——吴建平诉无锡深港国际服务外包产业 发展有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2012)锡民终字第619号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):吴建平
被告(上诉人):无锡深港国际服务外包产业发展有限公司(以下简称深港公司)

【基本案情】
2011年8月，深港公司经相关部门审批，取得了无锡市纺城大道西侧、东安路 南侧深港都会广场一期创新广场及商业裙房的房屋预(销)售许可。2011年8月 10日，吴建平参加了深港公司举行的“新经济财富增值计划”活动，并缴纳了10




一、商品房预售 35

万元的整层购房意向金。2011年9月1日，吴建平与深港公司签订房屋认购单1 份，约定：吴建平认购上述房屋中的9幢26套房屋，建筑面积为1654.5平方米， 认购总价为人民币1358万元，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书 后，购房人应在2011年10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处 签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置，购房人所交定 金，不予退还；签约时支付首付款679万元(含定金),并在签约同时申请商业贷 款679万元。当日，吴建平向深港公司支付了52万元(含吴建平于2011年8月10 日支付的整层意向金100000元),深港公司向吴建平开具了收款事由为“订金”的 收据。后因为双方在2011年10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购 书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。2011年的10月14日，深港公司向 吴建平发出违约告知函，称认购单已经失效，吴建平所交定金52万元不予返还。 深港公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。关于花园问题是 如何协商的，双方说法不一。吴建平认为是因为深港公司不同意在商品房买卖合同 中明确承诺其对赠送的花园享有专属使用权问题造成的，故要求深港公司立即向其 退还预付款人民币52万元。深港公司认为是因为吴建平要求将其承诺赠送的花园 明确登记在房屋产权证书上造成的，深港公司不应退还收取的定金。但双方均未能 提供证据证明自己的主张。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成 商品房买卖合同2011年10月10日没能订立。

【案件焦点】
商品房预售合同签订后，当事人为签订商品房买卖合同进行了磋商，双方因对 “赠送花园”含义的理解不一而未能成功签订商品房买卖合同的是否适用定金罚则。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市明高新技术产业开发区人民法院经审理认为：吴建平与深港公司 签订的认购书属于预约合同，是对双方交易房屋有关事项的初步确认。双方缔结认 购书后就负有在2011年10月10日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义 务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购书的义务。 虽然深港公司出具收据上注明是收取的“订金”,但从认购书约定的付款内容应认 定吴建平支付的是“定金”。认购书中约定的定金也只是担保双方的诚信谈判义务，





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


以求最终达成正式的商品房买卖合同。吴建平签订认购书后按约支付了购房定金， 同时与深港公司就即将签订的商品房买卖合同积极进行了磋商，如果双方在公平、 诚信原则下进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致的意思 表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违 约情形内。对花园问题如何协商，在双方均不能以证据证明自己陈述真实的情形 下，应当认定2011年10月10日未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋 商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，双方均已履行了认购书约定的义 务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。这种情况下，预约合同应当解除，已付 定金应当返还。故出卖方深港公司应当返还买受方吴建平已付的购房定金52万元。 吴建平的诉讼请求，本院予以支持。
江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院依照《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，作出如下判决：
无锡深港国际服务外包产业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日 内返还吴建平定金52万元。
深港公司持原审答辩意见提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：本案争议的焦点为：是否因吴建平的 原因导致双方未能成功签订商品房买卖合同?本案吴建平与深港公司签订的认购书 属于预约合同，对于未能签订合同的原因，吴建平认为是因为深港公司不同意在商 品房买卖合同中明确承诺其对赠送的花园享有专属使用权问题造成的；而深港公司认 为是因为吴建平要求将其承诺赠送的花园明确登记在房屋产权证书上造成的。双方均 认可商品房买卖合同未能签订是由于双方对深港公司承诺的“赠送花园”含义的理解 不一，故本院认定导致商品房买卖合同未能订立的原因不可仅归责于吴建平，双方均 有责任。对深港公司认为由于吴建平单方反悔导致双方未能签订正式购房合同的上诉 理由，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项之规定，作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案双方签订的认购书性质属于预约合同，在预约合同订立时，双方当事人约




一、商品房预售 37

定了签订正式合同的期限。买受方在约定的期限内到出卖方处对有关买卖合同的细 节进行进一步协商时，由于双方对于室外花园约定的是使用权还是产权的问题没能 达成一致意见，而这点正是影响买受方做出购买商品房决定的重要因素，出卖方虽 然承诺赠送，但这种赠送只是让买受方享有专属使用权，达不到买受方要求将赠送 花园部分的面积登记产权的要求。这属于双方对“赠送花园”这个附加销售房屋的 条件理解不一，定金也只是担保双方的诚信谈判义务，只要当事人为签订商品房买 卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成， 并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义 务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则就不能适用。
编写人：江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院任璐