— — 济南海景房地产经纪有限公司诉将军烟草集团 有限公司土地租赁合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
山东省济南市中级人民法院(2013)济民一终字第926号民事判决书 2.案由：土地租赁合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):济南海景房地产经纪有限公司(以下简称海景房产经纪公 司)
被告(上诉人):将军烟草集团有限公司(以下简称将军烟草集团)
【基本案情】
2010年12月22日，海景房产经纪公司向将军烟草集团交纳2万元保证金，将 军烟草集团向海景房产经纪公司出具一份收据。同月28日，海景房产经纪公司为 乙方，将军烟草集团为甲方，双方签订一份租赁合同。合同约定，海景房产经纪公 司承租将军烟草集团位于济南市将军路80号的10亩场地，用于自建库房；合同租 赁期限暂定为3年，合同每年签订一次，本合同租赁期限为一年，即从2011年1 月1日起至2011年12月31日止；年租金总额12万元，本合同采用先付租金后用
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房方式，每半年支付一次。双方还对场地使用要求，各自的权利、义务等予以约 定。合同签订后，同月30日，海景房产经纪公司向将军烟草集团交纳6万元租金， 将军烟草集团向海景房产经纪公司出具一份收据，收款事由注明：预收租赁费。 2011年7月1日，海景房产经纪公司又交纳6万元租金，将军烟草集团出具一份收 据，收款事由注明：租赁费。
海景房产经纪公司与将军烟草集团签订租赁合同后，开始在租赁场地内建设库 房，将军烟草集团对此明知。海景房产经纪公司建设库房，未办理相关报建手续， 该项工程于2011年5月底建完，同时还硬化了部分路面。庭审中，海景房产经纪 公司认可在建设库房过程中，历城区执法局曾向其下达停建通知书，但当时已经盖 完5000平方米。关于建设库房未办理报建手续，海景房产经纪公司主张应由土地 使用者报建，将军烟草集团提出异议，辩称租赁合同第七条第2项约定应由海景房 产经纪公司办理，将军烟草集团只承担协助义务。海景房产经纪公司建设库房后， 于同年10月投入使用，用于对外出租，作物流仓储。同月，将军烟草集团给海景 房产经纪公司发函提出终止房屋租赁合同。内容为：鉴于济南市政府已确定收储将 军路80号土地的事实，与贵方于2011年1月1日签订的房屋租赁合同无法继续履
行，根据合同第十四条、第十五条及相关条款的约定，由政府规划及土地收储等不 可抗力导致合同不能履行的，双方均不负任何责任。现请贵方在2011年10月31 日之前迁出所租赁的土地，如在规定的搬迁期限内贵方未迁出，一切责任后果由贵 方承担。后双方就库房建设损失协商未果，遂形成诉讼。
2011年8月23日，济南市土地储备交易中心与将军烟草集团及山东中烟工业 有限责任公司签订国有土地使用权收回(购)合同，济南市土地储备交易中心收回 (购)的土地中包括涉案土地。同月30日，济南市土地储备交易中心下发《关于清 理将军路80号土地租赁房的通知》,要求山东中烟工业有限责任公司济南卷烟厂、 将军烟草集团于2011年10月31日前将该宗土地使用权及地上建筑物移交。除 涉案土地外，将军烟草集团已将将军路80号的土地及地上物移交给相关部门， 地上物已拆除。诉讼期间，2013年7月，将军路80号涉案土地上的建筑物已 拆除。
关于涉案库房及硬化路面的价值，海景房产经纪公司申请鉴定，法院委托山东 永晟工程造价咨询有限公司进行鉴定，鉴定结论为：根据提供的现有资料鉴定，济
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南市将军路80号场地申请人自建库房、路面、实物等项目的工程，人工费、材料费、 机械费合计1809039.94元。经质证，海景房产经纪公司提出异议，不同意工程造价按 直接费计算。将军烟草集团认为该工程无规划手续，属于违章建筑，应按直接费作为 鉴定结论。海景房产经纪公司为本次鉴定支付鉴定费30000元。
本案在审理过程中，根据案情需要，由海景房产经纪公司申请对涉案库房拆除 后的残值进行鉴定。经法院委托，济南天德汇资产评估有限公司出具济天德法鉴字 (2013)第101号鉴定报告。鉴定结论为：该库房拆除后可回收毛收入为331204.80 元，拆除清理费用为92998.53元。因此，该库房拆除后的残值为238206.27元。经 质证该鉴定报告，海景房产经纪公司提出异议，认为评估价格过高。将军烟草集团 无异议，认可该鉴定报告。海景房产经纪公司为本次鉴定支付鉴定费3000元。
【案件焦点】
当事人双方对合同无效均有过错的情况下，给一方造成经济损失数额的确定， 及双方对此经济损失各自承担的责任比例。
【法院裁判要旨】
济南市历城区人民法院经审理认为：海景房产经纪公司与将军烟草集团签订的 租赁合同虽然是双方的真实意思表示，但将军烟草集团出租的土地性质是国有划拨 土地，其对外出租该土地未办理相关的审批手续，且涉案土地已由济南市土地储备 中心收储，已无法再行办理审批手续，将军烟草集团未经批准擅自出租转让，其实 质上改变了土地用途，违反了《土地管理法》的强制性规定，损害了国家和社会公 共利益，因此，海景房产经纪公司与将军烟草集团签订的租赁合同无效。《合同法》 第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还； 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所 受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。海景房产经纪公司承租 将军烟草集团的国有划拨土地用于建设库房，由于合同无效且涉案土地被政府收 储，导致海景房产经纪公司自建的库房需拆除，给海景房产经纪公司造成经济损 失。因此，本案争议的焦点为形成合同无效，给海景房产经纪公司造成经济损失数 额的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。
对于海景房产经纪公司经济损失数额的确定，海景房产经纪公司自建库房未有
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建房审批手续，且未提供施工合同等建房的相关资料，工程价款应以工程直接费为 据，以鉴定部门出具的鉴定结论确定的数额即1809039.94元为准。由于海景房产 经纪公司建设的库房建成投入使用不足一年，且是钢架结构，拆除后有一定的残 值，对于残值的数额本院已委托鉴定部门出具鉴定结论，海景房产经纪公司对鉴定 结论提出异议，对此鉴定部门已予答复，该鉴定报告依据充分、程序规范，对该鉴 定结论本院予以采信。海景房产经纪公司的损失数额为工程直接费扣减残值。库房 现已由海景房产经纪公司自行拆除，残值归其所有。
对海景房产经纪公司的上述损失的产生分析原因如下：一是将军烟草集团作为 土地的使用权人，明知该土地系国有划拨用地，在未办理审批手续的情况下与海景 房产经纪公司签订租赁合同，形成合同无效，对无效合同的产生应负主要责任。二 是海景房产经纪公司与将军烟草集团签订租赁合同的目的为“承租租赁场地做自建 库房使用”,合同已明确约定，双方签订合同的时间为2010年12月28日，将军路 80号土地于2009年即被确定为拆迁冻结范围，虽然当时市政府未与将军烟草集团 签订土地收储合同，但根据海景房产经纪公司提供的鲁烟工济办(2010)1号文 件，将军烟草集团于2009年9月17日已收到济南市土地储备交易中心发来的“关 于加快办理济南卷烟厂土地收储工作的函”,且对于土地的收储将军烟草集团于 2010年2月2日以文件的形式向市政府请示相关事宜时有所涉及。由此可见，将军 烟草集团对将军路80号土地的收储问题是明知的，而且已经为土地收储做相关工 作，在此情况下，其仍与海景房产经纪公司签订合同且放任海景房产经纪公司建设 库房的行为，导致损失的产生与扩大，将军烟草集团负有一定的过错责任。三是海 景房产经纪公司作为承租方，与将军烟草集团签订合同时亦有审查义务，虽然海景 房产经纪公司主张签订合同时，将军烟草集团提供一份出让性质的土地证作为合同 的附件，其已履行相应的审查义务，但海景房产经纪公司未提供有效证据证实该主 张，因此对海景房产经纪公司的该项主张本院不予采信，对于无效合同的形成，海 景房产经纪公司应负次要责任。四是双方签订的租赁合同无效，并不必然导致海景 房产经纪公司经济损失的产生。海景房产经纪公司在承租的土地上建设库房，应按 规定办理建房审批手续，双方签订的租赁合同第七条第2项对此亦明确约定，由海 景房产经纪公司负责办理建房审批手续，但海景房产经纪公司在未办理建房审批手 续的情况下擅自施工，且在历城执法局给其下达停建通知书的情况下仍继续施工，
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对其损失的产生与扩大应负主要责任。再者，双方在合同中约定合同期限暂定三 年，一年一签，明确约定本合同租赁期限为一年，至海景房产经纪公司起诉之日， 双方的租赁期限已经届满，海景房产经纪公司建设5000余平方米的库房应根据承 租期限充分考虑其投资成本。
综合以上分析，本院认为，对该经济损失的产生，由海景房产经纪公司和将军 烟草集团各负50%的责任为宜。将军烟草集团作为国有控股企业，在经营过程中， 与海景房产经纪公司签订场地租赁合同，形成合同无效，对海景房产经纪公司的损 失负部分赔偿责任，给国有企业造成损失，本院将另行向国资部门提出司法建议， 建议对此予以查处。同时，将军烟草集团不按法律规定使用国有划拨用地，对此本 院将向土管部门提出司法建议，建议对违规用地予以查处。
济南市历城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六 条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定， 判决如下：
一、海景房产经纪公司与将军烟草集团于2010年12月28日签订的租赁合同 无效。
二 、将军烟草集团赔偿海景房产经纪公司经济损失785416.84元[(1809039.94 元-238206.27元)×50%]。
三、将军烟草集团返还海景房产经纪公司保证金2万元。
上述所判二、三条款，限将军烟草集团于本判决生效之日起十日内履行。
四 、驳回海景房产经纪公司的其他诉讼请求。
海景房产经纪公司和将军烟草集团不服原审判决，均提出上诉。
济南市中级人民法院认为，根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办 法》第十二条规定，土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有 土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人 民政府土地管理部门提出书面申请。2010年12月28日，将军烟草集团作为将军路 80号土地使用权人，明知该块土地为国有划拨用地，却在未办理审批手续的情况 下与海景房产经纪公司签订租赁合同，造成合同无效，对无效合同的产生将军烟草 集团负有主要责任。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条规定，土地 使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、
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构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。涉 案土地的承租方海景房产经纪公司未办理涉案库房的相关建设审批手续，即在租赁 土地上建设库房，其对该库房的拆除损失应承担主要责任。因此原审判决涉案双方 签订的《租赁合同》无效且责任均担并无不当，本院予以确认。海景房产经纪公司 与将军烟草集团对于承担责任比例的上诉理由均不能成立，本院不予支持。对于涉 案房屋的建造价值，因海景房产经纪公司并未举证证明其将该工程发包给他人施 工，也无工程造价结算的证据，本院推定其自行建设涉案库房。对于自建房屋的价 值，原审判决以建设房屋的直接费予以确定并无不妥，本院予以确认。对于涉案库 房拆除后的残值，由于是海景房产经纪公司向将军烟草集团主张损失，其应向法院 举证证明该损失数额。在其举证不能的情况下，原审法院为查明案情，根据当事人 的申请进行司法鉴定并无不妥，海景房产经纪公司虽对鉴定结论有异议，但未举证 证明其异议成立，对于海景房产经纪公司的上诉理由不予支持。综上，原审判决正 确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百
七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案争议的焦点为形成合同无效的责任认定、海景房产经纪公司经济损失数额 的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。
关于无效租赁合同的形成。根据查明的事实，将军烟草集团作为出租方明知涉 案土地系国有划拨性质且已被收储，未办理相关的审批手续即对外出租，对无效合 同的形成应负主要责任，海景房产经纪公司在与将军烟草集团签订租赁合同时亦应 审查承租土地的性质及合法性，但未履行其审查义务，对无效合同的形成应负次要 责任。
关于海景房产经纪公司经济损失数额的确定。海景房产经纪公司在承租的国有 土地上自建库房未有建房审批手续，且未提供施工合同等建房的相关资料，工程价 款应以工程直接费为据。由于海景房产经纪公司建设的库房建成投入使用不足一 年，且是钢架结构，拆除后有一定的残值。故海景房产经纪公司的损失数额应为工 程直接费扣减残值。
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关于双方对海景房产经纪公司损失的责任承担。合同无效，并不必然导致经济 损失的产生。本案中，双方签订土地租赁合同只是海景房产经纪公司经济损失产生 的外因，属于次要因素，其主要原因是将军烟草集团未办理报建审批手续即在涉案 土地擅自建设5000余平方米的库房，且在执法局给其下达停建通知书的情况下仍 继续施工，导致损失继续扩大。如果海景房产经纪公司按相关规定办理建设工程审 批手续，根据本案实际，其就会得知将军烟草集团未向其披露的客观事实，从而不 会花费巨资建设库房，其按规定办理报建审批手续所产生的合理损失就应由将军烟 草集团全部承担。反之，海景房产经纪公司对其自行形成并扩大的损失，应负主要 责任。结合本案合同无效的主要责任在将军烟草集团的客观事实，法院认为对该经 济损失的产生，海景房产经纪公司、将军烟草集团各负50%的责任为宜。双方当事 人均对各自的违规行为埋单。
该案二审后，将军烟草集团已自觉履行判决书确定的赔偿义务。本案的审理对 违规用地及违规建设者均起到一定的警示作用。
编写人：山东省济南市历城区人民法院李晓丽
