——北京我爱我家房地产经纪有限公司诉郭蕾、孙凯、袁本玉居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2016）京01民终字第199号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、上诉人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下
简称我爱我家公司）
被告（反诉原告、被上诉人）：郭蕾、孙凯
被告：袁本玉
【基本案情】
2014年10月11日，袁本玉（出卖人）与孙凯、郭蕾（买受人）签订了《房屋买卖合
同》；出卖人和买受人通过房地产经纪机构我爱我家公司居间介绍成交；买受人可以在签
订本合同的同时支付定金10万元。
同日，袁本玉（甲方、出售方）、孙凯、郭蕾（乙方、买受方）与我爱我家公司（丙
方、居间方）签订了《居间服务合同》，三方约定：鉴于在丙方的居间服务下，甲、乙双
方于2014年10月11日签订《房屋买卖合同》，为明确甲乙丙三方权利义务，订立本居间服
务合同；甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方；甲、乙双方在签订《房屋买卖
合同》时，居间行为完成；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交
易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。
后，三方签订《补充协议》，袁本玉与孙凯、郭蕾签署了《房地产经纪服务事项告知
书》，其中第一条为：请您确认签约前已详细了解房屋基本状况及周边社区等相关情况，
具体信息请参见《房屋买卖合同》。
上述多份合同、协议、告知书等签订后，孙凯、郭蕾如约向袁本玉支付了定金10万
元，但因此后发现所购房屋左侧邻近有垃圾处理站及公厕，故以我爱我家公司故意隐瞒重
要信息为由未支付居间服务费。
2014年12月20日，袁本玉与孙凯、郭蕾签订协议，约定解除了上述所有协议，孙凯、
郭蕾自愿将10万元定金中的6万元作为给袁本玉的赔偿款，剩余4万元由袁本玉退还给孙
凯、郭蕾。
另查，孙凯、郭蕾所购房屋所在楼房与一座垃圾处理站及公厕相邻，我爱我家公司未
在居间服务过程中将此信息告知孙凯、郭蕾。
【案件焦点】
居间人是否违反了如实报告的义务。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：居间人应当就有关订立房屋买卖合
同的事项向委托人如实报告，如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害
委托人利益的不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。我爱我家公司作
为居间人在为孙凯、郭蕾购买袁本玉的房屋进行居间服务期间，故意隐瞒房
屋与垃圾站相邻的事实，最终导致孙凯、郭蕾与袁本玉签订的《房屋买卖合
同》因此原因而解除，故我爱我家公司要求孙凯、郭蕾支付居间服务费及违
约金的诉讼请求法院不予支持。孙凯、郭蕾在与袁本玉解除《房屋买卖合
同》时支付袁本玉赔偿款6万元，此损失系我爱我家公司的违约行为导致，故
我爱我家公司应赔偿孙凯、郭蕾上述损失。孙凯、郭蕾与我爱我家公司之间
的居间服务合同及其他协议中涉及居间服务的条款并未约定违约金，故孙
凯、郭蕾要求我爱我家公司支付违约金的诉讼请求法院不予支持。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五
条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、驳回我爱我家公司的诉讼请求；
二、我爱我家公司于本判决生效后七日内赔偿孙凯、郭蕾60000元；
三、驳回孙凯、郭蕾其他反诉诉讼请求。
我爱我家公司提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为：《居间
服务合同》约定了我爱我家公司的居间服务内容，关于向买房人介绍房屋周
边环境的内容并未明确约定，故该项义务不属于我爱我家公司的合同义务。
垃圾站和公厕属于市政建筑，且位置处于市政道路旁边，周边未被遮挡，如
果稍加留意，应当可以发现。郭蕾、孙凯作为买房人，尤其是为老人和孩子
购买房屋，其对房屋的环境有较常人更为严格的要求，故其在购房过程中应
当对房屋本身及周边环境作进一步了解，或者提出明确具体的要求。从其签
订的一系列协议内容看，郭蕾、孙凯仅对涉案房屋的学区房名额未被占用一
事提出了明确要求，在未对房屋周边环境考察清楚的情况下即签订了购房合
同，郭蕾、孙凯对于后来与卖房人解除合同结果的发生自身亦存在一定过
错。在郭蕾、孙凯与袁本玉签订的《补充协议》中二人称系其自身原因不再
购买涉案房屋，解除合同后其将全部责任推由居间人我爱我家公司承担，有
违公平原则，对于其要求我爱我家公司承担全部定金损失及违约金的诉讼请
求，法院将根据双方的过错程度予以酌定。
另，垃圾站和公厕系特殊用途的市政建筑，虽然在其建立时应当评估过
对相邻建筑的影响，但该特殊建筑与涉案房屋相邻有可能对购房人的购房意
愿产生一定影响。我爱我家公司作为一家知名中介公司，在收取高额居间费
用的同时也应当提供更加优质及人性化的居间服务。对于涉案房屋与垃圾站
相邻的事实，郭蕾、孙凯在实地看房时并未发现，虽然告知该事项并非我爱
我家公司的合同义务，但从社会公众普遍接受程度考量，其应当在居间服务
过程中进行必要的提示，我爱我家公司未进行必要提示亦存在一定过错，其
无权主张全部居间费用和违约金，对于郭蕾、孙凯所主张的定金损失亦应承
担相应责任。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七
十条第一款第（二）项之规定，判决：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第5120号民事判决；
二、郭蕾、孙凯于本判决生效之日起十日内给付我爱我家公司居间服务
费42000元；
三、我爱我家公司于本判决生效之日起十日内给付郭蕾、孙凯定金损失
24000元；
四、驳回我爱我家公司的其他诉讼请求；
五、驳回郭蕾、孙凯的其他反诉请求。
【法官后语】
居间人的如实报告义务应当区分内部情况及外部情况，内部情况指房屋本身所具有的
各项情况，包括产权情况、抵押情况、装修情况、是否属于“凶宅”等足以影响购买意愿的
重要因素等，外部情况指房屋周边的环境、邻里状况、小区物业服务情况、交通状况等。
对于房屋的内部情况，居间人在提供居间服务的同时应当如实掌握并向委托人如实报告。
而对于房屋的外部情况，居间人不应具有当然的报告义务，委托人亦应承担对房屋外部情
况的部分了解义务。这是由于房屋的外部情况多种多样，外延过于宽泛，委托人对于外部
情况的要求亦不尽相同，在委托人未向居间人明示的情况下，将外部情况的报告义务不加
区分地赋予居间人明显有违公平原则。
涉案房屋与垃圾回收站及公厕毗邻的事实，该情况是否属于居间人必须告知事实的范
围的确值得讨论。笔者认为，该事实无疑属于房屋的外部情况，对于该事实在购买之前未
能了解，买房者亦应负有不可推卸的责任。垃圾回收站及公厕属于市政建筑，有明确的设
立条件，应当符合一般社会公众可接受的标准，但买房者对房屋环境有高于一般社会公众
的要求，应当向居间人明示或自行了解是否符合要求。买房者仅对房屋的学区房指标进行
确定，对房屋的周边环境未进行详细了解，应自行承担部分责任。对于居间人而言，虽然
报告房屋的外部情况不是其必然的义务，但根据本案的具体情况，买房者对房屋学区房指
标提出要求，可以看出有学龄前儿童入住该房屋的可能，房屋临近垃圾回收站，有可能对
买房者的购买意愿产生影响，居间人应对其进行必要的提示，但其所承担的责任应当小于
买房者所承担的责任。
编写人：北京市第一中级人民法院 魏应杰
