——沈永新、杨枫林诉郭徐良等返还原物案
【案件基本信息】


1.裁判书字号





江苏省南通市中级人民法院（2016）苏06民终字第3559号民事裁定书


2.案由：返还原物纠纷


3. 当事人


原告（被上诉人）：沈永新、杨枫林


被告（上诉人）：南通金康泰化工有限公司（以下简称金康泰公司）


被告：毕恳企业管理咨询南通有限公司（以下简称毕恳公司）、南通昊华燃料有限公 司（以下简称昊华公司）、郭徐良

【基本案情】


沈永新、杨枫林系夫妻。2011年9月29日，沈永新、杨枫林、郭徐良约定关于三人共 同拥有的坐落于工农南路88号海外联谊大厦0114室、0214室（以下简称0114室、0214室） 房屋产权比例如下：沈永新和杨枫林共占房屋产权的50% ，郭徐良共占房屋产权的50% 。 次日，沈永新、杨枫林、郭徐良取得0114室、0214室房屋所有权证书，载明：0114室、
0214室均为沈永新、杨枫林、郭徐良共同共有，0114室建筑面积425.6平方米、0214室建 筑面积411.54平方米。2011年3月10日的《写字楼租赁合同》约定沈永新、杨枫林、郭徐 良将0114室出租给金康泰公司，租赁期限自2012年3月11日至2013年11月11日，月租金为 20000元。2012年7月18日的《房屋租赁合同》约定沈永新、杨枫林、郭徐良将0214室建筑 面积80平方米出租给南通晨科工程咨询有限公司，租赁期限自2012年7月18日至2013年7月 17日，租金总计8000元。2013年10月8日的《房屋租赁合同》约定沈永新、杨枫林、郭徐 良将0214室出租给昊华公司，租赁期限从2013年10月8日中午12时起至2023年10月8日中午 12时止，每月租金5000元。上述三份合同均由沈永新、杨枫林调取自工商登记档案。沈永 新、杨枫林、郭徐良一审庭审时陈述上述三份合同出租人处的签名均不是本人书写。

2013年1月10日，沈永新、杨枫林、郭徐良与中国建设银行股份有限公司南通城南支 行签订最高额抵押合同，约定以0114室、0214室房屋及土地为金康泰公司提供最高额抵押





担保。


金康泰公司一审庭审时陈述其从2012年3月开始使用0114室、0214室房屋至今，从未 交纳过房租，沈永新、杨枫林、郭徐良从未向金康泰公司主张过房租。

毕恳公司于2012年7月30日注册成立，注册成立时名称为南通晨科工程咨询有限公
司。2016年5月20日，其原住所0214室变更为南通市苏通科技产业园区江成路1088号江成 研发园内3号楼3008室。

【案件焦点】


共有人对包括出租在内的利用方法选择不能达成协议起诉到人民法院的，是否应当类 推适用《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定处理。

【法院裁判要旨】


江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为：（1）关于沈永新、杨枫林的诉讼请求是 否超过诉讼时效。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二百四十三条规 定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付 善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”沈永新、杨枫林的诉讼请求实质 为要求金康泰公司返还房屋以及无权占有房屋期间的法定孳息，庭审时沈永新、杨枫林亦 明确其请求权基础为《中华人民共和国物权法》的相关规定。物权请求权不适用诉讼时效 的规定，因此沈永新、杨枫林的诉讼请求未超过诉讼时效。（2）关于金康泰公司相对于 沈永新、杨枫林是否系无权占有人。《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不 动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭 关系等外，视为按份共有。”案涉0114室、0214室房屋虽登记为沈永新、杨枫林、郭徐良 共同共有，但沈永新、杨枫林、郭徐良关于案涉房屋约定了份额，应当认定为沈永新、杨 枫林、郭徐良对案涉房屋按份共有，沈永新、杨枫林对案涉房屋享有50%的份额，郭徐良 对案涉房屋享有50%的份额。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产 以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或 者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”出租共有房屋属于对共有物利 用方法的选择。民法理论认为，对于包括出租在内的共有物利用方法选择类推适用《物权





法》第九十七条的规定。金康泰公司、毕恳公司、昊华公司的住所地都登记为（曾经登记 为）案涉房屋，但登记的住所地不等同于实际经营地。沈永新、杨枫林并未举证证明金康 泰公司、毕恳公司、昊华公司实际占有或使用案涉房屋。金康泰公司自认从2012年3月开 始使用0114室、0214室房屋至今，应当认定金康泰公司为案涉房屋实际占有人。沈永新、 杨枫林、郭徐良陈述与金泰公司签订的《写字楼租赁合同》上三人签名均不是本人书写。 郭徐良辩称知悉该房屋的租赁情况，也同意由金康泰公司承租该房屋，并且郭徐良即为金 康泰公司法定代表人，应当视为郭徐良对《写字楼租赁合同》进行了追认。郭徐良、金康 泰公司未提供相应证据证明沈永新、杨枫林明示同意将案涉共有房屋出租给金康泰公司。 虽然沈永新、杨枫林就案涉房屋为金康泰公司提供最高额抵押担保，不能因此推定沈永
新、杨枫林同意将案涉房屋出租给金康泰公司。郭徐良享有案涉房屋50%的份额，未达到 共有份额的三分之二，各方当事人均未提供证据证明沈永新、杨枫林、郭徐良对房屋出租 另有约定，因此金康泰公司相对于沈永新、杨枫林系无权占有人。沈永新、杨枫林作为案 涉房屋共有人有权就案涉房屋对金康泰公司行使返还原物请求权。（3）关于金康泰公司 对案涉房屋使用费的计算标准。房屋的租金属于法定孳息，无权占有人应当向权利人返还 原物及孳息。关于0114室的占有使用费，沈永新、杨枫林主张按照《写字楼租赁合同》约 定的月租金2万元从2012年3月10日开始计算。金康泰公司认为月租金2万元是2012年至
2013年的市场价格，现在市场价格大幅下降，但并未提供相应的证据证实。因此关于0114 室的占有使用费认定为每月2万元。关于0214室的占有使用费，沈永新、杨枫林主张每天 每平方米1.5元从2012年7月12日开始计算，未超过0114室的上述计算标准，予以认定。综 合以上分析，案涉房屋被金康泰公司占有，金康泰公司相对于沈永新、杨枫林系无权占有 人。沈永新、杨枫林作为共有人可以请求金康泰公司返还原物及占有使用费。因沈永新、 杨枫林并未主张按照份额返还占有使用费，因此案涉房屋以及占有使用费应当返还至全体 共有人。

江苏省南通市崇川区人民法院依照《物权法》第三十四条、第九十七条、第一百零三 条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下 判决：

一、金康泰公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将0114室、0214室房屋腾空 交还沈永新、杨枫林、郭徐良。


二、金康泰公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付沈永新、杨枫林、郭 徐良0114室房屋占有使用费（按照每月2万元从2012年3月10日起计算至搬离房屋之日





止）。


三、金康泰公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付沈永新、杨枫林、郭 徐良0214室房屋占有使用费（按照每天617.31元从2012年7月12日起计算至搬离房屋之日 止）。

四、驳回沈永新、杨枫林的其他诉讼请求。


金康泰公司持原审意见提出上诉，在二审过程中申请撤回上诉。南通市中级人民法院 经审理认为，金康泰公司提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，予以准许。

江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条的规 定，作出如下裁定：

准许金康泰公司撤回上诉。


【法官后语】


《物权法》第九十六条规定了共有物管理，第九十七条规定了共有物处分和重大修
缮。对于共有物的出租属于管理还是处分，即适用《物权法》第九十六条还是第九十七条 的规定，一直存在争议。第一种观点认为，对财产的出租是共有人处分行为的表现形式之 一。在应有份部分，按份共有人可以任意对应有部分予以出租；在共有财产部分，全体共 有人当然更无阻碍地可以对共有财产予以出租。第二种观点认为，对共有财产的出租，不 是对共有财产的处分，而是对共有财产的使用和收益。第三种观点认为，共有物的利用行 为，是指以满足共有人共同需要为目的，不变更共有物的性质，而决定其使用、收益方法 的行为。对共有房屋出租，即其著例。本案一审过程中也存在三种处理意见。第一种意见 认为，出租共有房屋属于对共有物的利用，应当适用《物权法》第九十六条的规定。关于 共有物的管理，共有人不能达成协议时，不得请求人民法院裁判，应当裁定驳回原告起
诉。第二种意见认为，出租属于负担行为而非处分行为，不应当适用《物权法》第九十七 条的规定，而应当适用第九十六条的规定，在共有人没有约定的情况下，各共有人都有管 理的权利和义务，应当判决驳回原告的诉讼请求。第三种意见认为，出租共有房屋属于对 共有物利用方法的选择，对于包括出租在内的利用方法选择类推适用《物权法》第九十七





条的规定，本案没有经过三分之二以上按份共有人同意，应当支持沈永新、杨枫林的诉讼 请求。

1.处分、处分行为与负担行为的概念辨析


负担行为与处分行为的区分在理论上源自德国民法上的法律行为学说，并在德国民法 典的立法例中得到了充分的体现。所谓“负担行为” ，即使人担负给付义务的法律行为，在 许多中文著作中也被称为“债权行为” ，是使某人担负给付义务并因此而为他人创设一项或 多项给付请求权的法律行为。“处分行为”是直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行
为，其处分的客体是权利。处分行为包括物权行为及准物权行为，包括契约（如所有权的 移转、抵押权的设定）及单独行为（如所有权的抛弃）。

关于我国现行民法上是否存在处分行为的问题，一直有争论。纵观我国现行法律规范 中的“处分”大致出现在三种场合，一是在论述所有权的权能时使用处分，如《中华人民共 和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使 用、收益和处分的权利。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动
产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二是在论述合同的效力时对处分加以论
述，也就是在论述无权处分时论及处分和处分行为。如《中华人民共和国合同法》第五十 一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分 权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无 效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转
移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予 支持。《中华人民共和国继承法》第十六条，公民可以立遗嘱处分个人财产。《中华人民 共和国继承法》第三十条规定，夫妻一方死亡后另一方再婚的，有权处分所继承的财产。 可见我国现行民事法律规定中处分的含义比较丰富，有时是一种权能，有时是一种权利， 有时是一种行为。我国民法上处分的概念明显不同于以德国为代表的大陆法系国家处分行 为的概念。最广义的处分包括事实上的处分和法律上的处分，法律上的处分又分为负担行 为和处分行为。

2. 出租共有物行为的法律性质分析





为取得对他人不动产利用的权利，人们可以采取两种方法：一是通过设定用益物权的 方法，取得对不动产的用益物权；二是通过债权的方法，取得对不动产的债权利用权，如 租赁权、借用权等。这就是通常所说的不动产利用的二元体系。租赁权的主体既有可能指 向出租人又有可能指向承租人。关于租赁权之性质，学说上基本分为四种，即“债权说”
“物权说” “债权物权化说” “立法政策说” 。《物权法》出台前就有学者指出：“在我国法 上，租赁权属于债权，但历来承认租赁权的物权化… …基于对不动产租赁权的不同认识， 我国多数学者认为，不动产租赁权属于债权的范畴，应通过《合同法》加以规范。但为保 护承租人的利益，应赋予不动产租赁权以一定的物权效力，即实行租赁权物权化。”《物 权法》出台后，也不存在法条明示规定“租赁权” 。《物权法》第一百九十条的表述采用的 是“租赁关系”而非“租赁权” 。我国语境中之“租赁权”实则债之效力，条文的意义旨在强调 法律赋予承租人的对抗地位，更适宜用“租赁关系”来表达此种地位。因此《物权法》出台 后并没有改变租赁权“债权物权化说”在我国的通说地位。

《物权法》第九十六条中的“管理”是处分的上位概念，共有物的管理包括对共有物的 处分、 占有、使用、收益、保存等行为，并且此处的“管理”是指实际的利用，对于共有物 利用方法的选择并不包括在内。出租共有物行为不属于处分行为亦不属于改良行为，而属 于对于共有物的利用行为。

3.共有人对利用方法选择不能达成协议的处理


《物权法》实施之初有观点认为，对于利用行为，共有人对于共有物的使用收益方法 不能达成协议起诉到人民法院的，人民法院不予受理。其理由是我国台湾地区现行法仍然 坚持法院不介入共有物的管理。经2010年修正后的我国台湾地区“民法典”第819条规
定：“各共有人，得自由处分其应有部分。共有物之处分、变更及设定负担，应得共有人 全体之同意” ，第820条规定：“共有物之管理，除契约另有约定外，应以共有人过半数及 其应有部分合计过半数之同意行之。但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。 依前项规定之管理显失公平者，不同意之共有人得声请法院以裁定变更之… …”《物权
法》关于共有物的处分除了在第九十七条有明确规定外，其他规则尚付阙如。当共有人不 能达成一致时，需经由法律解释或者漏洞填补来确定其规则，拒绝裁判并不符合《物权
法》的立法目的以及民法理论发展趋势。


对《物权法》第九十六条应当有正确的理解，即对于共有物的管理，若共有人不能达





成一致，每个共有人均有按照法律规则管理的权利和义务，而不是每个共有人均有任意管 理的权利。由于房屋具有不可分性，所以包括出租在内的对共有房屋利用方法的选择很多 情况下具有唯一性。对于包括出租在内的利用方法选择，应当类推适用《物权法》第九十 七条的规定，即在共有人没有约定的前提下，出租共有房屋应当经占份额三分之二以上的 按份共有人或者全体共同共有人的同意。部分共有人出租共有房屋不符合该条件的，其他 共有人可以向承租人行使返还原物请求权。

编写人：江苏省南通市崇川区人民法院 陈程