——刘某诉郭某卿等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初31918号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人 原告:刘某
被告:郭某卿、刘某琦、刘某玮、刘某梅、刘某珣 【基本案情】
郭某卿与刘某贤系夫妻关系,二人共育有四女,分别为刘某琦、刘某 珣、刘某玮、刘某梅。刘某琦育有一子刘某。刘某贤于2014年11月20日 去世。
某处30号房屋系刘某贤所在单位分配的公房,后按照房改政策购
得。刘某贤于2009年12月11日取得30号房屋的所有权证书,登记在刘某 贤名下。现30号房屋由刘某、郭某卿使用。
庭审中,刘某主张与刘某贤存在借名购房关系,30号房屋购房款实际 由其支付。刘某玮、刘某梅、刘某珣对此不予认可。为此,刘某向本院 提交了刘某贤书写证明一份,内容为:“我夫妇现住清华园铁路宿舍三号 楼三十号三居室单元一套,于一九九七年房改期间公房出售时,我等以职 工名誉购为私有。当时因经济问题经与外孙刘某协商,同意由他筹资所 买,因此待我等离世后该房产权应由外孙刘某所有,他人无权干预。同
时,唯恐后人发生纠葛,特此立书为证。立书人:刘某贤、郭某卿 一九九 八年三月立” 。经质证,刘某玮、刘某梅、刘某珣虽认可上述证明系刘 某贤书写,但抗辩上述证明中刘某贤仅明确在自己与郭某卿离世后,30号 房屋归刘某所有,现郭某卿尚未离世,刘某不应主张房屋权利,并不认可 购房款由刘某出资。郭某卿亦认可上述证明真实性,并同意刘某的过户 请求。刘某另向本院提交其支付宝交易明细,欲证实30号房屋产生的水 电等费用由其负担,刘某玮、刘某梅、刘某珣则表示郭某卿年事已高,无 法自行缴纳,且刘某实际使用的是郭某卿的钱。刘某琦经本院传票传唤 未到庭参加诉讼。
【案件焦点】
刘某与刘某贤是否成立借名买房的法律关系。 【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为:当事人对自己提出的诉讼请求 所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以 证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有 举证证明责任的当事人承担不利的后果。在合同纠纷案件中,主张合同 关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。 本案中,刘某主张与刘某贤存在借名买房关系,并依据该合同关系要求刘
某贤的继承权利人协助其办理30号房屋的产权过户手续,刘某对此承担 举证责任。由刘某提交刘某贤书写证明材料及郭某卿庭审中陈述可证
实,30号房屋由刘某实际出资购买。刘某玮、刘某梅、刘某珣虽对此不 予认可,但未提交相应反证,本院对其抗辩不予采信。现刘某虽已证实购 买30号房屋由其出资,但该出资行为不能直接证实其与刘某贤存有借名 买房的合同关系,且从刘某贤书写证明中“当时因经济问题经与外孙刘 某协商,同意由他筹资所买,因此待我等离世后该房产权应由外孙刘某所 有,他人无权干预”内容可知,刘某贤系表达对其死后房屋归属的意见, 并未直接阐述与刘某存在借名买房合同关系。刘某提交的水电等费用亦 不能证实借名买房合同关系的成立。综上,刘某提交的证据尚不足以证 实其与刘某贤之间存在借名买房合同的约定,本院对其诉讼请求不予支 持。本案在审理过程中,刘某琦经本院传票送达开庭传票未到庭,无正当 理由未到庭应诉,视为其放弃了答辩、质证等相关诉讼权利,本院将依法 缺席判决。
综上所述,北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事 诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第一项,《最高人民法院关于民 事诉讼证据的若干规定》第五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百四十四条之规定,判决如下:
驳回刘某的全部诉讼请求。 【法官后语】
借名买房的现象在现实生活中大量存在,由于国家政策原因,某些房 产的购买需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有 资格购买是最常见的情形。因借名买房引发的纠纷,在审理时应注意以 下问题:
一、借名人与出名人(登记人)之间应系合同关系
借名买房是指,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记 在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。审判实践中,因借名人认为其 是所购房屋的真实权利人,常会出现借名人以所有权纠纷为由,起诉要求 确认房屋归其所有的案件。但借名人和出名人之间实际应为关于借用名 字的合同纠纷,如借名人直接要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释 明,告知其以合同纠纷提起诉讼。本案中,刘某认为其与刘某贤存在借名 买房的合同关系,刘某贤去世后,其将刘某贤的继承人作为协助办理过户 义务的主体进行起诉。
二、仅凭出资事实不能认定借名买房关系
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求 所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据 不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后 果。在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同 订立和生效的事实承担举证责任。借名人应承担证明借名买房关系成立 的举证责任。
本案中,刘某虽证实30号房屋由其出资购买,但除了出资的事实,刘 某还应举证证明其与刘某贤之间确实存在借名登记的约定。刘某提交的 刘某贤书写的证明中,虽写明了刘某出资的事实,但未提及借名登记的事 实,故刘某的主张不能成立。
三、借名购房不得违反相关政策、法律的规定
由于我国住房政策经历了多阶段的调整,目前我国房产种类繁多,有 普通商品房、经济适用房、两限房、自住型商品房等不同性质的房屋。 其中经济适用房等政策性保障住房,是国家为保障特定人群,主要是低收 入人群居住权益的房屋。如借名人违反相关政策、法规的规定,购买政 策性保障住房,并登记在他人名下的,借名人主张确认房屋归其所有或者 依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转让登记的,一般不予
支持。
编写人:北京市海淀区人民法院 刘雪琳
