——贺炜祥诉赵文忠房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院(2013)西民一终字第193号民事 判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):赵文忠 被告(上诉人):贺祎祥
【基本案情】
2003年以来，因原告妻子张桂英患病致家中贫困，后无钱医治，原告在2008 年7月21日经人介绍与被告签订了房屋买卖合同，合同中约定原告将房屋4间以 36000元低价卖给被告，并提供土地6亩供被告无偿使用至国家收回。2011年11 月7日，原、被告因土地补偿款发生纠纷。2012年7月24日，原告赵文忠以显失 公平和违反国家强制性规定为由，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，被告返 还房屋四间。本案诉讼费由被告承担。赵文忠当庭提交张桂英(系赵文忠之妻)病 历、买卖协议合同书、房屋买卖合同、补充协议、户口本、证明材料等相关证据以
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
证明其主张。
【案件焦点】
贺祎祥与赵文忠于2008年7月21日签订的房屋买卖合同是否有效。
【法院裁判要旨】
青海省蒙古族藏族自治州德令哈市人民法院认为，宅基地使用权的取得、行使 和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。原、被告于2008年7月21日签 订的买房协议从表面上看是房屋买卖协议，但涉及到农村宅基地转让问题。我国对 农村宅基地转让有明确的法律规定，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定 “农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委 员会经营、管理”,第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基 地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。”宅基地的转让应由有关部门 批准审核，因此原、被告于2008年7月21日签订的买房协议明显违背了上述我国 法律规定，属无效协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规 定，原告赵文忠请求判令原、被告于2008年7月21日签订的买房协议合同无效， 被告返还原告房屋四间的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权
法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共 和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：被告贺祎祥返还原告 赵文忠位于德令哈市尕海镇郭里木新村砖木结构房屋四间(40×15 m²) (判决生效 之日起三十日内)。本案诉讼费700元由被告贺祎祥承担。
贺祎祥持原审答辩意见提起上诉。
青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院经审理认为，根据德令哈市公安局 尕海派出所户籍登记证实，上诉人贺祎祥在尕海镇郭里木新村生活并依法登记该村 所在地常住户口，成为该村集体经济组织成员，即上诉人贺祎祥与被上诉人赵文忠 系同村村民。2008年7月21日、2011年11月7日，上诉人贺祎祥与被上诉人赵文 忠签订《房屋买卖合同》二份，根据合同约定，被上诉人赵文忠将砖木结构房屋四 间(40×15 m²) 以36000元的价格卖给上诉人贺祎祥，该合同内容为双方真实意 思表示，该房屋转让发生在本村村民之间且没有违反法律、行政法规的强制性规 定，应为有效合同。被上诉人赵文忠请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，上诉
五、农村房屋买卖 183
人贺祎祥返还房屋四间的诉讼请求，违反诚实信用原则，本院不予支持。
综上所述，上诉人贺祎祥的上诉理由成立，本院予以采纳。原判认定事实有 误、适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(二)项之规定，并报本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一 、撤销青海省德令哈市人民法院(2012)德民初字第300号民事判决；
二、驳回被上诉人赵文忠的诉讼请求。
一审案件受理费700元、二审案件受理费700元均由被上诉人赵文忠承担。
【法官后语】
农村房屋买卖有三种情况，第一种农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖 合同应为有效合同；第二种农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合 同应为无效合同；第三种农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房 屋买卖合同应区别情况确定合同效力。一是未获有关组织和部门批准的，如果合同 尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，合同应作无效处理。二是取得有 关组织和部门批准的，应认定合同有效。本案中，根据德令哈市公安局尕海派出所 的户籍登记证实上诉人贺祎祥于2011年4月14日将户口迁入德令哈市尕海镇郭里 木新村×号，2011年11月7日上诉人贺袆祥(乙方)与上诉人赵文忠(甲方)又 签订《房屋买卖合同》及补充协议各一份，该补充协议中有德令哈市尕海镇郭里木 新村村民委员会盖章及村主任李启帮签字且上诉人贺祎祥于2011年4月14日将户 口迁入德令哈市尕海镇郭里木新村×号，应为取得了有关组织和部门的批准。另， 上诉人贺祎祥既实际居住使用该房屋，又对该房屋进行装修，并新建围墙、水泥地 坪、大门及水窖各一个。
编写人：青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院巴学农
