——陈鑫生诉柳州市乐和房地产开发有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第1734号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告:陈鑫生
被告：柳州市乐和房地产开发有限公司（以下简称乐和房开）
【基本案情】
2011年11月16日，陈鑫生与乐和房开签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈鑫生向
乐和房开购买位于柳州市东环大道99号紫云华府2栋×单元6-4号房屋一套，建筑面积
102.54平方米，总价款为594732元；陈鑫生付款方式为银行按揭付款。合同第八条约定，
乐和房开应于2012年12月31日前向陈鑫生交付符合合同约定的验收合格条件并取得房屋建
筑工程竣工验收备案证明的商品房，并约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变
更合同外，乐和房开可据实予以延期的情形，其中包括：1.遭遇不可抗力，且乐和房开在
发生之日起60日内告知陈鑫生的；2.因政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延
误；3.影响工程进度但是乐和房开无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、停电、
停水、雨日、规划发生变化、政府指令停工或因设计变更增加工程量、增加工期等）及造
成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定，逾期不超过90日，自
合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，乐和房开按日向陈鑫生支付已交
付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，陈鑫生可解除合同，若陈
鑫生要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际
交付之日止，乐和房开按日向陈鑫生支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同附件四：合同补充协议第一条第二项第（1）点约定，陈鑫生于2011年8月5日交付
的20000元定金于签订合同时转为首期款；第（2）点约定，陈鑫生于2011年11月17日前支
付占全部总房款30.05%（已含定金）的首期款即178732元；第（3）点约定，余款占全部
房款的69.95%即416000元，由陈鑫生在签订合同后七日内到乐和房开指定的银行办理完
所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭规定的全部资料等，否则视同陈鑫生逾期付
款，交房期限随之顺延。2012年3月29日陈鑫生与华夏银行签订《个人房屋抵押借款合
同》一份，由银行发放贷款。2013年11月11日，乐和房开将紫云华府2栋×单元6-4号房屋
交付给陈鑫生。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，柳州市东环
大道99号紫云华府2#楼及人防地下室工程开工日期为2011年9月26日，至2014年10月8日均
已经勘验、设计、施工、监理、建设五单位同意备案，于2014年10月29日经柳州市房屋建
筑工程和市政设施工程竣工验收备案。陈鑫生认为乐和房开违约逾期交房。
自2011年11月16日（合同签订之日）至2012年12月31日（合同约定交房之日），《监
理工程师通知单》《施工日志》中符合合同约定（雨天、停水等原因）导致全天停工的天
数为8日（2012年1月3日至5日、2月29日、3月4日、3月6日、3月15日、6月5日）。
【案件焦点】
陈鑫生向乐和房开主张逾期交房违约金是否已过诉讼时效；乐和房开是否应向陈鑫生
支付逾期交房违约金。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院经审理认为：陈鑫生与乐和房开于2011年11月
16日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效
合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。
乐和房开于2013年11月11日向陈鑫生交付了房屋，陈鑫生至此方可计算乐和房开逾期
交房应当支付的违约金，故本案诉讼时效应当从乐和房开实际交房之日即2013年11月11日
起计算两年。因此陈鑫生于2015年5月28日向本院起诉要求乐和房开支付逾期交房违约
金，未超过两年诉讼时效。
根据合同约定，乐和房开应当在2012年12月31日前将经勘验、设计、施工、监理、建
设五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付给陈鑫生使用。因此，乐和房开将未通过
竣工验收合格的房屋交付给陈鑫生，不符合合同约定的交付条件，仍应认定为违约交房。
由于乐和房开没有提供商品房竣工验收合格时间的证明，因此，本院根据陈鑫生提供的
《竣工验收备案表》，确定以竣工备案时间作为计算乐和房开逾期交房期限的截止时间，
共计667日（自2013年1月1日至2014年10月29日），自2011年11月16日（合同签订之日）
至2012年12月31日（合同约定交房之日），符合合同约定（雨天、停水等原因）导致停工
的天数为8日，故乐和房开逾期交房的天数为659日（667日-8日）。
由于合同对陈鑫生与乐和房开均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
结合双方签订合同时间，依合同附件四：合同补充协议第一条第二项约定，陈鑫生于2011
年11月16日与乐和房开签订合同，即应于2011年11月23日前依约到乐和房开指定的银行办
理完所有按揭手续，而陈鑫生系于2012年3月29日与华夏银行签订《个人房屋抵押借款合
同》，即陈鑫生系于该日到乐和房开指定的银行办理完所有按揭手续，根据合同附件四：
合同补充协议第一条第二项第（3）点约定，自合同规定的应付款期限第二日起至陈鑫生
实际履行完毕付款义务之日止的期间系陈鑫生逾期付款天数，交房期限随之顺延。由于陈
鑫生未如期履行完毕付款义务，故乐和房开依约享有交房期限顺延的权利。故自2011年11
月14日至2012年3月29日止陈鑫生逾期付款合计136日，因此乐和房开违约逾期交房523日
（659日-136日），依《商品房买卖合同》第九条的约定，乐和房开应向陈鑫生支付逾期
交房违约金31104.48元（594732元×523日×万分之一）。
柳州市鱼峰区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第
一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，
作出如下判决：
一、柳州市乐和房地产开发有限公司应支付陈鑫生逾期交房违约金人民币31104.48
元；
二、驳回陈鑫生的其他诉讼请求。
案件受理费人民币885元（陈鑫生已预交），由陈鑫生负担246元，柳州市乐和房地产
开发有限公司负担639元。
【法官后语】
本案中，乐和房开称房屋符合交房条件即经施工、设计、监理、勘验、建设单位竣工
验收就达到交房条件，而非以获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》
为基础，但现实中“五方”竣工验收日时间一般不同且竣工验收合格15天之内需要办理备
案。因此，乐和房开将未通过竣工验收合格的房屋交付给陈鑫生，不符合合同约定的交付
条件，仍应认定为违约交房。由于乐和房开没有提供商品房竣工验收合格时间的证明，因
此，本院根据陈鑫生提供的《竣工验收备案表》，确定以竣工备案时间作为计算乐和房开
逾期交房期限的截止时间；另外，由于合同对陈鑫生与乐和房开均有约束力，双方应当按
照约定全面履行自己的义务。结合双方签订合同时间，依合同附件四：合同补充协议第一
条第二项约定，陈鑫生于2011年11月16日与乐和房开签订合同，即应于2011年11月23日前
依约到乐和房开指定的银行办理完所有按揭手续，而陈鑫生系于2012年3月29日与华夏银
行签订《个人房屋抵押借款合同》，即陈鑫生系于该日到乐和房开指定的银行办理完所有
按揭手续，根据合同附件四：合同补充协议第一条第二项第（3）点约定，自合同规定的
应付款期限第二日起至陈鑫生实际履行完毕付款义务之日止的期间系陈鑫生逾期付款天
数，交房期限随之顺延。由于陈鑫生未如期履行完毕付款义务，故乐和房开依约享有交房
期限顺延的权利。
编写人：广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 章嵘