——中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行诉蒋玉东金融借款合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广东省韶关市浈江区人民法院(2013)韶浈法民二初字第79号民事判决书
2. 案由：金融借款合同纠纷 3. 当事人
原告：中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行 被告：蒋玉东
【基本案情】
2009年12月8日，被告与韶关市延泽商贸有限公司签订《房地产买卖合同》, 购买武江区西联镇阳山村委会上庙背新村房屋，并于2010年3月16日登记房地产 权属，该证记载有“房屋转让，需补交土地出让金”的内容。
2010年4月27日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》,约定由被告向 原告借款8万元；借款用途为购买武江区西联镇阳山村委会上庙背新村房；借款期 限自2010年4月27日起至2030年4月26日止；借款利率采用浮动利率，在中国 人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%,执行年利率 4.752%,遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自次年1月1日起按调整后
三、抵押 159
相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利 率；采用等额本息还款法按月分期归还借款本息；被告以《房地产抵押清单》载明 的抵押物武江区西联镇阳山村委会上庙背新村房设定抵押；对逾期借款从逾期之日 起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；在合同有效期内，被告未 足额偿还借款本息超过90天的，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款， 有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即 到期或采取其他资产保全措施；借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠 纷，均不影响借款人、保证人或抵押人履行其在本合同项下的承诺、保证、义务和 责任。签订合同后，双方于2010年5月6日办理了抵押登记，原告取得房地他项
权证。2010年5月6日，原告向被告发放了贷款8万元，但被告没有依约按期还 款，截止2013年4月17日，被告欠原告贷款16期未还，共欠本金76153.59元、 利息5996.47元，原告经催收无果，遂提起本案诉讼。
【案件焦点】
将需补交土地出让金的房屋设定抵押，抵押是否有效。
【法院裁判要旨】
广东省韶关市浈江区人民法院经审理认为：原、被告双方签订的《个人购房担 保借款合同》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依 约向被告发放了贷款，被告未按时还款，欠原告贷款16期未还，经原告催告后仍 未还款，其行为已构成根本违约，原告依法有权解除合同，要求被告偿还借款本 息。被告将其所有的武江区西联镇阳山村委会上庙背新村房抵押给原告，并办理了 抵押登记，抵押权已依法设立，原告就该财产享有优先受偿权。原告的诉讼请求有 事实和法律依据，本院予以支持。被告提出其所购房屋是违法建造房屋，是受欺骗 购买该房的问题属另一法律关系，可另寻途径解决。被告认为原告构成恶意串通欺 骗被告，损害了被告的利益，显然与事实不符，其主张双方签订的抵押贷款合同是 无效合同，理由不成立，本院不予采纳。
广东省韶关市浈江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一 款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第(四)项、第九十七条、第一 百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权
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中国法院2014年度案例 ·借款担保纠纷
法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条和 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行与被告蒋玉东于2010 年4月27日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告蒋玉东于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公 司韶关复兴支行借款本金76153.59元及利息5996.47元(利息暂计至2013年4月 17日，之后的利息含逾期利息、罚息、复利等，按中国人民银行的规定另计)。
三、原告中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行对被告蒋玉东的抵押物武江 区西联镇阳山村委会上庙背新村房屋享有优先受偿权。
【法官后语】
本案处理重点是：需补交土地出让金的房屋是否可以抵押?抵押权是否设立? 我国《物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押： …… (四)所有权、 使用权不明或者有争议的财产……”有一种观点认为，本案用于抵押的房屋是需补 交土地出让金的房屋，该房屋是属于所有权不明或者是有争议的财产。笔者不认同 这种观点，因为根据《物权法》第一百八十条的规定，建筑物和其他土地附着物是 可以抵押的财产。本案用于抵押的房屋已办理房地产权证，所有权经过国家法定部 门确认，房屋所有权明晰。至于是否需补交土地出让金并不影响房屋的所有权。而 且，该房屋已办理了抵押登记。根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自 登记时设立。故认定抵押权已依法设立，原告就该财产享有优先受偿权。
编写人：广东省韶关市浈江区人民法院 朱楚贤
