——盐城中南世纪城房地产投资有限公司诉王橹鉴房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏09民终字第3949号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中
南公司）
被告（上诉人）：王橹鉴
【基本案情】
2014年7月4日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定由王橹鉴租赁中南公司五层某单
元577平方米经营木禾谷品牌餐饮，租赁期5年。同时约定，若王橹鉴逾期支付租金，物业
管理费或其他费用超过30日，中南公司有权不经王橹鉴同意立即解除合同，王橹鉴无权要
求退还已付的保证金，且王橹鉴还应向中南公司支付相当于三个月保底租金和物业管理费
总和的违约金。若违约金不足以抵付中南公司损失的，王橹鉴还应赔偿中南公司损失与违
约金的差额部分。同年7月31日王橹鉴开始装修。
王橹鉴提供7月31日10时与中南公司工作人员朱真春的手机录音文字记录，反映朱真
春陈述：“金海豚不做海鲜，北极豹海鲜自助只有你们一家，没有第二家海鲜自助。开业
以后，如果说你跟你家一样的你来找我。如果说里面的风格包括海鲜自助，如果他们家也
有海鲜那个大台子，我肯定不饶他们。”王新红要求加一条“不能有第二家海鲜自助餐
厅”，朱真春讲：“你别与我讲这个，你之前说做中餐现在改自助海鲜，我还没找你呢。我
答应你的事情我会做到。我们集团那边审的更严，到我这边以后我通过，公司然后再审一
遍，都是海鲜自助还得了啊，不仅我不同意，公司也不会同意。他也有一个海鲜自助餐
厅，跟我一样的，你跟我说，我上去，只要是关于海鲜的，我立马给你撤了，我这样保
证”。
2014年8月6日，中南公司与谈鑫签订租赁合同，约定谈鑫租赁中南公司六层6007室，
经营金海豚国际美食百汇餐饮。2014年8月12日，王橹鉴与中南公司签订变更补充协议，
经营改为北极豹海鲜自助品牌餐饮。其他条款约定不变。
王橹鉴提供8月20日与中南公司工作人员薛云春的手机录音文字稿，记载薛云春陈
述：“你放心，他肯定不是做海鲜，因为虽然不是我招的，但我也听说了，已经有个海鲜
自助了，所以我们不可能给他做海鲜自助的。一模一样我就没必要招两家了”。
2014年9月2日，王橹鉴致函中南公司，反映在装修过程中遇到一些问题，需延长工期
6天，共计199740元的损失希望帮助解决。2014年10月31日，王橹鉴经营的北极豹海鲜开
业。2014年12月3日，王橹鉴致函中南公司，反映中南公司承诺北极豹海鲜是本商场唯一
一家海鲜自助餐厅，现违反承诺，应赔偿装修费用350万元。2015年2月27日，王橹鉴致函
中南公司，要求金海豚公司终止营业，赔偿损失，或者让金海豚公司营业，赔偿各项损
失。
由于协商未果，王橹鉴于2015年3月5日向中南公司申请于3月9日停业。后中南公司将
北极豹自助餐厅门加锁，用三维画板挡拦门面。双方为租金、物管、赔偿等发生争议，故
中南公司诉至法院。
【案件焦点】
双方在合同中未约定中南世纪城只有王橹鉴一家经营海鲜自助，现王橹
鉴提供的录音是否可以作为中南世纪城承诺的证据。
【法院裁判要旨】
江苏省盐城市盐都区人民法院经审理认为：王橹鉴与中南公司签订的租
赁合同和变更补充协议，符合国家的政策和法律规定，属有效合同，受法律
保护。王橹鉴租赁房屋应交纳租金。中南公司是否承诺在中南世纪城购物中
心只有王橹鉴一家经营海鲜自助。双方签订的房屋租赁合同对此无明确约
定，王橹鉴如要求在中南世纪城只有一家海鲜自助，应该在合同中予以注
明。特别是2014年7月31日已与朱真春手机通话，涉及此类内容，有所警觉，
在8月12日签订补充协议时，仍未予以明确该内容。故法院不认定王橹鉴与中
南公司购物中心仅有王橹鉴一家经营海鲜自助达成明确协议。王橹鉴与中南
公司在签订和履行合同中的责任分担。王橹鉴认为中南公司购物中心只应由
其一家经营海鲜自助，在合同中未作明确约定，且知道金海豚国际美食百汇
即将在购物中心开业，对此未要求中南公司作明确答复，且在签订补充协议
时，仍未要求中南公司予以明确注明，在经营过程当中，由于经营不景气，
自行关门停业。故王橹鉴应负主要责任。朱真春和薛云春系中南公司从事招
商的工作人员，在王橹鉴录制朱真春和薛云春的手机通话记录中，有中南公
司只有一家海鲜自助的含糊内容，致使王橹鉴进一步增加投入和继续经营扩
大损失。故中南公司在招租中亦存在一定过错责任。
江苏省盐城市盐都区人民法院判决：
一、解除中南公司与王橹鉴签订的租赁合同和补充协议；
二、王橹鉴支付中南公司从2015年1月31日至2016年4月的租金和物业管
理费60000元；
三、中南公司支付王橹鉴装修损失300000元。返还保证金50000元，装修
押金17310元；
四、装潢由王橹鉴在判决生效后三十日内自行处理，逾期由中南公司处
理，与王橹鉴无涉。已移至存放他处的物品由中南公司协助王橹鉴取走；
五、驳回中南公司和王橹鉴的其他诉讼请求。
中南公司提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院经审理认为：关于本案
中的录音证据是否可以作为证据使用及有无证明力的问题。关于案涉录音证
据是否可以作为证据使用的问题。在审理中有部分被录音人到庭参加诉讼，
在现场播放录音后，中南公司对薛云春、朱真春等录音的真实性予以认可，
但认为该录音未经被录音人许可，亦非正式磋商，且朱真春的录音是否经过
篡改或是否存在胁迫等情况无法确认。经查，从案涉录音证据的播放情况
看，该录音效果较好，可以听清基本内容，并无明显疑点，虽未事先征得被
录音人同意，但录音过程并未侵害他人的合法权益，亦未违反社会公共利益
和社会公德，其取证方式不违反法律禁止性规定，故可以作为证据使用。中
南公司虽口头主张朱真春的录音是否经过篡改或是否存在胁迫等情况无法确
认，但未提交任何证据证明，故法院对该主张不予采信。
关于案涉录音证据是否具有证明力的问题。根据录音的内容，案涉双方
曾多次谈及中南城购物中心是否只有一家海鲜自助的问题，如2014年7月31日
10时与朱真春的手机录音中朱真春陈述：“金海豚不做海鲜，北极豹海鲜自助
只有你们一家，没有第二家海鲜自助”；2014年8月20日与薛云春的手机录音
中薛云春陈述：“你放心，他肯定不是做海鲜，因为虽然不是我招的，但我也
听说，已经有个海鲜自助了，所以我们不可能给他做海鲜自助。一模一样我
就没必要招两家了”等，故案涉录音可以证实双方之间确实曾经就中南城购物
中心是否只有一家海鲜自助餐厅进行过谈话。
二审判决维持一审判决，本判决现已生效。
【法官后语】
这是一起因租赁商铺由于经营不善而导致的纠纷，双方在履行合同都没有获取预期的
利益的情况下，均遭受较大的经济损失。可谓都是“输家”。对于王橹鉴来说，创业不易，
在签订合同时、履行合同中都处于弱势地位。为了经营，付出了相对于个人经济承受能力
来说巨大的投入。由于金海豚公司入驻中南世纪城购物中心，致使王橹鉴的经营陡然滑
坡，每天的收入严重低于投入。但由于合同中未明确约定中南世纪城购物中心只有王橹鉴
一家经营海鲜自助，无有力的证据。为了“亡羊补牢”，王橹鉴利用手机录音的方式补充锁
定了证据，从而保护了自己的部分权益。
一二审法官对于当事人一方的录音证据，进行了认真的分析，对内容予以采信，并以
此作为案件处理的依据。在审理中，法院明确指出从案涉录音证据的播放情况看，该录音
效果较好，可以听清基本内容，并无明显疑点，虽未事先征得被录音人同意，但录音过程
并未侵害他人的合法权益，亦未违反社会公共利益和社会公德，其取证方式不违反法律禁
止性规定，故可以作为证据使用。
本案的处理充分考量和兼顾了双方的经济利益。两级法院在审理时，充分考虑到双方
的过错程度和经济承受能力进行了合理的分担。
编写人：江苏省盐城市盐都区人民法院 郭玉国
