——唐全中诉洪雅县农村信用合作联社侵权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省洪雅县人民法院（2015）洪民初字第954号民事判决书
2.案由：侵权纠纷
3.当事人
原告：唐全中
被告：洪雅县农村信用合作联社（以下简称信用社）
【基本案情】
唐全中系四川省洪雅县人造板厂职工。1999年3月该厂解体时将自有的综合楼6个门市
以资抵债抵偿给信用社用于偿还借款。唐全中当年开始租用其中的一个门市，双方签订了
《房屋租赁合同》，后唐全中将该门市调租（双方交换租赁）给案外人。2013年8月8日唐
全中与信用社又续签了《房屋租赁合同》，约定：“租赁期限自2013年1月1日起至2016年
12月31日止……在租赁期内，甲方出售房屋，须提前60天向乙方发出书面通知……房屋租
赁期间，乙方（承租方）有下列行为之一的，甲方（出租方）有权解除合同，收回出租房
屋：未经甲方书面同意，转租、转借、调换承租房屋。”2014年信用社委托了评估机构对
该处资产进行评估，评估价格为51.71万元，同年11月8日在未通知唐全中的情况下便以自
行组织拍卖的方式整体转让了该处资产，成交价为58.5万元。在得知信用社将6间门市出
售后，唐全中向洪雅县人民法院诉讼要求信用社对其进行赔偿。在审理过程中明确诉讼请
求为赔偿争议门市的实际价格与成交价的差额。信用社认为唐全中并非适格的承租人，其
理由是在处置资产前唐全中从未实际使用过该争议门市，而是转租给了他人，虽然双方签
订了房屋租赁合同但唐全中未使用该门市故其丧失了优先购买权。即使他是承租人，也只
对租赁的那一间门市享有优先购买权，而信用社系整体转让6间门市，故唐全中不具备
《合同法》第二百三十条规定的“同等条件优先购买权利”。在案件审理过程中唐全中提出
申请对争议门市的实际价格进行评估。2015年10月12日法院委托四川省久源房地产土地估
价有限公司对涉案的门市在信用社处置资产时的价值进行评估，由于该门市无独立房屋产
权证，其所属土地性质为划拨，评估公司无测绘资质，法院于2015年10月28日委托成都市
恒泰祥测绘有限公司对涉案门市进行测绘。测绘公司出具报告载明：“根据现场测量1～6
号门市套内面积均为20.06平方米，原房产证面积1-6号门市共224.14平方米，此6号门市根
据原房产证面积而来，本案争议门市建筑面积（含公摊面积）为37.36平方米。”评估公司
依据该报告在扣除土地出让金后得出本案争议门市在信用社处置资产时的评估价值应为
140715元。
【案件焦点】
信用社是否侵犯了唐全中作为承租人的优先购买权，如果侵权了怎样进行赔偿，如何
衡量赔偿标准。
【法院裁判要旨】
四川省洪雅县人民法院经审理认为：同等条件优先购买权是法律赋予承租人的权利，
应当得到保护。优先购买权遭受侵害时，权利人有权提出赔偿。在整体出卖房屋时判断部
分承租人是否享有优先购买权可以从房屋的使用功能上看。如果承租人承租的部分房屋与
房屋的其他部分可以分，使用功能相对独立，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部
分房屋。本案中唐全中承租的第6间门市与前面5间是可区分的，使用功能也是相对独立
的，其作为第6间门市的承租人，对该门市享有优先购买权，符合《合同法》第二百三十
条规定的权利主体。信用社未在合理期限内向承租人唐全中告知其出卖门市而将门市卖给
叶琴的行为已经侵犯了唐全中对其承租房屋的优先购买权，应当对唐全中进行赔偿。
然而，如何衡量信用社应当赔偿唐全中的标准呢？法院认为，承租人的优先购买权追
求的主要是生存价值和安全价值，是一种对基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权
的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标
的物所有权的保障，而不是购买价格的优惠。本案中信用社未在出售前以同等条件征询唐
全中，致使唐全中丧失了交易机会，因此，从交易习惯上看，唐全中主张房屋差价作为损
失，可以支持，但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。因6间门市系整体出卖没有分
开办理权属登记，无法确定单间门市的价格，在审理案件过程中法院委托了成都市恒泰祥
测绘有限公司对6间门市进行了测绘。测绘结论为信用社处置的6件门市面积相等，测绘的
门市面积为整体面积除以6。为了确认差价，法院委托了四川省久源房地产土地估价有限
公司对6间门市进行了评估，并得出了差价：评估门市与其他相邻门市的单价一致均应为
140715元，而信用社处置门市时按每个门市97500元进行了处置，明显低于市场价值。由
此，唐全中租赁门市的实际价格与信用社处置的价格差额是存在的，信用社应当按差额对
原告进行赔偿。
四川省洪雅县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法
院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、
第二十一条的规定，判决如下：
由信用社在本判决生效之日起十日内赔偿唐全中因承租房屋的优先购买权遭受侵害的
损失46715元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【法官后语】
本案处理重点主要在于对优先购买权受到侵害时如何对受害人进行赔偿的问题。我国
并没有系统的法律规定优先购买权，仅分散在几个法条中，从股东转让资产、出租人出售
房屋、共有人处分自己的份额、知识产权四方面规定了权利人享有优先购买权。而当优先
购买权受到侵害时如何寻求救济途径并无明确规定。优先购买权是法律赋予特定对象的先
于其他权利人主张自己财产权利的权利。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会
上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，而不是购买价格的优惠。对承租人来
说，设定优先购买权的主要价值在于维护公平的交易秩序和稳定的交易环境，是一种崇尚
安全的价值取向。
具体到本案中，唐全中作为6个门市之一的承租人，其对承租的门市同样享有优先购
买权。当其权利受到侵害时应当得到法律的保护。设想，如果他当时知道信用社要处置资
产，而去参与了竞买，就有机会获得门市的所有权，也就是说能够保证其永久使用且拥有
门市自身的升值价值。但他不知情，没有参与竞买，也就不提后面带来的价值利益了。如
何衡量前后两者的价值差异呢？结合市场交易习惯和本案的具体情况，信用社本身在处置
资产时价格明显低于市场价值，唐全中没有受到公平的对待。他提出以处置价格和市场价
格的差额进行赔偿应该得到支持。
值得注意的是信用社处置的门市为6间整体建筑，因为历史原因，该6间门市并没有独
立的权属登记证，且土地性质为划拨，没有土地使用证，无法确定唐全中租用的门市价
值，从而无法确定唐全中到底遭受多大的侵害。在案件审理过程中承办人采用了先让测绘
公司分别对6间门市进行测绘，得出6间门市的面积相同的结论，再让评估机构根据测绘结
论对6间门市的价值进行评估。在庭审过程中又请评估人员接受了现场质询，得出门市所
处地段价值波动不大，6间门市价值均相同的结论。由此才判定出信用社处置门市的价值
明显低于市场价值，也实际侵害了唐全中的权利。最终判定信用社以处置价与市场价差价
对唐全中进行赔偿。
编写人：四川省洪雅县人民法院 王雪梅