——尹某、刘某诉芦淞区人民政府、株洲市房产管理局行政征收及 行政赔偿案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
湖南省高级人民法院(2017)湘行终411号行政判决书
2.案由:行政征收及行政赔偿纠纷 3.当事人
原告(上诉人):尹某、刘某
被告(被上诉人):芦淞区人民政府、株洲市房产管理局 原审第三人:株洲市人民防空办公室、株洲市财政局
【基本案情】
2009年7月20日,刘某与株洲市人防工程开发处签订《人防工程使用 租赁合同》,2012年4月28日又续签合同至2019年10月27日,租赁株洲市 人民防空办公室的房屋用于经营九杯红酒店(尹某系经营者,刘某系实际 经营者)。2009年7月23日承租人刘某向株洲市人防工程开发处申请对租 赁的房屋进行改造,预计改造费用80万元左右,申请获得该处同意。2009 年下半年,原告刘某经株洲市人民防空办公室同意在该单位的土地上自 建临街铺面(未办理任何建房审批手续),作为该酒店的一部分。
2015年8月17日,因湘江株洲城区河东段综合治理工程项目建设需
要,株洲市芦淞区人民政府发布株芦征决字〔2015〕5号国有土地上房屋 征收决定,刘某租赁的涉案房屋位于征收范围内。2015年9月29日,株洲 市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府、株洲市财政局、株洲市人民防 空办公室、株洲市国有土地上房屋征收处芦淞中心、株洲市行政事业单 位资产管理处、株洲市人防工程维护管理处、湘江综合治理项目建设地 区房屋征收指挥部,就涉案出租房屋征收补偿问题签订了《国有土地上 房屋征收补偿安置协议书》。在涉案出租房屋征收补偿的问题上,如对 停产停业损失的补偿、装饰装修价值的补偿等,芦淞区人民政府、株洲 市房产管理局没有听取刘某、尹某的意见。刘某、尹某认为,该《国有 土地上房屋征收补偿安置协议书》补偿太低,侵犯了其合法财产权益,请 求法院依法撤销该《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。
【案件焦点】
房屋承租人是否可以直接得到相关征收补偿。 【法院裁判要旨】
湖南省株洲市中级人民法院一审认为,被告在本案征收过程中,在房 屋征收补偿时未征求房屋承租人即原告的意见,违反程序正当原则,被告 与第三人签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》违反法定程序, 依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(三)项的规定,判决撤 销了该协议。
湖南省高级人民法院二审认为,用于经营的租赁房屋被征收时,该房 屋的价值应当补偿给被征收房屋的所有人,但由承租人完成的室内装饰 装修和扩改建项目的价值、经营设备等的搬迁费用、停产停业损失等, 应当依法补偿给承租人。本案中,上诉人对涉案租赁的房屋进行了装饰 装修及改造,并自建了铺面用于酒店经营。但涉案房屋在租赁期限内被 征收时,被上诉人与原审第三人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置
协议书》没有将房屋承租人即上诉人列为补偿协议相对人,属于遗漏征 收对象,程序不当。二审法院同意一审法院裁判意见。
【法官后语】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然没有明确规定将房屋承租 人列为征收补偿对象,但是笔者认为,房屋承租人可以作为征收补偿协议 相对方,直接获得相关征收补偿。理由如下:
第一,《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有对房屋承租人进 行征收补偿的禁止性规定。
第二,房屋承租人获得相关补偿有法律依据。《中华人民共和国物 权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有 占有、使用、收益和处分的权利。”如果房屋承租人对租赁房屋进行了 装饰装修、改造,或者购置设备利用租赁房屋进行生产经营,那么房屋承 租人对这部分财产依法享有所有权。《中华人民共和国宪法》第十三条 第三款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私 有财产实行征收或者征用并给予补偿。”公民私有财产的保护具有宪法 依据。因此,在房屋征收过程中,将相关的装饰装修价值、停产停业损失 以及生产设备设施搬迁费、临时安置补助费等款项补偿给房屋承租人符 合宪法和相关法律、法规的规定。
第三,将房屋承租人排除在征收补偿之外与其法律地位不相符。对 房屋进行过装修改造的房屋承租人,对房屋征收显然具有财产权益,与征 收行为具有直接的利害关系。在房屋征收中,处置房屋承租人的财产,却 不征求其意见,有违程序正当原则,于法、于理不符。
第四,将房屋承租人排除在征收补偿之外不利于征收的顺利进行。
如果将房屋承租人排除在外,房屋承租人会对相关行政行为申请行政复 议或提起行政诉讼,不利于行政争议的实质解决,影响征收的顺利进行和
征收项目建设的顺利推进。
编写人:湖南省株洲市中级人民法院 罗颖红 苏新柱