——某商贸公司与甲食品公司等案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
天津市第三中级人民法院(2020)津03民终3451号民事判决书 2.事由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(上诉人):某商贸公司
被告(被上诉人):甲食品公司
第三人(被上诉人):张某良、乙食品公司
【基本案情】
2005年7月至2006年1月，乙食品公司分别取得坐落于大连市某屯镇某村 房字第××1号、××2号、××3号、××4号房屋所有权证，该房屋所有权证填发 机关为大连市某区村镇建设办公室。对于上述房屋，某商贸公司提交了张某良 与大连市某区某屯镇人民政府签订于2005年4月7日签订的《小学校舍转让、 土地租赁合同书》,乙食品公司(出让方)、张某良(出让方)、某商贸公司 (受让方)于2015年2月15日签订的《房屋转让、土地租赁合同书》,乙食品 公司、某商贸公司、张某良于2015年3月2日签订的《土地转租、房屋转让合




80


中国法院2022年度案例 ·执行案例


同书》,某商贸公司、乙食品公司、张某良于2015年3月6日签订的《交接确 认书》。根据某商贸公司提交的专用收款收据记载，乙食品公司于2015年4月 16日至17日收到了某商贸公司给付的购房(转租土地)款共计400万元。
某商贸公司提交了辽宁省大连市中级人民法院(2018)辽02民终5359号 民事判决书，系乙食品公司与某宠物食品公司返还原物纠纷一案，乙食品公司 原一审诉讼请求为：判令某宠物食品公司返还相关房屋，一审法院经审理驳回 了乙食品公司诉讼请求，乙食品公司提出上诉，二审判决驳回上诉、维持原判。
2017年4月份，甲食品公司因与乙食品公司、张某良产生相关合同纠纷， 诉至法院，法院作出相关民事判决，并进入强制执行程序，在执行程序中，法 院对案涉房屋采取了查封措施，某商贸公司提出书面异议，法院经审查后，分 别作出(2019)津0116执异40066号、40068号、40070号执行裁定书，均裁 定驳回了某商贸公司的异议请求。某商贸公司遂在法定期限内提起案外人执行 异议之诉一案，形成本案。
某商贸公司庭审中自述，其与张某良、乙食品公司签订合同前，案涉房屋 内部结构已被改造，在未被恢复原状前，无法办理测绘评估等房屋过户前置 程序。
【案件焦点】
某商贸公司主张排除法院强制执行程序的诉讼请求能否成立。
【法院裁判要旨)】
天津市滨海新区人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》) 第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异 议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人 民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前 已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分 价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原


因未办理过户登记”的规定，乙食品公司如主张成立，应当就上述要件进行 举证。根据庭审调查，案涉房屋所有权证填发机关为大连市某区村镇建设办 公室，并非房屋登记机关，上述房屋坐落土地性质尚不明确，根据现有证据， 不能确认某商贸公司提交的《小学校舍转让、土地租赁合同书》《房屋转让、 土地租赁合同书》《土地转租、房屋转让合同书》的合法性。因此，某商贸 公司请求排除强制执行措施的主张，不予支持。某商贸公司还请求确认案涉 房屋所有权为其所有，亦不予支持。某商贸公司提交的辽宁省大连市中级人
民法院(2018)辽02民终5359号民事判决书，经审查，该判决书与本案没 有关联性，某商贸公司依此证明其为案涉房屋实际所有权人的主张，不予 确认。
天津市滨海新区人民法院依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国 民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二(项)、 第二款等规定，判决如下：
驳回某商贸公司的诉讼请求。
某商贸公司不服一审判决，提起上诉。天津市第三中级人民法院经审理认 为：二审中，某商贸公司自认案涉房屋未办理过户登记手续的原因是需要把土 地性质由集体土地变更为国有土地，及案涉房屋因存在改建扩建，需要重新办 理登记手续，某商贸公司自乙食品公司处购买案涉房屋，对无法办理过户登记 的情况是明知的。天津市第三中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见。
天津市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十 九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但是在实践中， 往往是先签订不动产买卖合同，后进行过户登记，买受人取得法律意义上的所 有权就滞后于债权合意。此时就容易产生对买受人相应的风险。




82


中国法院2022年度案例 ·执行案例


《执行异议复议规定》第二十八条正是为解决上述风险而设置的规则，立 法目的在于解决执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行 债权人的权利保护产生的冲突。该条规定赋予无过错不动产买受人权利以对抗 出卖人债权或物权的效力，在执行程序上对不动产受让人进行优先保护，从而 达到维护不动产买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。该条文一共有 四个构成要件，缺一不可。就本文探讨的第四个要件“非因买受人自身原因未 办理过户登记”。笔者认为，应当从以下三个方面进行理解。
一是买受人在不动产买卖过程中不存在过错。换盲之，也就是买受人在买 卖过程中尽到了合理的注意义务。例如，买受人在买卖合同签订之前对不动产 进行了考察，对是否能够办理过户登记向主管部门进行过咨询等。
二是买受人对不动产未办理过户登记的原因承担举证责任。买受人应当举 证证明其就过户登记事宜向不动产出卖人请求行使权利或者存在客观合理理由， 如果并未举证证明，则承担不利后果。例如买受人向房屋登记机构递交过户登 记材料等积极行为的。
三是买受人自身原因与不动产未办理过户登记存在因果关系。这一点是指 买受人未尽到合理注意义务，例如买受人没有注意到不动产之上设定有其他人 的抵押权登记，造成不动产不能办理过户登记的客观事实。
本案中，某商贸公司在购买该房屋时，明知房屋坐落的土地性质没有变为 国有用地，并且房屋存在私自改扩建的情况，在这个情况下无法办理过户登记， 却仍然签订买卖合同并支付对价，虽然其实际占有该不动产，其自身原因与未 办理过户事实存在因果关系，法院最终判决驳回了某商贸公司的诉讼请求。
编写人：天津市滨海新区人民法院张艳辉 天津市北辰区人民法院 周杨