——麻某安、吴某生诉龙某章、隆某付农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院(2017)湘31民终734号 民事裁定书
2.案由:农村房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):麻某安、吴某生 被告(上诉人):龙某章、隆某付
【基本案情】
龙某章、隆某付系凤凰县麻冲乡高通村村民,龙某章系凤凰县廖家 桥镇满江村村民,隆某付系凤凰县廖家桥镇塘头村村民。2004年12月19
日,凤凰县阿拉营镇教场村村民吴某清(又名吴某青)与龙某章、隆某付 在阿拉营镇教场村委会干部的见证下,签订了《土地有偿转让协议书》, 吴某清将其所有的位于阿拉镇晒谷脑的旧屋一栋、房屋旁边的坪坝以及 一个电表以3620元的价格转让给龙某章、隆某付,阿拉营镇教场村村委 会在转让协议书上盖章,并由村干部签字。吴某清与龙某章、隆某付签 订《土地有偿转让协议书》后,龙某章、隆某付均未迁户口到阿拉营镇 教场村,亦未办理房屋变更登记。2014年8月31日,麻某安、吴某生与龙 某章、隆某付签订《土地有偿转让协议书》,将登记在吴某清名下的阿 拉镇晒谷脑的一块岩坪和一间旧房屋以128600元的价格转让给二原告, 该转让协议书的签订未经阿拉营镇教场村村委会同意,亦未办理房屋变 更登记。麻某安、吴某生与龙某章、隆某付签订《土地有偿转让协议
书》后,麻某安、吴某生准备在该宅基地上修建住宅时,遭到吴某清之子 吴某黔阻止,因麻某安、吴某生认为自己不是阿拉营镇教场村村民,与龙 某章、隆某付签订《土地有偿转让协议》无效,故麻某安、吴某生诉至 法院要求龙某章、隆某付返还土地转让金128600元。
【案件焦点】
本案《土地有偿转让协议书》是否有效。 【法院裁判要旨】
湖南省湘西土家族苗族自治州凤凰县人民法院经审理认为:违反法 律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地 使用权的转让,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与该集 体经济组织成员的特定身份相联系,不得转让给非本集体经济组织成
员。本案中,原告与被告签订《土地有偿转让协议书》时,二原告均不是 涉案房屋所在地的凤凰县阿拉营镇教场村村民,且至今仍不是该集体经 济组织成员,故二原告与二被告签订的《土地有偿转让协议书》因违反 《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,应属无效。合同无效后,
因该合同取得的财产应当予以返还,故对于原告要求被告返还土地转让 金128600元的诉讼请求予以支持。
湖南省湘西土家族苗族自治州凤凰县人民法院依照《中华人民共和 国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《中华人民共和国土地管 理法》第八条第二款、第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条第一款条之规定,判决如下:
被告龙某章、隆某付于本判决生效之日起二十日内返还原告麻某 安、吴某生转让金128600元。
龙某章、隆某付提起上诉。湘西土家族苗族自治州中级人民法院经 审理认为:上诉人龙某章、隆某付申请缓交(或免交)上诉费。本院经审 查,同意上诉人龙某章、隆某付至二审开庭前交清上诉费。后本院根据 案件的情况,决定不开庭审理,并在询问中明确告知,两上诉人应在2017 年11月13日前交清上诉费,但两上诉人未在给定的期限内交清上诉费。
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院依照《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高院人民法院关于 适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十条规定,作出如 下裁定:
本案按上诉人龙某章、隆某付自动撤回上诉处理。一审判决自本裁 定书送达之日起发生法律效力。
【法官后语】
本案涉及的是农村房屋买卖合同的效力如何认定及农村房屋买卖合 同无效后的处理问题。
一、农村房屋买卖合同效力的认定
判断受让人是否具备集体经济组织成员资格系认定农村房屋买卖合
同效力的关键要件。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转移,而宅 基地使用权的取得和行使主要涉及国家土地管理制度。《土地管理法》 以及有关法规中已经对宅基地使用权的取得以及行使权利时的必要限制 作了明确规定。宅基地使用权有效转让,必须满足下列条件:第一,转让 行为应征得本集体经济组织同意;第二,受让人为同一集体经济组织内部 成员;第三,受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件。
本案中房屋出卖人与房屋买受人签订《土地有偿转让协议书》时,双方 均不是房屋所在集体经济组织成员,且双方当事人在各自的集体经济组 织内均有住宅,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定 的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经 济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。
二、农村房屋买卖合同无效后的处理
除同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同外,农村居民向 城镇居民、其他经济组织成员出售农村房屋,原则上应当认定无效。
《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的 财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有 过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自 承担相应的责任。”本案中,合同被认定无效后,被告方应当将取得的款 项返还给原告方。
编写人:湖南省湘西土家族苗族自治州凤凰县人民法院 欧晓英
