——陈远光诉梁勇健建设用地使用权转让合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区玉林市容县人民法院(2012)玉中民一终字第218号民事判 决书
2. 案由：建设用地使用权转让合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):陈远光
被告(被上诉人):梁勇健
第三人(被上诉人):车清梅(曾用名车青枚)

【基本案情】
2009年7月27日，以陈远光为合同乙方，梁勇健为合同甲方签订了一份《协 议书》,约定：梁勇健将其从容县土地交易中心竞买取得的容县石头务底粮站土地 使用权中的两块土地使用权转让给陈远光，转让价款共计人民币520000元，梁勇 健应在2009年年底前给陈远光办理两份土地使用权证书，费用由梁勇健负责；若 陈远光已交清所应支付的款项给梁勇健，而梁勇健不交付土地使用权证书，则梁勇 健须赔偿陈远光已交付费用的200%等。协议签订后，陈远光依约支付了400000元 给梁勇健，但梁勇健在2009年年底未依约办好两份土地使用权证书。陈远光认为梁 勇健已取得了该宗土地的土地使用权而不把土地使用权证书转让给自己，其行为已严 重违约，为此，请求梁勇健履行将容县石头务底粮站的两块土地使用权办理变更登记



三、土地使用权出让、转让、租赁 81

到原告名下，并将国有土地使用权证书交付原告的义务及支付违约金120000元。梁 勇健认为，他于2009年7月17日与容县土地交易中心签订的是一份《容县国有土地 使用权拍卖交易成交确认书》。他是在未办理土地使用权变更登记手续并且尚未取得 国有土地使用权证书的情况下，与陈远光签订了转让土地使用权的《协议书》。由于 该《协议书》违反了国家禁止性规定，属于无效合同。而且梁勇健认为陈远光未付清 价款就要求他办理土地使用权证也不符合合同的约定。因此请求法院撤销并驳回原告 前两项诉讼请求，关于违约金，只能用债务相抵和找补清算方式协商确认。
本案第三人车清梅系梁勇健之妻，其认为在夫妻关系存续期间，梁勇健受让获 得的土地使用权属夫妻共有财产，在未取得她书面同意的情况下梁勇健与陈远光签 订的转让土地使用权《协议书》属于无效合同。
【案件焦点】
梁勇健与陈远光签订的《协议书》是否有效，梁勇健是否应当继续履行《协 议书》并承担违约责任。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区玉林市容县人民院经审理认为：一、虽然梁勇健事先与容县土 地交易中心签订了《容县国有土地使用权拍卖交易成交确认书》,亦交付了成交价 款，但直到原告起诉至法院时被告仍未取得土地使用权证书。因此原、被告签订的 《协议书》违反了法律的强制性规定，所以本院认为，原、被告签订的《协议书》 是无效合同。二、关于被告是否应当继续履行《协议书》并承担违约责任的问题。
在原、被告签订的《协议书》是无效合同的前提下，根据《中华人民共和国合同 法》第五十八条的规定，双方应承担合同无效的法律后果，被告因该合同取得的财 产，应当返还给原告；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过 错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告继续履行《协议书》并承担 违约责任没有法律依据，法院不予支持。三、关于第三人的请求。第三人车清梅认 为被告未经共有人同意而与原告签订的《协议书》属无效合同，但第三人没有提供 其不知情的事实依据，法院不予采信。
玉林市容县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人 民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的




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中国法院2014年度案例 ·土地纠纷


规定，作出如下判决：驳回原告陈远光的诉讼请求。
陈远光提起上诉。玉林市中级人民法院经审理认为：梁勇健在竞买取得容县石 头粮所务底粮站约4510.64平方米的国有土地使用权后一直未办理手续取得国有土 地使用权证，此事实清楚。关于梁勇健与陈远光于2009年7月27日签订的《协议 书》是否合法有效，双方应否继续履行土地转让协议的问题。由于梁勇健至今未取 得协议土地的使用权证书，双方的协议也未经有批准权的人民政府同意，根据《最 高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九 条的规定，本院确认该协议无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规 定，合同无效后当事人应当返还从对方取得的财产，陈远光请求继续履行土地使用 权转让合同，与法律规定相悖，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律 准确，处理恰当，本院予以维持。陈远光的上诉主张，无事实与法律依据，本院予 以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项 的规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理的重点主要在于对土地使用权的理解。土地使用权，这是一项特殊的 财产权，我国法律规定这项权利的取得必须经依法登记，才能获得处分权。根据 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用 权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让 的，应当认定合同有效”的规定，被告只有在取得土地使用权证书或经有批准权的 人民政府同意转让的情况下，原、被告签订的《协议书》才具有法律效力，并受法 律保护。在本案中，原、被告转让的标的是土地使用权，由于梁勇健在陈远光起诉 前没有取得登记在其名下的土地使用权证书，也没有证据证明原、被告之间转让土 地使用权的行为已获得有批准权的人民政府同意，因此梁勇健与陈远光签订的《协 议书》违反了法律的强制性规定，所以该院认为梁勇健与陈远光签订的《协议书》 是无效合同。
编写人：广西壮族自治区玉林市容县人民法院 罗旭葵