房和城乡建设委员会作出的《撤销房屋登记决定书》,该 决定书撤销了杜超名下涉诉房屋登记。因此杜超将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行 没有物权基础，民生银行现要求行使对该房屋的抵押权，无法实现。胡晓丽、胡秀华虽 然没有办理房屋的产权过户手续，但根据以上事实，其应当作为涉案房屋的实际所有权 人。民生银行要求继续对涉案房屋强制执行，缺乏法律依据，其上诉理由不能成立，对 其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理重点在于：原告民生银行是否可以依据抵押权登记取得对涉诉房屋的 抵押权?
本案中，原告民生银行主张其取得抵押权的依据主要是房屋他项权证，即对房 屋进行抵押登记这一形式要件。然而，本案各项证据均明确显示，为房屋设定抵押 的物权基础及房屋所有权属于本案被告胡秀华与胡晓丽，房屋所有权证书上登记的 第三人杜超并非涉诉房屋的所有权人，房屋登记所显示内容与客观事实不符合，且 该不符已经法院判决予以认定。据此，第三人杜超未取得涉诉房屋的所有权，从而 也就没有对涉诉房屋的处分权，该处分权包括在涉诉房屋上设置抵押。所以，民生
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银行依据该抵押取得的抵押权是无效的。且胡秀华、胡晓丽一直在涉诉房屋内居 住，民生银行在设定抵押权时若进行必要审查，应能发现涉诉房屋权属状况与杜超 所述不符，故不能认定民生银行构成善意取得。二审过程中，被告胡秀华、胡晓丽 出具的《撤销房屋登记决定书》进一步巩固了上述事实。
近几年，北京市政府连续出台多项政策控制房价的过度上涨，其中非常重要的一 项就是控制非京籍人员在北京购房，本案即在这一政策背景下产生。自该项政策出台 以来，大量长期在北京生活的非北京户籍人员，由于种种原因不符合购房条件，但确 实需要在北京购买住房，在此背景之下，借名买房这一现象大量涌现，加上北京的房 价一直居高不下，在高额利益的驱使下，买房中被借名一方找到种种借口，企图将房 屋据为已有，导致大量诉讼涌入法院。法院一方面要为政策的实施保驾护航，另一方 面又要严守法律以事实为依据的原则，有时难免陷入进退两难的境地。
其实，房价波动本身是个市场经济的产物，但房价又是关系到百姓生活的民生 大计，所以政府在提倡市场经济的今天不得已还要对这一市场产物进行适度调整， 即便在政府大力控制之下，北京市的房价仍在无所顾忌地继续上涨。所以，笔者预 测，在房价回复到政府可控制范围以内之前，借名买房还会大量出现，该类诉讼也 会继续源源不断地涌进法院，我们法院在保证个案公平公正的同时，还是期盼房价 市场尽快回复良性循环，这才是解决问题的根本所在。
编写人：北京市丰台区人民法院 张萌
