——厦门海沧生物科技发展有限公司诉厦门石方圆生物医药科技有 限公司房屋租赁合同纠纷案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市海沧区人民法院(2016)闽0205民初2863号民事判决书
2.案由:房屋租赁合同纠纷 3.当事人
原告:厦门海沧生物科技发展有限公司(以下简称海沧生物公司) 被告:厦门石方圆生物医药科技有限公司(以下简称石方圆公司) 【基本案情】
石方圆公司(承租方)与海沧生物公司(出租方)于2013年3月27日签 订《租赁合同》及《厦门生物医药中试及产业化基地水电计算方案》, 约定:1.租赁标的物位于厦门市海沧区新园路120号技术服务中心6层01 单元(以下简称租赁厂房),建筑面积264.91m2,租赁期限为3 年,从2013
年4月10日起至2016年4月9日止。2.租金自2015年4月10日至2016年4月9 日为26元/月/ m2。3.租金按每三个月为一个缴费季度支付,先付后用, 承租方应于每季度末7日或该日以前支付下季度租金。逾期缴纳租金的, 每逾期一日按欠缴费用总额的万分之三支付违约金。4.租赁物每月所发 生的水电费依据双方签订的《厦门生物医药中试及产业化基地水电计算 方案》由承租方承担。出租方每月向承租方发送《水费缴纳通知单》和 《电费缴纳通知单》,承租方应在接到出租方通知单3日内向出租方缴
纳。5.租赁期满,该合同终止,承租方应将租赁物清扫干净,办理清场手 续,在承租期满15日内将租赁物交还出租方,如承租方未能将物品搬出, 将视为承租方放弃滞留的财产,出租方有权在承租方交还租赁物之日起5 日内,申请拍卖滞留的财产用于抵偿承租方应支付的各项费用。6.租赁
期届满,承租方未按时返还租赁物的,出租方按该合同所定收费标准,继 续收取租金及逾期违约金。此外,该《租赁合同》还约定双方的其他权 利义务等。
《租赁合同》签订后,海沧生物公司依约向石方圆公司交付了租赁 厂房,但石方圆公司未能依约支付自2015年7月10日起的租金,也未办理 退租清场手续。海沧生物公司因此于2016年6月3日委托福建大道之行律 师事务所向石方圆公司寄送律师函,要求石方圆公司接到律师函后3日内 支付拖欠租金2015年7月至2016年4月的租金61992元、2015年11月至
2016年4月期间,水电费4634.07元等,并办理退租手续。
【案件焦点】
租赁合同终止后,出租人的减损义务。 【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为:关于占有使用费部分,根 据《租赁合同》约定,石方圆公司未依约将租赁厂房清场的,遗留物视为
放弃滞留的财产,海沧生物公司可予以处置。该约定赋予海沧生物公司 在租赁期满后自行收回租赁物的条件或权利,然其未能及时采取相应措 施,从而导致租赁物无端空置,造成资源浪费,故对损失扩大部分相应的 占有使用费应由海沧生物公司自行负担。结合本案具体情况,酌定海沧 生物公司自行清场的合理期间为六个月,则石方圆公司应向海沧生物公 司支付相当于六个月租金的占有使用费,合计为41325.96元。
福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一 百零七条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四 十四条之规定,判决如下:
一、厦门石方圆生物医药科技有限公司于本判决生效之日起十日内 支付厦门海沧生物科技发展有限公司租金61988.94元及逾期付款违约金 (均按日万分之三计算至判决确定支付之日止,其中:20662.98元从2015 年7月4日起计算、20662.98元从2015年10月4日起计算、另20662.98元 从2016年1月4日起计算);
二、厦门石方圆生物医药科技有限公司于本判决生效之日起十日内 支付厦门海沧生物科技发展有限公司代垫的水电费4385.3元;
三、厦门石方圆生物医药科技有限公司于本判决生效之日起十五日 内腾退厦门市海沧区新阳街道新园路120号技术服务中心6层01单元;
四、厦门石方圆生物医药科技有限公司于本判决生效之日起十日内 支付厦门海沧生物科技发展有限公司房屋占有使用费41325.96元;
五、驳回厦门海沧生物科技发展有限公司的其他诉讼请求。
【法官后语】
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定了非违约方的减损 义务,因未尽减损义务造成的损失扩大部分,不应由违约方承担。减轻损
失规则对于减少财产的浪费,促进资源的有效利用是必要的。在租赁合 同关系中,租赁期满后,承租方虽无权继续占用租赁物,但基于对承租方 滞留物的所有权保护,出租方不宜,亦无权通过自力救济的方式擅自将承 租方置于租赁房屋中的所有物品搬离或清空,出租方只有通过寻求公力 救济,如诉请法院要求腾退租赁物并支付占有使用费。
但本案中,根据《租赁合同》约定,租赁期满后石方圆公司(承租方) 应将租赁物清扫干净,办理清场手续交还租赁物,石方圆公司未依约将租 赁厂房清场的,遗留物视为放弃滞留的财产,海沧生物公司(出租方)可予 以处置。该条款赋予出租方在租赁期满后自行收回租赁物的条件或权
利,然其未能及时采取相应措施,从而导致租赁物无端空置,造成资源浪 费,由此产生的扩大损失理应由出租方自行承担。
值得一提的是,本案当事人约定了承租人的遗留物视为放弃的财产, 故出租人在清场时可不必对之尽保管责任。徜若无此约定,出租方应尽 一般善良人之注意义务妥善保管承租人的相关财物,但因此产生的保管 费可向承租人主张。
编写人:福建省厦门市海沧区人民法院 陈进杰 张玲玲
