— — 赵军辉诉浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
浙江省杭州市中级人民法院(2012)浙杭民终字第114号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):赵军辉
被告(被上诉人):浙江现代商贸物流发展有限公司(以下简称现代公司)
【基本案情】
2009年11月4日，赵军辉与现代公司签订营业房租赁合同，约定由赵军辉承 租现代公司位于杭州农副产品物流中心的副食品市场的2号市场1楼2—1—130、 198、199号三间营业房，租赁期限一年，时间自所在市场正式开业当天起计算，年 租金36278元。根据该租赁合同约定，赵军辉与现代公司委托管理市场的浙江食品 市场另行签订营业房管理合同一份。合同签订当天，赵军辉支付了租金及其他费 用。2009年12月份赵军辉对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后，双方未 再续签租赁合同。
另查明，现代公司举办的副食品交易市场2号市场于2009年12月28日正式开
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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷
业，该市场建设工程经杭州市公安消防局进行消防验收，杭州市公安消防局于2011 年10月8日向现代公司出具了工程消防验收合格的意见书。
【案件焦点】
未通过消防验收情况下签订的租赁合同的效力如何确定。
【法院裁判要旨】
杭州市余杭区人民法院经审理认为：赵军辉、现代公司之间的房屋租赁合同系 当事人的真实意思表示，且合同租赁期限已届满。现赵军辉以现代公司开办市场的 建设工程未经消防验收，违反法律的强制性规定为由，要求认定双方租赁合同及管 理合同无效。但现代公司2号市场的建设工程在本案法庭辩论终结前已经消防验收 合格，且原现代公司之间的租赁合同已经届满，赵军辉主张租赁合同无效已没有 必要。
杭州市余杭区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规 定，作出如下判决：
驳回赵军辉的诉讼请求。
赵军辉以一审判决认定事实不清，适用法律错误为由提起上诉。杭州市中级人 民法院认为：原审法院根据现代公司提交的《杭州市公安消防局建设工程消防验收 意见书(杭公消2011第0262号)》,作出现代公司开办的副食品交易市场2号市场 已于2011年10月8日经消防验收合格的事实认定，符合证据所反映出的客观情 况，故对赵军辉针对事实认定提出的上诉理由不予支持。同时，原审法院鉴于现代 公司的上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格，且双方之间的租 赁合同也已经实际履行，故认定赵军辉与现代公司之间的租赁合同有效，并无不 妥，故二审法院亦不支持赵军辉针对合同效力提出的上诉请求。
杭州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第 (一)款，判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理焦点为合同效力是认定有效还是无效的问题。我国《民法通则》第五 十八条将违法的民事行为一律认定无效；《合同法》第五十二条第五项将合同无效
三、租赁合同 33
限制在违反法律、行政法规的强制性规定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条将判定合同无效的法律、行政法规限 制为全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，排除了直接援引地 方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据；《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条更是进一步限定只有违反效力 性强制性规范规定的合同，才能被认定为无效。
我国《消防法》第十三条和《建设工程消防监督管理规定》第十三条第(三) 项规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所， 建设单位在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或 者消防验收不合格的，禁止投入使用。对上述规定，应从出于行政管理和建筑物使 用安全的角度考虑，认定为管理性的强制性规定。同时，近年来，最高院对《合同 法》履行中出现的问题，尝试在司法解释中通过对无效合同进行补正的形式加以改 进。如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程 规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论 终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定 有效。”
涉案租赁合同标的物在合同订立时未经消防验收，具有一定的违法情节，但在 一审法庭辩论终结前验收合格，违法情节已消失，且合同已经履行完毕，根据合同 自由、当事人意思自治等合同效力制度价值的考量，应充分尊重和保护当事人的意 思自由，不应再认定为合同无效。否则，对于保护交易安全和维护诚信的交易秩序 均是无益的。
本案所涉市场内同类商铺有300余间，之前已有部分商户因租赁合同纠纷向政 府部门及新闻媒体反映过类似诉求，本案审理引起了众多商户(承租人)的关注， 案件最终认定租赁合同有效，稳定了市场的正常经营，较好地实现了审判的法律效 果和社会效果的统一。
编写人：浙江省杭州市余杭区人民法院 李如兴 付春杰
