——罗克清诉邹淑珍、赖君粦房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省梅州市中级人民法院（2016）粤14民终104号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：罗克清
被告（上诉人）：邹淑珍
被告：赖君粦
【基本案情】
赖君粦、邹淑珍系夫妻关系。2004年2月9日，罗克清与赖君粦签订《店面转让合同
书》，约定由赖君粦将位于梅县华侨城赖屋一间店面转让给罗克清，面积约50平方米，转
让价格为人民币56000元，包房产证转让费用，第一期付人民币40000元，第二期在一个月
内付人民币10000元，余款6000元在赖君粦办好房产转让手续（房地产权证）时付清，从
2004年3月1日至2004年12月31日止赖君粦每月付店租人民币250元给罗克清。罗克清与赖
君粦在合同书中签名后，赖海秀作为中介方在合同书中签名确认。合同签订后，罗克清依
约交付了房款50000元，赖君粦亦将店面交付罗克清使用。罗克清接受店铺后，以出租人
身份将店铺出租他人收取租金至今，其间，罗克清一直要求赖君粦办理产权转移登记手续
未果。2015年8月3日，罗克清向一审法院起诉，请求判令：确认双方签订的《店面转让合
同书》有效；赖君粦、邹淑珍将位于梅州市梅县区新城办程江村第三组福珍楼4号店铺过
户给罗克清。
坐落于梅州市梅县区新城办程江村第三组福珍楼601、602房及1、2、3、4号店铺于
2002年11月5日办理房地产权证（证号：粤房地证字第C1133104号），权属人为邹淑珍，
土地性质为国有，土地来源为出让，涉案房产系该房地产权证上的第3号店铺。
2010年12月23日，赖君粦、邹淑珍将粤房地证字第C1133104号房产抵押于中国工商银
行股份有限公司梅州赤岌支行，他项权证号为粤房地他项权证梅县字第2220103267号。中
国工商银行股份有限公司梅州赤岌支行表示由于邹淑珍无信用卡消费需求，根据客户申
请，其已调低邹淑珍信用卡透支额度并将房产证及他项权证归还该客户。
证人赖海秀出庭签订保证书后述称，原告系其的妹夫，被告赖君粦是其堂兄弟，当时
被告称有困难，需要出售店铺，其就介绍原告去购买，签合同时其在场，其曾问过被告赖
君粦是否要邹淑珍签名，赖君粦表示不需要，签合同时邹淑珍在场。合同签订后，其并没
有收取中介费。
【案件焦点】
未经共有人同意的房屋买卖合同是否有效。
【法院裁判要旨】
广东省梅州市梅江区人民法院经审理认为：赖君粦、邹淑珍系在2002年9月10日办理结
婚登记手续，赖君粦签订《店面转让合同书》系在夫妻关系存续期间，对于涉案房产属于
夫妻共同财产，赖君粦、邹淑珍对此并无异议。罗克清在购买房产时有理由相信出卖房产
经得邹淑珍同意，为夫妻双方共同意思表示，且房产交付至今已十多年，邹淑珍讲不知
情，对此完全不过问不采取法律手段收回，是讲不通的。罗克清购买房产行为完全符合善
意取得要件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决
定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示
的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因此，《店面转让合同书》应
为有效，赖君粦、邹淑珍的合同无效抗辩不予采纳。
广东省梅州市梅江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十
条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七
条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
一、确认罗克清与赖君粦、邹淑珍签订的《店面转让合同书》有效；
二、赖君粦、邹淑珍应在判决生效之日起三十日内，办理粤房地证字第C1133104号房
产的抵押涂销手续，并将梅州市梅县区新城办程江村第三组福珍楼4号店铺产权办理转移
登记至罗克清名下（办证费用按合同约定由赖君粦、邹淑珍负担）。案件受理费5800元，
减半收取2900元，由赖君粦、邹淑珍负担。
邹淑珍持原审意见提起上诉称：该店面属邹淑珍与赖君粦的夫妻共同财产。根据《中
华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有不动产应经全体共有人同意，本案合
同签订时，邹淑珍并没有在合同中签名，对转让事宜更不知情，根本不可能同意将店面转
让给罗克清，因此该份合同是无效的。梅州市中级人民法院经审理认为：本案诉争的房屋
所有权人为邹淑珍，争议房屋的房产证是在赖君粦与邹淑珍婚后办理，应该认定为赖君粦
与邹淑珍的夫妻共同财产。合同上虽然未有邹淑珍签名，但合同中注明的中介方在一审时
出庭作证邹淑珍在签订合同时在场并知情，赖君粦也认可仅剩下合同中约定的应该在办好
房产证后交付的余款6000元未付清，且赖君粦与罗克清2004年签订合同后，该房产至今一
直由罗克清管理和收取租金。邹淑珍作为涉案店面的共有人，其长期居住在涉案店面楼
上，在长达12年之久的时间里却一直都未对罗克清管理和出租涉案店面提出任何异议，据
此，可以认定邹淑珍对涉案店面买卖事实是知情并认可的。虽然本案争议的房产一直未办
理过户手续，但并不影响合同的效力。综上，原审判决认定事实清楚，处理正确，依法予
以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判
决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
夫妻共同财产,是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财
产。所谓夫妻关系存续期间,是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间,这期间夫
妻所得的财产,除约定的外,均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理
权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分,需征得配偶的同意。
夫妻一方非因日常生活需要处分夫妻共同财产，第三人主观上是善意的，该处分行为
有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十
七条第（二）项对“平等的处理权”作出进一步解释：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共
同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫
妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该条规定
明确了夫妻对外处理非日常生活需要的表见代理制度。夫妻一方已明确表示征得另一方同
意将夫妻共同财产出卖给第三人，若客观事实足以使第三人有理由相信其为夫妻共同意思
表示的，且第三人主观上是善意的，夫妻一方不得以不知道或者不同意处分夫妻共同财产
为由，对抗善意第三人。
本案诉争的房屋所有权人为邹淑珍，争议房屋的房产证是在赖君粦与邹淑珍婚后办
理，应该认定为赖君粦与邹淑珍的夫妻共同财产。合同上虽然未有邹淑珍签名，但合同中
注明的中介方在一审时出庭作证邹淑珍在签订合同时在场并知情，赖君粦也认可仅剩下合
同中约定的应该在办好房产证后交付的余款6000元未付清，且赖君粦与罗克清2004年签订
合同后，该房产至今一直由罗克清管理和收取租金。根据《最高人民法院关于贯彻执行
〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改版）》第九十五条“共同共有人对共
有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处
分共有财产的，一般认定无效。其他共有人明知而未提出异议的，可以认定有效”的规
定，另根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权
利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”邹淑珍作为涉案店面
的共有人，其长期居住在涉案店面楼上，在长达12年之久的时间里却一直都未对罗克清管
理和出租涉案店面提出任何异议，据此，可以认定邹淑珍对涉案店面买卖事实是知情并认
可的。本案的合同是签订合同双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，
应当认定为合法有效。虽然本案争议的房产一直未办理过户手续，但并不影响合同的效
力。
编写人：广东省梅州市中级人民法院 王辉