——福尔公司诉谢某华、恒业公司租赁合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省泉州市安溪县人民法院（2019）闽0524民初793号民事判决 书

2.案由：租赁合同纠纷 3.当事人
原告：福尔公司

被告：谢某华、恒业公司 【基本案情】
2016年6月5日，谢某华以承租人（乙方）的名义与福尔公司（甲 方）签订《厂房租赁合同》， 合同约定甲方同意将坐落于泉州市安溪 县南英村福尔工业园8号厂房出租给乙方作为经营生物科技之用，租赁 厂房面积2400平方米。租赁期限3年，从2016年7月1 日至2019年7月1 日，租金为每月2.04万元，半年支付一次。谢某华支付租金至2017年 12月31日（尚欠5000元租金未支付）， 自2018年1月1 日起未再支付租 金。2017年12月26日4时许，上述厂房发生火灾，过火面积约1600平方





米。2018年3月19日，安溪县公安消防大队出具安公消火认字〔2018〕 第0003号《火灾事故认定书》， 认定起火点位于配电箱附近，起火原 因可以排除放火、生产用火、雷击、自燃、飞火和吸烟引起火灾等， 不能排除电气故障引起火灾。经鉴定， 租赁厂房拆除重建费用为 987416元。福尔公司于2019年诉至法院，要求解除与谢某华签订的 《厂房租赁合同》， 判令谢某华支付拖欠租金26.74万元（暂计算至 2019年1月28日，之后至法院判决解除合同日止的租金）并赔偿福尔公 司拆除重建987416元，支付福尔公司垫付火灾扑救费用及代交电费合 计17535元；恒业公司对上述拖欠租金及赔款承担连带责任；诉讼费、 评估鉴定费等均由谢某华与恒业公司承担。
【案件焦点】

1.租赁合同的相对方是谢某华还是恒业公司；2.本案财产损失的认 定及租金的计算。
【法院裁判要旨】

福建省泉州市安溪县人民法院经审理认为：第一，关于本案主体 问题。租赁合同抬头部分以及落款处记载的承租人为谢某华，但是合 同中有明确租赁物为厂房且厂房系用于经营生物科技之用。谢某华为 恒业公司的法定代表人，其以个人名义签订的租赁合同，事后得到恒 业公司的追认，从恒业公司的营业执照以及《火灾事故认定书》均可 以看出，该公司的经营地址为租赁厂房，可见恒业公司才是租赁合同 的实际承租方。谢某华与恒业公司关于合同主体是恒业公司的主张， 法院予以认可。





第二，租赁合同解除问题。《厂房租赁合同》是合同当事人真实 意思表示，合法有效。现因本案火灾的发生，租赁物于2017年12月26 日已经被大部分损毁，无法继续使用，合同目的已经无法实现。福尔 公司要求解除合同，法院予以支持。恒业公司一方主张租赁合同自 2017年12月27日起，租赁合同实际上已经中止履行，之后也未继续使 用租赁厂房，该主张符合客观情况，予以认可。租赁合同于2017年12 月27日起解除。
第三，关于本案财产损失认定的问题，根据双方签订的租赁合同 约定，在合同终止后，谢某华应迁离租赁厂房并将厂房返还给福尔公 司，即谢某华一方承担着返还厂房的义务。福尔公司在庭审中明确本 案诉讼标的为房租租赁关系。本案是合同之诉而非侵权之诉，租赁厂 房由于发生火灾被损毁，承租方应承担返还厂房的义务无法实现的违 约责任，而非导致厂房毁损的侵权责任，即承租方应承担赔偿厂房的 拆除重建费用。虽然双方在合同中约定了乙方应自行做好内部防火等 消防保卫工作，并要求产生的责任即损失由乙方承担。福尔公司作为 提供格式条款的一方，完全免除自身的责任，该免责条款无效。福尔 公司作为出租方，在履行租赁合同过程中没有配备相应的消防设施， 存在一定过错，应承担相应的违约责任。租赁厂房由于火灾事故发生 导致的损失为拆除重建费用987416元，以及火灾扑救费用15441元，共 计1002857元，福尔公司对上述损失酌情承担30%的责任，恒业公司承 担70%的责任，即恒业公司应当支付福尔公司支付其尚欠的租金5000 元、赔偿火灾造成的经济损失1002857×70% ＝701999.9元，并返还代 垫的电费2094.89元。对于火灾发生之后的租金主张，由于租赁事实客 观上已经不存在，法院不予支持。





综上，福建省泉州市安溪县人民法院依照《中华人民共和国合同 法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：

一、福尔公司与谢某华签订的《厂房租赁合同》于2017年12月27 日解除；

二、恒业公司应于本判决生效之日起十日内支付福尔公司租金 5000元；

三、恒业公司应于本判决生效之日起十日内支付福尔公司财产损 失赔偿款701999.9元及返还代交的电费2094.89元；

四、驳回福尔公司的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案实际上是合同目的对合同相对性的突破。合同相对性是合同 主体的相对性。基于合同相对性的羁绊，合同效力仅及于缔约方之 间。合同相对性原则，对保护市场交易的稳定性有着积极作用。然而 随着经济的发展，合同主体身份出现多样化倾向。如果严格地适用相 对性原则，对于司法实践遇到的纠纷，既不能够公平合理地解决，也 不能满足当前经济发展的需要。合同相对性在个案中出现了例外，这 就是合同相对性的突破。虽然突破理论没有坚持合同相对性，但是前 者并不意味着彻底地否定后者。

本案是合同之诉，诉的标的是租赁合同关系。合同的相对方福尔 公司与谢某华皆认可本案合同的目的系承租涉案厂房用于经营生物科 技。可见，无论出租方还是承租方，均知晓租赁物是用于办厂经营的





商业目的。而谢某华身份具有特殊性，在作为一个自然人的同时，他 也是恒业公司的法定代表人。在合同目的明确，缔约主体同时具有法 定代表人身份的情况下，租赁合同的主体不应局限于签字人本人，而 是应当充分考虑合同目的、合同实际的履行人、出租方是否明知等情 节进行判断。谢某华承租涉案厂房并非为了个人使用，而是其作为公 司的法定代表人为了公司的经营选择经营场所所为的职务行为，该行 为事后也得到恒业公司的追认。《中华人民共和国合同法》第六十五 条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债 务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”从 上述规定中可以看出，合同缔约时将合同义务设定在了合同缔约人以 外的第三人，使得合同的效力扩展到合同关系以外的第三人上。可 见，立法已经将第三人义务合同作为合同相对性突破的情形之一。恒 业公司在本案中是“隐形”的第三人。虽然《厂房租赁合同》中并无约 定由恒业公司履行承租方义务，但是在租赁合同履行期间，恒业公司 均以承租人的身份，既享受了使用租赁物的权利，也承担着支付租金 以及保障涉案厂房整体性的义务。可见，租赁合同的效力及于谢某华 作为法定代表人的恒业公司，应本案的责任承担主体应当为恒业公司 而非谢某华个人。同时，恒业公司也承担着返还厂房的义务，即应当 承担支付租金，返还代缴电费，并根据责任比例承担火灾造成的经济 损失70%的赔偿责任。

编写人：福建省泉州市安溪县人民法院 施路云 陈榕钜