——陈某青诉陈某妹、蔡某洋宅基地使用权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省台州市中级人民法院(2017)浙10民终932号民事判决书 2.案由:宅基地使用权纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):陈某青
被告(上诉人):陈某妹、蔡某洋 【基本案情】
陈某青与陈某妹为姐妹,曾同为星明村村民。陈某妹以户为单位于 1985年11月30日报批获准新建一间二层楼房。1986年7月21日,陈某妹户 迁往黄岩落户。同月27日,该户所有家庭成员同意将房基转让,与陈某青 订立房基产权契约,载明“兹有葭沚前周屋基壹间,经椒江市加止镇土地 规划办公室核准,批给陈某妹所有。现由陈某青砌建二层楼房壹间,付给 陈某妹壹仟叁佰陆拾元,房基所属将归陈某青所有” 。之后陈某青在该 地块上建造二层楼房,一直居住至今。1997年10月,上述房屋办理了房屋 所有权证,2001年9月办理了集体土地使用证,登记权利人均为陈某妹,上 述二证均由陈某青代办和持有。
另外,陈某青户于1985年曾获批的地基因未建造而放弃,1989年另行
获批一间安置在朝霞新村的地基。2013年9月,台州市国土资源局海门中 心所出具证明,记载陈某青户符合享受审批两间宅基地的条件。
【案件焦点】
如何认定房基产权转让契约的效力。 【法院裁判要旨】
浙江省台州市椒江区人民法院经审理认为:陈某青与陈某妹、蔡某 洋双方就宅基地使用权的转让已达成合意,房基产权契约实际上是宅基 地使用权转让合同。宅基地使用权转让时陈某青与陈某妹均为星明村村 民,所转让的宅基地使用权系陈某妹通过合法审批取得,未违反当时法律 法规的强制性规定,应认定宅基地使用权转让合法。陈某青受让了宅基 地使用权,并建造了涉案房屋,与涉案房屋所有权及宅基地使用权有关的 权利应由陈某青享有。
浙江省台州市椒江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四 十四条第一款规定,判决如下:
陈某妹、蔡某洋于1986年7月27日出具的房基产权转让契约合法有 效。
陈某妹、蔡某洋对原审判决提起上诉。浙江省台州市中级人民法院 经审理认为:本案系确认合同效力纠纷,基本事实清楚,陈某妹、蔡某洋 于1986年7月27日向陈某青出具房基产权转让契约,约定将陈某妹经审批 获得的位于椒江区葭沚街道前周的一间宅基地转让给陈某青。现双方当 事人争议的主要焦点在于上述房基产权转让契约的效力问题。从本案已 查明的事实来看,陈某妹与陈某青于签订讼争契约之时均为星明村村民, 而陈某妹、蔡某洋向陈某青出具房基产权转让契约的行为实系陈某妹、 蔡某洋与陈某青订立宅基地使用权转让协议的民事法律行为。土地行政 主管部门经审查认为陈某青户符合两间宅基地的审批条件,同一集体经
济组织成员之间就合法审批的宅基地使用权转让事宜达成合意并订立相 应协议,并不违反法律法规的效力性强制性规定。陈某妹、蔡某洋主张 房基产权转让契约无效,缺乏相应依据。原审认定房基产权转让契约有 效,并无不当。至于陈某妹、蔡某洋提出的双方存在回购的事实主张,与 本案讼争的协议效力并无直接关联性。陈某妹、蔡某洋的上诉请求不能 成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。
浙江省台州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
宅基地使用权转让合同的效力问题是本案审理难点所在。由于农村 宅基地使用权的特殊性,宅基地使用权转让合同的审理除了依据物权
法、合同法等一般规定之外,还需结合其他法律的规定,并参考国家政 策,综合考虑社会效果。
首先,基于农村宅基地的人身依附性和社会保障属性,村民在处分农 村房屋时受到一定的限制,但宅基地使用权在符合法律规定情况下是允 许转让的。陈某青与陈某妹、蔡某洋双方签订的房基产权契约实际上是 双方就宅基地使用权转让的合意。其双方当时同属一个集体经济组织成 员,陈某妹是在户口迁往他处同时将宅基地使用权进行了转让。且至判 决前,陈某青所在户共享有两间宅基地,并未因受让涉案宅基地而侵害集 体经济组织其他成员利益,也未违反国家相关法律政策。
其次,房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受 到保护的重要价值利益。本案中,陈某青、陈某妹系两姐妹,陈某青受让 涉案宅基地后在该地块上建造二层楼房一直居住至今,且仍是土地所属 集体经济组织村民。而蔡某洋户已迁户他处三十余年,不是该集体组织
成员。保护买受人对房屋稳定、长期的占有状态,保障其享有集体经济 组织成员基本利益,是审判实践中法官应当考虑的价值取向。
最后,“当事人不得因自己的错误行为而获利”,本案从诉讼的起因 来看,缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值远远高于 原房屋买卖价格。对于此类案件的审理应注重判决的法律效果和社会效 果的统一,在没有违反禁止性规定的情况下,不宜轻易否定合同的效力。
编写人:浙江省台州市椒江区人民法院 许妮娜