— — 中国工商银行股份有限公司泉州鲤城 支行诉吴丽森等金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省泉州市鲤城区人民法院(2011)鲤民初字第3059号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3. 当事人
原告：中国工商银行股份有限公司泉州鲤城支行
被告：吴丽森、吴顺清、福建嘉龙房地产开发有限公司(以下简称嘉龙公司)
【基本案情】
2006年4月25日，被告吴丽森作为借款人与原告作为贷款人、被告嘉龙公司 作为保证人签订一份《个人购房借款合同》,内约定：原告向被告吴丽森发放个人 住房贷款人民币24万元，贷款用于借款人购买坐落于泉州市清薄德泰路锦绣江南 1.2.3步行街6号住房(商业用房),贷款期限10年，自2006年4月25日起至 2016年4月25日止，月利率为5.325%o, 还款方式为等额本金还款法；借款人不按
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中国法院2014年度案例 ·金融纠纷
期偿还贷款利息时，原告对借款人未支付的利息计收复利；借款人连续三个付款期 或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布借款合同提前 到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》,要求借款人在《提前还款函》规 定的期限内清偿部分和全部贷款本息(包括逾期利息)。该合同并约定被告吴丽森、 吴顺清以其有权处分址在泉州经济技术开发区清濠园区2-1号地块内锦绣江南 1.2.3号楼步行街(06)房产就前述借款向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括 贷款本金、利息(包括复利)、罚息以及实现债权的费用。泉州市房地产交易与房 屋权属登记发证处于2006年5月10日出具《房地产抵押登记证明》,抵押权人为 原告。借款合同同时约定被告嘉龙公司自愿为被告吴丽森的借款提供连带责任保证 担保，保证责任范围为贷款本金、利息(包括复利)、罚息以及实现债权的费用， 保证期间自本合同生效之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手 续之日止。合同还对其他事项进行了约定。
2006年5月12日，原告依约定将贷款24万元发放给被告吴丽森。但被告吴丽 森未能按期偿还借款利息达8期，至2011年5月10日止，被告吴丽森尚欠原告借 款本金138000元、利息5869元。被告嘉龙公司亦未履行保证责任。原告于2011年 8月31日提起诉讼。
【案件焦点】
1.阶段性担保是否属附解除条件的担保；2.如何认定阶段性担保的解除条件 成就。
【法院裁判要旨】
福建省泉州市鲤城区人民法院认为：根据原、被告双方签订的借款合同第十三 条第(四)项约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时 偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，并要求借款人及保证人提前履行 还款义务。被告吴丽森借款后未能按期偿还借款利息达8期，已构成违约，应承担 相应的违约责任。原告要求被告吴丽森提前偿还尚欠的借款本息，符合合同约定和 法律规定，予以支持。因被告吴顺清并非共同借款人，原告要求其共同偿还借款， 依法不予支持。本案借款合同因被告吴丽森未按约还款，根据合同约定已提前到 期，原告再要求解除借款合同无法律依据。
四、金融借款合同纠纷 57
被告吴丽森、吴顺清自愿提供其所有的址在泉州经济技术开发区清蒙园区2-1 号地块内锦绣江南1.2.3号楼步行街(06)房产作为借款的抵押担保，且已依法办 理抵押物登记，该抵押条款合法有效。原告请求对该抵押物享有优先受偿权，符合 法律规定，依法予以支持。被告嘉龙公司自愿为被告吴丽森、吴顺清的借款提供连 带责任保证担保，该保证条款合法有效，原告要求其承担连带保证责任，符合法律 规定，依法应予支持。因原告所诉的债权既设置了物的担保又有保证担保，被告嘉 龙公司所承担的连带保证责任，应是在保证范围内对抵押物拍卖后不足清偿的部分 承担连带保证责任。被告嘉龙公司承担保证责任后，有权向被告吴丽森追偿。
被告吴丽森、吴顺清、嘉龙公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席 审理和判决。福建省泉州市鲤城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十 四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、第二 百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十三条、第 四十一条、第四十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十 条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二 条第一款，判决：
一 、被告吴丽森应于判决生效后十日内偿还原告借款本金人民币138000元并 支付相应的利息(截止2011年5月10日的利息为5869元，之后至实际付款之日 止的利息按双方合同约定支付);
二 、原告就上述债权对被告吴丽森、吴顺清提供的抵押物址在泉州经济技术开 发区清蒙园区2-1号地块内锦绣江南1.2.3号楼步行街(06)房产享有优先受偿 权，有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、被告福建嘉龙房地产开发有限公司对被告吴丽森的上述债务在原告对抵押 物优先受偿后不能清偿债权的余额范围内承担连带保证责任；
四 、被告福建嘉龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告吴丽森 追偿；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
【法官后语】
阶段性担保主要出现在借款人在《房屋所有权证》及《国有土地使用证》尚
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未取得时向贷款人(主要是银行)借款情形下。通过由房产开发商等提供阶段性担 保的形式，贷款人可以在《房屋抵押他项权证》取得之前就发放贷款。阶段性担保 专为解决贷款的风险敞口期问题而生，由房屋开发商为贷款风险敞口期区间提供担 保，贷款人可以将风险转嫁给房屋开发商，解决了贷款人的提前放款后顾之忧。而 贷款人提前放款，作为借款人的买受人就可以及时将购房款支付给房屋出售人，从 而加快商品交易的进程。阶段性担保也适用于二手房交易买卖过程中，由房产中 介、担保公司提供阶段性担保，促进房地产交易市场的繁荣。
在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商、房产中介、担保公司提供阶段性担 保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得《房屋所 有权证》及《国有土地使用证》后将房屋抵押给贷款人，以抵押的房屋做借款的 担保。只要贷款人取得了《房屋抵押他项权证》,阶段性担保的使命就此终结。若 在贷款人取得《房屋抵押他项权证》之前，贷款债权符合收贷条件(提前收回或 贷款到期等),提供阶段性担保所附的解除条件尚未成就，阶段性担保的保证人就 应对整个贷款人的全部债权承担保证责任。
从阶段性担保的上述特征看，阶段性担保属于附解除条件的民事法律行为。
司法实践中常常存在一种情形：阶段性担保所附解除条件暂时未成就，但该解 除后果归责于借款人的原因，如借款人在符合办证或办理抵押条件时却拒不办理。 此种情形，按《合同法》第四十五条第二款，应认定解除条件已经成就，判决保证 人不承担保证责任。在审判过程中，解除条件并非自始至终不能成就，现在不符合 不等于以后不符合，但判决又不能假设条件，只能依据目前所具有的证据体现出来 的事实来进行判决。在一审法庭辩论结束前，保证人提供解除担保的条件尚未成就 时，担保行为仍然有效，保证人仍应承担保证责任。
编写人：福建省泉州市鲤城区人民法院 郑辉明
