———朱波诉朱泽勤、乔芝兰排除妨碍案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省高级人民法院(2014)苏民再提字第0110号民事调解书
2.案由：排除妨碍纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人、再审申请人):朱波
被告(上诉人、再审被申请人):朱泽勤、乔芝兰 第三人(上诉人、再审被申请人):朱永亮
【基本案情】
2010年朱永亮向朱波及案外人江贺南借款210000元，并出具250000.元借条 (包括利息)。借款到期后，因朱永亮无力还款，于2011年1月12日和朱波签订了
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一份房屋买卖合同，双方约定，将登记为朱永亮所有的，位于泗洪县山河路北侧1 幢的门市房(以下简称门市房)(96.45平方米)以每平方米4000元的价格抵给朱 波，并办理了房屋过户手续。因当时门市房的银行按揭贷款未全部还清，朱波先 行偿还其余银行按揭贷款130000多元。因门市房一直由朱永亮的父母朱泽勤、 乔芝兰占有使用，朱波起诉要求朱泽勤、乔芝兰排除妨害。
朱永亮称，双方约定是朱波要求其用房产做抵押，其可随时赎回房屋。朱泽 勤、乔芝兰认为房屋系其所建，虽房产证上是朱永亮的名字，但是只有当他们不在 世时，房屋才归朱永亮所有，朱波无权要求其搬出房屋。
【案件焦点】
朱波和朱永亮签订的以房抵债合同是否已经成立和生效。
【法院裁判要旨】
泗洪县人民法院审理认为：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、 使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力。本案争议房屋原系朱永亮所有，朱永亮因向朱波借款而无力偿还，将其 所有的房屋抵给朱波，并办理了产权过户手续，朱永亮虽提出朱波允许其随时赎回 房屋，但未提供证据予以证实，朱波亦予以否认，不予采信，故争议房屋已归朱波 所有。权利人行使权利受到不法阻碍或妨害时，可以请求排除妨害。朱波因行使门
市房所有权受到朱泽勤、朱永亮的阻碍，故要求朱泽勤、乔芝兰排除妨碍，理由正 当，应予支持。泗洪县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五 条、第三十九条之规定，作出如下判决：
朱泽勤、乔芝兰于本判决生效后15日内，搬出泗洪县山河路北侧1幢门市房， 并交付给朱波。
朱泽勤、乔芝兰、朱永亮提起上诉。
宿迁市中级人民法院经审理认为：朱波在一审法院第一次庭审中辩称：“朱永 亮向江贺南借款，由朱波提供担保，后朱波偿还了借款，同时偿还了涉案房屋剩余 的贷款，共计390000余元，后朱永亮将涉案房屋按照4000元一平方抵给朱波，当 时说的是半年内拿钱赎房子，半年不赎，就不要房子了。”根据朱永亮和朱波的陈 述及涉案房屋一直未交付给朱波的事实，可以认定以下事实：朱波与朱永亮之间存
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在债权债务关系，因朱永亮无法偿还借款，朱永亮以涉案房屋向朱波抵债，同时双 方约定朱永亮可以赎回房屋，但对赎回房屋的期限存在争议。因此，朱永亮和朱波 在签订涉案房屋买卖合同时，二人的真实目的并非是为了进行房屋买卖，而是通过 朱永亮转让涉案房屋所有权对朱波所享有的债权进行担保，朱波也未提供证据证明 其曾催告朱永亮偿还借款以赎回房屋，故朱永亮仍应当享有在清偿债务后赎回房屋 的权利。因双方签订房屋买卖协议并办理房屋过户登记手续的目的是通过名义上的 房屋买卖来担保债权的实现，故涉案房屋虽然已经办理了过户登记手续，但是在涉 案房屋一直未交付并且朱永亮仍享有赎回涉案房屋权利的情况下，不宜认定朱波已 经取得了涉案房屋的所有权，故其无权要求朱泽勤、乔芝兰排除妨害，搬出涉案 房屋。
宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第 二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条 第一款第(二)项的规定，作出如下判决：
一 、撤销泗洪县人民法院(2013)洪民初字第0086号民事判决。 二 、驳回朱波的诉讼请求。
朱波不服宿迁市中级人民法院判决，向江苏省高级人民法院申请再审。在再审 审查过程中，经法院主持调解，当事人自愿达成调解协议，并申请由法院制作民事 调解书。故江苏省高级人民法院于2014年9月12日裁定提审本案。朱波与朱泽 勤、乔芝兰、朱永亮自愿达成如下协议：
一 、朱泽勤、乔芝兰、朱永亮自愿于2014年9月30日前一次性支付朱波借款 及其他损失共计626000元。如逾期未支付上述款项，朱泽勤、乔芝兰、朱永亮自 愿承担违约金50000元；如超过2014年10月10日仍未付款，朱泽勤、乔芝兰、朱 永亮自愿放弃有关泗洪县山河路北侧1幢门市房的一切权利，朱泽勤、乔芝兰立即 从该房屋搬出，该房全部权利归朱波所有。
二 、朱波于收到朱泽勤、乔芝兰、朱永亮按期支付的款项后当天(非工作日除 外),自愿将上述房屋返还给朱泽勤、乔芝兰、朱永亮，并保证该房屋无其他不利 之权利，同时配合办理该房屋过户手续；如因房产部门工作时间或双方均认可的其 他原因，至迟不得晚于2014年10月10日办理过户手续，否则朱波自愿承担违约 金50000万元。
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三、本次房屋全部过户费用(含所有税费),均由朱泽勤、乔芝兰、朱永亮一 方负担，与朱波无涉。
四、双方债权债务关系及其他纠纷一次性了结。
上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。当事人拒绝签收本调解书的， 不影响上述调解协议的效力。一方当事人不履行上述调解协议的，另一方当事人可 持本调解书向人民法院申请执行。
【法官后语】
本案发生的背景是民间资本活跃，民间借贷频繁，借款人一方为了尽快借到资 金，出借人为了保障其债权实现，不少双方当事人签订房屋买卖协议，以保障出借 人债权的实现。也有当事人在借款之时并没有签订房屋买卖合同，而是在借款人不 能还款之时，与出借人签订房屋买卖协议，并办理过户登记手续，该类房屋买卖协 议的性质、其效力如何，房屋变更登记的物权效力，债权与物权变动的之间关系， 值得探讨。
分析该案，一审法院认定房屋买卖协议有效，其后续的房屋变更登记产生了变 更物权的效力。二审法院则认定，该房屋买卖协议没有合意，未成立，物权变更登 记人的行为是为担保债权的实现，没有买卖的合意，债权没有成立，而房屋没有交 付且第三人仍享有赎回涉案房屋权利，进而不产生物权变动的效力。从二审的判决 可以看出，其适用的是折衷的物权变动模式，即物权变动需以有效之因为基础，否 则即使物权登记变更，也不产生物权变动的效力。在再审过程中，双方达成调解协 议，从调解内容可看出，再审法院调解的基础是，认定双方存在民间借贷关系，未 认定房屋所有权归债权人所有，即物权未变动。
在该类案件中，即当借款人不能清偿到期债务之时，双方当事人签订房屋买卖 协议的性质、效力，物权变动的效力，不应当一概而论。
首先，需要判断双方当事人签订协议的真实意思。同是签订房屋买卖协议并变 动物权的外观行为，但是双方达成的意思合意却有不同，或是抵押的意思合意或是 抵债的意思合意，甚至有双方当事人恶意串通，假借房屋买卖之名损害其他债权人 的利益。因此，探究双方当事人的真实意思合意，是判断协议性质、效力及物权变 动的基础。
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其次，根据双方当事人的真实合意，判断协议的性质和效力。当证据能证明双 方当事人实质约定的仅是变更物权登记，以保障债权的实现或者其他非买卖房屋的 合意，虽外观是买卖协议，应当尊重双方当事人的意思表示，不宜认定为买卖协 议，买卖协议不成立，以此为基础的物权变更登记，也不产生物权变动的效力。而 当双方当事人的合意是以房抵债时，则需进一步判断买卖协议的效力。
再次，在买卖合意的基础上，判断房屋买卖协议的效力。该类协议有可能存在 出借人逼迫借款人的情形，或者是双方当事人恶意签订协议逃避债务损害其他债权 人利益的情形。对此，应从协议的内容、价款、房屋是否交付等综合判断买卖协议 的公平性，如果存在显失公平或者胁迫、欺诈等情形时，则可按照合同可撤销处 理，如果是恶意串通损害其他人的合法利益时，则可按照合同无效情形处理。
最后，在判断合同效力的基础上，判断物权变更登记的效力。如果合同有效， 则物权变动有效，如果合同被撤销或宣告无效，物权变更登记则不发生物权变动的 效力。
该案只是“以物抵债”问题的冰山一角，现实生活中，出现的各类“以物抵 债”问题，值得我们深入研究和探讨。
编写人：江苏省宿迁市泗洪县人民法院周超
