——周某诉张某、济南泽源房地产经纪有限公司买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
山东省济南市中级人民法院 (2017) 鲁01民终8946号民事判决书
2. 案由: 买卖合同纠纷
3. 当事人
原告 (被上诉人): 周某 被告 (上诉人): 张某
被告 (上诉人) : 济南泽源房地产经纪有限公司 【基本案情】
2016年5月29日, 周某、张某、济南泽源房地产经纪有限公司三方 签订《车位买卖合同》 , 明确约定将“所有权”为张某的位于济南市 鲁能领秀城 L4 地块(19区) 东区地下车库T107出售给周某, 金额总计 150000元。合同签订后, 周某给付张某20000元定金, 给付济南泽源房 地产经纪有限公司佣金5000元。经济南市市中区人防工程管理服务中心 认定, 案涉车位所在位置属于战时人防防护区域。后周某获悉该车位为 人防车位, 所有权不得买卖, 因此向法院起诉, 要求解除合同, 返还定 金和佣金。张某以签订合同时, 已告知车位相关情况; 济南泽源房地产 经纪有限公司以合同是各方真实意思表示, 且周某出具过免除该方责任





的免责声明为由, 均不同意解除合同、返还定金和佣金。 【案件焦点】
1. 针对人防车位的买卖合同, 其效力如何认定; 2. 济南泽源房地 产经纪有限公司持免责声明, 能否产生抗辩效力。
【法院裁判要旨】
山东省济南市市中区人民法院经审理认为: 本案的争议焦点主要是 关于人防车位所有权能否买卖、双方签订的《车位买卖合同》是否有效 的问题。本案中, 涉案车位已被证实为人防车位。根据《中华人民共和 国人民防空法》规定, 人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括 为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的 地下防护建筑, 以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国 防资产属于国家所有。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设
施。由于涉案车位为人防车位、人防设施, 不得进行买卖, 人防车位买 卖合同违反了强制性规定和社会公益, 因此周某与张某、济南泽源房地 产经纪有限公司签订的《车位买卖合同》为无效合同。根据合同法相关 规定, 合同无效或被撤销后, 因该合同取得的财产, 应当予以返还。因 此, 被告张某应当返还给原告交付的定金20000元, 被告泽源房地产经 纪有限公司应当返还给原告支付的佣金5000元。
关于被告泽源房地产经纪有限公司能否以“免责声明”主张抗辩的 问题, 本院认为, 尽管该免责声明为张某、周某所签, 内容为“……经 双方协商, 同意由双方自行办理业务, 由此产生的风险及后果由双方自 行承担, 与21世纪不动产 (济南泽源房地产经纪有限公司) 无关, 同时 自动放弃21世纪不动产 (济南泽源房地产经纪有限公司) 对社会所做的 关于资金安全、过户迅速等承诺, 特此声明。”但该声明明显违背周某 接受济南泽源房地产经纪有限公司中介服务事宜的事实, 且被告泽源房 地产经纪有限公司一方面获得了佣金收入, 一方面又排除了自身义务,





因此, 本院对济南泽源房地产经纪有限公司的抗辩意见不予采信。
综上, 济南市市中区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五 十二条第五项、第五十八条,《中华人民共和国人民防空法》第二条、
第九条、第十八条之规定, 判决如下:
一、周某与张某、泽源房地产经纪有限公司于2016年5月29日共同 签订的车位买卖合同无效;
二、张某于本判决生效之日起十日内, 退还周某车位定金20000元;
三、济南泽源房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内, 退还 周某支付的佣金5000元。
张某、济南泽源房地产经纪有限公司不服原审判决, 提起上诉。济 南市中级人民法院认为: 本案的争议焦点是张某、周某、泽源房地产经 纪有限公司签订的案涉车位买卖合同是否有效。根据查明事实, 涉案车 位系人防设施, 人防设施不得进行买卖, 张某对案涉车位仅享有使用 权, 无权对案涉车位出售所有权。一审判决认定该买卖合同无效并无不 当。在合同无效的情况下, 张某、济南泽源房地产经纪有限公司应向周 某返还因该合同取得的财产。综上, 张某、济南泽源房地产经纪有限公 司的上诉请求及理由均不成立, 本院不予支持。依照《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定, 判决:
驳回上诉, 维持原判。 【法官后语】
本案是济南市人防车位买卖合同被判定为无效合同的第一个案例, 具有典型意义, 对规范房地产公司与业主之间, 或业主与业主之间的车 位使用权、所有权让渡具有指导意义。
目前, 房地产公司开发的地下车位, 有相当一部分为人防车位。针





对人防车位, 因利益需求驱使, 房地产公司与业主签订的合同或前业主 与后业主之间签订的合同, 大都不规范, 不少合同直接涉及“车位买 卖” “所有权转让”等内容,违反了国家法律的强制性规定。根据《国 防法》和《人民防空法》, 人民防空工程包括为保障战时人员与物资隐 蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑, 以及结合 地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人民防空工程所涉资产为国 有资产, 任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。本案所涉车位, 为人防 车位; 合同的主要形式和内容, 均直指人防车位买卖, 因人防车位所有 权属于国家, 因此该车位买卖合同是无效的, 买卖双方的合同行为不能 得到国家法律的支持。需说明的是, 根据《人民防空法》, 国家是鼓励 社会资金参与对人防工程的开发、投资的, 也鼓励平时利用人民防空工 程为经济建设和人民生活服务,并明确了谁投资、谁受益的原则, 建设 人防车位的房地产开发公司, 有权对该车位使用、收益。前后业主之 间, 也可以对人防车位的使用权进行租赁, 但无论如何, 均不得针对人 防车位的所有权设置买卖、让渡等实质性的处分行为。
编写人: 山东省济南市市中区人民法院 梁伟