——孙桂春诉王庆海房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省泰州市医药高新技术产业开发区人民法院(2013)泰高新民初字第 1572号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告：孙桂春 被告：王庆海
【基本案情】
孙桂春与王庆海于2010年5月26日签订协议书，约定： 一、孙桂春(甲方) 愿将波波菜馆现有经营场地、设备全部出租给王庆海(乙方)合法经营，一旦违 法，孙桂春随时终止合同，年租金叁万元整，成交之日一次性付清，以后每年4月 26日一次付清；二、租用期间在不拆迁的情况下，孙桂春愿长期租给王庆海使用， 每年房租递增10%,在没有发生拆迁情况时，如王庆海提出中止合同，租期不满一 年的租金按一年计算，如遇到拆迁，房屋租金按实际时间计算，王庆海不享受孙桂 春任何补偿。协议签订后，孙桂春将位于泰州医药高新技术产业开发区野徐镇东大 街广电站南坐西朝东的一层两间半门面房及两层三间的楼房及四门冰箱1台、1.5 匹美的空调6台、木制方桌15张、木制酒柜7个、木制椅96张交付给王庆海。孙 桂春在庭审中认可王庆海已给付了2010年5月26日至2012年5月26日的房屋占 有使用费63000元。对于2012年5月27日至2013年5月26日的房屋占有使用费 36000元，王庆海已给付了30000元，尚欠6000元。自2013年5月27日以后的房
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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
屋占有使用费王庆海也亦未给付。同时，孙桂春出租给王庆海的房屋无建设许可 证、规划许可证，亦无房屋产权证。
王庆海对双方签订的租赁协议没有异议，但认为不拖欠原告的房租及水电费 同时要求孙桂春赔偿其的相关损失。
【案件焦点】
孙桂春与王庆海签订的房屋租赁协议是否有效。
【法院裁判要旨】
江苏省泰州市医药高新技术产业开发区人民法院经审理认为：租赁合同是出租 人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设 工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同，该租赁合同无效。孙桂春出租 给王庆海的房屋，其未能提供该房屋具有建设工程规划许可证等法定手续，所以其 与王庆海之间签订的房屋租赁协议属于无效合同。无效的合同自始就无约束力，因 该合同取得的财产，应当予以返还。因此王庆海应当将按合同取得的房屋及设备交 还给孙桂春。因此王庆海已支付的房屋占有使用费不予返还，孙桂春主张自2013 年5月27日起至被告返还房屋之日止按每月3250元的标准计算房屋占有使用费， 因该请求未超出原被告双方签订的租赁协议约定的标准，予以支持。原告主张由被 告支付水电费用的请求，因其未能提供证据证明水电费的分担方式，不予支持。被 告王庆海未经法庭许可中途退庭，视为放弃自己的诉讼权利。
江苏省泰州市医药高新技术产业开发区人民法院依照《中华人民共和国合同 法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城 镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一 、原告孙桂春与被告王庆海签订的租赁协议无效。
二、被告王庆海于判决生效之日起十日内将所占有的位于泰州医药高新技术产 业开发区野徐镇东大街广电站南坐西朝东的一层两间半门面房及两层三间的房屋及 四门冰箱1台、1.5匹美的空调6台、木制方桌15张、木制酒柜7个、木制椅96 张返还给原告孙桂春。
三、被告王庆海于判决生效之日起十日内向原告孙桂春支付自2012年5月27
七、租赁合同 107
日起至2013年5月26日止的房屋占有使用费6000元及自2013年5月27日起至被 告返还房屋之日止按每月3250元的标准计算的房屋占有使用费。
四 、驳回原告孙桂春的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案处理重点主要在于对租赁合同生效条件的理解。我国《最高人民法院关于 审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出 租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房 屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许 可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。
本案中，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。从孙桂春与王庆海之间签订的协议书看，孙桂春将位于泰州医药高新技 术产业开发区野徐镇东大街广电站南坐西朝东的一层两间半门面房及两层三间的房 屋及设备出租给王庆海，王庆海支付租金，这是双方的真实意思表示，应认定为有 效。但该合同的标的物即上述房屋无建设许可证、规划许可证，亦无房屋产权证， 应是一个违法建筑，若法院认定该合同有效，也即确认该违法建筑的合法性，故孙 桂春就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房 屋与王庆海订立的租赁合同应认定为无效。
编写人：江苏省泰州市医药高新技术产业开发区人民法院李芙蓉
