——肖某燕等诉周某琴房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初245号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告:肖某燕、肖某俊、肖某军
被告:周某琴 【基本案情】
肖某俊与赵某原系夫妻关系,婚后育有一子肖某军、一女肖某燕。
1995年10月17日,肖某俊与赵某协议离婚,离婚后,赵某未再婚。1996年2 月22日,赵某死亡,其父母先于其死亡。
肖某俊与周某琴于2004年6月19日订立房屋出售合同,合同约定:肖 某俊将185号院内北房四间、西房两间出售给周某琴,付款方式为一次性 付清80000元。合同签订后,肖某俊与周某琴按照约定各自履行了合同内 容,185号院房屋交由周某琴使用。185号房屋占用土地系鲁家滩村集体
土地,周某琴非该集体经济组织成员。2012年,肖某军将周某琴、肖某俊 诉至本院,要求确认房屋出售合同无效, (2012)门民初字第932号民事判 决书查明:1985年,肖某俊在185号院内自建北房四间。1995年10月17日, 肖某俊与赵某协议离婚,并约定新房四间归赵某所有,老房三间归肖某俊 所有。庭审中,肖某俊陈述新房四间即代指鲁家滩村西街185号院内房
屋,对此,肖某军予以认可,周某琴表示并不知情。肖某俊陈述,其并没有 向他人说起过离婚财产分配的问题,故在赵某死后,其又搬回185号院内 居住。后该民事判决书以周某琴与肖某俊订立房屋出售合同转让涉案房 屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定,当属无 效为由判决房屋出售合同无效,未处理合同无效的后果。该民事判决已 经生效。
185号院后被列入征收范围,由周某琴作为被征收人于2016年签订了 《征收安置补偿协议(协议编号ZBC-×× × ×)》,该协议约定:185号宅 基地面积227平方米,认定房屋建筑面积227平方米,无认定人口,无安置 房。征收补偿、补助款共计3063318元,包括:1.征收补偿款:系剩余房屋 面积货币补偿款2815628元;2.各种奖励及补助费合计247690元,包括:一 次性搬家补助费4540元、空调移机费400元、电话移机费300元、有线电 视迁移费350元、热水器改移费300元、危电改造费200元、工程配合
奖30000元、整体推进奖30000元、未超占奖励费181600元。现周某琴名 下的征收补偿款已发放至周某琴银行账户。
依据征收评估通知单载明,剩余房屋面积补偿款包括:1号房(建筑面 积62.42平方米,重置成新单价每平方米1473.61元)补偿金额782650元,2 号房(建筑面积29.53平方米,重置成新单价每平方米1194.14元)补偿金 额361925元,3号房(建筑面积75.45平方米,重置成新单价每平方
米1217.68元)补偿金额926523元,4号房(建筑面积26.31平方米,重置成 新单价每平方米1292.93元)补偿金额322127元,5号房(建筑面积33.29平 方米,重置成新单价每平方米1149.05元)补偿金额402797元,设备装修及
附属物补偿共计19606元。交易时, 185号为独立院落,有北房四间(1号 房)、西房两间(4号房),院内有鸡舍、煤棚。交易后,周某琴对1号房进 行修缮,在空院建设了2、3号房,并将鸡舍、煤棚拆除后建成5号房,上述 建设均未取得建房审批手续。
根据《潭柘寺镇征收与补偿安置办法实施细则》,剩余房屋面积征 收评估补偿款={[(基准价格×K+剩余补偿房屋面积重置成新价)×因素 修正系数]+新商品房补贴}×剩余房屋面积;工程配合奖为每人补
偿30000元;整体推进奖为奖励期二十天内完成整体签约,每户奖励30000 元;未超占奖励费为不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层的被征 收户,按认定房屋面积每平方米奖励800元。
【案件焦点】
农村房屋买卖合同被确认无效后,房屋被征收,在原物返还不能的情 况下,应当如何处理相关的赔偿问题。
【法院裁判要旨】
北京市门头沟区人民法院经审理认为:合同无效后,因该合同取得的 财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。有过 错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错,应当各自承担 相应的责任。现肖某俊与周某琴签订的房屋买卖合同已被法院确认无
效,三原告认可交易房屋系肖某俊、赵某婚姻存续期间取得,并表示自行 处理三原告之间的财产关系,本院不持异议。由于买卖房屋及院落已被 政府征收无法实际返还,原告有权按照征收的相关标准获得折价补偿。
但需指出,对于农村房屋买卖合同无效,肖某俊应当承担主要责任,周某 琴承担次要责任。
185号被征收房屋虽然有周某琴自建部分,但是自建部分并无建房用 地审批手续,且所建房屋系坐落在周某琴从肖某俊处购买的宅基地上,故
该部分房屋对应的征收补偿利益中亦有原告的份额。因周某琴购房时支 付了购房款,取得交易房屋后进行了装修并建设形成新的房屋,故涉案被 征收房屋的重置成新价、设备装修及附属物补偿均归买受人周某琴所
有,原告无权分割,同时,购房款亦不再退还,原告放弃主张房屋的重置成 新价、设备装修及附属物补偿,本院不持异议。原告不主张搬家补助,空 调、电话、电视、热水器的移机费,危电改造费,对此本院不持异议。依 据征收补偿政策,工程配合奖、整体推进奖、未超占奖励费系征收主体 对被征收人的奖励,原告无权要求分割。其余房屋面积货币补偿款项的 分割,本院将依据涉案房屋及院落的实际情况、征收补偿标准及认定面 积、购买方的居住时间、买卖双方的过错程度酌情予以确定原告应分得 的数额,其主张过高的部分,本院不予支持。
北京市门头沟区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四
条,《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条之规定,判决如下:
周某琴于本判决生效之日起七日内给付肖某燕、肖某俊、肖某军补 偿款共计600000元。
【法官后语】
本案审理的关键点在于农村私有房屋买卖合同被确认无效后遇拆 迁,如何处理财产返还及赔偿问题。
根据《合同法》第五十八条的规定:合同无效或者被撤销后,因该合 同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价 补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的, 应当各自承担相应的责任。通说认为,合同无效所产生的法律责任为缔 约过失责任,合同无效的赔偿当以信赖利益为限。而信赖利益损失赔偿 的范围一般包括缔约费用、履行费用及因信赖合同有效而丧失其他订约 机会所产生的损失。实践中,通常认为农村私有房屋买卖合同无效后,买
受人应当向出卖人赔偿宅基地区位价的损失,即“地价”损失,该部分损 失虽应属于履行利益的损失,但是为了维护公平诚信的市场秩序,遏制因 土地增值及拆迁引发的大量纠纷,该部分损失也应当由买受人进行一定 补偿。在该类案件中,通常判定主张合同无效的出卖人就合同无效承担 主要责任。
《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》明确指出: 在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获 利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素, 平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
在本案中,原、被告双方签订的房屋买卖合同已被另案确认为无效, 且房屋已经被征收,本案的特殊性有三:一是征收的签约方及征收利益获 得者是买受人,存在基于政策因素给予的补偿,该部分如何处理;二是买 受人在购房后新建了房屋,且征收时新建房屋获得了利益,对于新建房屋 的补偿如何处理;三是因征收政策补偿项目并未明确体现为宅基地区位 补偿价,故如何确定“地价”损失。
根据涉案房屋的征收政策,采取货币方式进行补偿,补偿项目众多, 综合起来包括三类:一是体现为对房屋及土地价值的补偿,如本案中,剩 余房屋面积货币补偿款=剩余房屋面积征收评估补偿价款+房屋设备、装 修及附属物价格;而剩余房屋面积征收评估补偿价款={[基准地价房价× 容积率修正系数+房屋重置成新价) ×因素修正系数]+新商品房价补贴} ×剩余房屋面积,从上述计算方式可以体现出该部分补偿实际包括了房 屋价值、土地价值及补贴。二是实际搬迁的支出,如搬家补助、移机
费、改造费等。三是各项奖励费用,系对被征收人在奖励期内签约并搬 家腾房的奖励。此外,根据征收政策,在对房地补偿时,采用了房地一体 的方式,对于符合认定标准的房屋面积范围内的房地采取上述补偿方式, 仅有地无房是无法按照上述标准进行补偿的。经审查,周某琴交易后所 建房屋在征收时均被认定为正式房屋并获得补偿,虽然涉案房屋买卖合
同无效及于交易时整个宅基地及院落范围,但是周某琴所建房屋客观上 增加了获得征收补偿的数额。此外,在不同的征收、拆迁区域,政策会有 相应区别,补偿的项目、内容及标准也会有所差异。
基于上述因素,因本案系买受人作为被征收人签约,在确定出卖人应 获得的利益时,本院参照征收补偿的数额,将买受人依据征收政策专属的 部分剥离后,以双方对于合同无效的过错为基础,综合涉案房屋及院落的 实际建设情况、征收补偿标准及认定面积、购买方的居住时间等因素, 以公平为原则,对补偿数额进行了判定。
编写人:北京市门头沟区人民法院 付蕾 张睿
