——上海绿地澜湾置业有限公司诉徐旭东、吴姗商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市松江区人民法院(2012)松民三(民)初字第1186号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告):上海绿地澜湾置业有限公司(以下简称绿地澜湾公司) 被告(反诉原告):徐旭东、吴姗
【基本案情】
2011年7月24日，原告绿地澜湾公司与被告徐旭东、吴姗签订一份《商品房 预售合同》,约定被告向原告购买位于松江区新桥镇的某处房屋(以下简称系争房 屋),房屋总价630万元，被告应于2011年7月24日前支付100万元，于2011年 10月25日前支付278万元，于2011年11月30日前支付余款252万元。若被告逾 期支付房款，应承担日万分之五的违约金，逾期超过90天后，原告有权单方解除 合同，被告同时承担合同总价3%的赔偿额。合同“补充条款二”约定，在签订本 合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市的住房限售规定，如因违反限售规定，房 地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；因未如实提供家庭情况 及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为 189000元。
合同签订后，被告仅支付了第一期房款100万元，余款530万元经多次催讨， 仍不支付。
被告徐旭东名下有两套住房，分别位于虹莘路和镇坪路。
因被告未能按约支付房款，原告诉至法院，要求被告支付购房余款530万元及 相应违约金(从2011年10月25日起至实际支付之日止，以日万分之五为标准计 算)。被告则辩称，由于上海市的限购政策，其已无法购买涉案房屋，故反诉请求 解除合同，退还已经收取的100万元。原告补充意见认为，如法院确认合同解除， 已付的购房款100万元同意退还，但要求被告按照合同“补充条款二”的约定，支 付违约金189000元。
【案件焦点】
在商品房预售合同因限购政策而被解除的情况下，如何确定买卖双方的责任?
【法院裁判要旨】
上海市松江区人民法院经审理认为：根据上海市有关限购政策，在本市已拥有 2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不 予办理房地产登记。本案中，由于被告在本市已有两套住房，受限购政策影响，系 争房屋无法办理过户登记手续，被告的合同目的已无法实现，被告以此为由主张解 除合同，于法有据，本院予以支持。
关于被告应否承担违约责任问题，合同“补充条款二”约定，因未如实提供家 庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违 约金为189000元。但是，违约金兼具惩罚和补偿的功能。从本案合同解除的过错 责任来看，一方面，被告未提供证据证明已向原告告知家庭成员名下享有的住房情 况；签订系争合同时，本市相关限购政策已经出台，被告本人应当清楚是否属于限 购范围。故此，被告对于合同因限购而解除有一定过错。另一方面，原告作为一家 专业的房地产开发公司，在当前的房地产调控宏观背景下，对限购政策应具备较高的 敏感性，在出售房屋时应主动向购房人核实住房情况。故此，对于合同因限购而解





一、商品房预售 3

除，原告亦有一定过错。综合上述理由，本院酌定被告支付原告违约金80000元。

【法官后语】
本案的处理重点在于对购房人是否被限购的审核义务分配。在房地产宏观调控 的大背景下，买房人如被限购，将导致其合同目的不能实现，进而可以解除合同。 实践中，处于强势地位的开发商，在拟定《商品房预售合同》的格式条款时，一般 均将限购导致合同解除的责任归咎于购房人，并设定了较高的违约金，这对于购房 人来说很不公平。
根据《合同法》第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据 合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。此款法律规定确认了 合同的附随义务。本案认为，在商品房预售合同中，对购房人是否限购的审核，亦 属于合同的附随义务，购房人与卖房人均负有该项义务。从购房人角度而言，其对 于自己是否属于限购，较之房地产开发商更为清楚和明白，其在购房时，应当如实 向开发商告知自身拥有的房产情况、社会保险费交纳情况、个人所得税纳税情况等 限购因素，如未告知导致合同解除，应当承担一定责任。从开发商角度而言，其作 为专业的房地产开发公司，对限购政策应具备较高的敏感性，在出售房屋时应主动 向购房人核实住房情况、社会保险费交纳情况、个人所得税纳税情况等限购因素， 除非其提供证据证明已主动向购房人审核过但购房人向其做了虚假陈述，否则其对 于合同解除也应承担一定责任。
至于购房人与开发商因违反此项附随义务的责任承担比例，则应由法官根据案 件实际情况，依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定。
编写人：上海市松江区人民法院王燕华