——物业公司诉化学工业公司物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区北海市中级人民法院(2021)桂05民终262号民事判决书 2.案由：物业服务合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):物业公司 被告(上诉人):化学工业公司
【基本案情】
案涉花园原系甲公司与乙公司合作开发，因乙公司对甲公司享有债权，由 乙公司取得案涉花园内24幢楼的所有权，具体为A 型楼7号、8号、10号、12 号、14号、17号、18号、21-23号、25号、26号、28号、29号、32号，B


型楼1-9号。
化学工业公司的下属公司工贸公司对甲公司享有债权，由化学工业公司取 得案涉花园B10 号楼的所有权，建筑面积为526.60平方米。1996年10月21 日，案涉花园B10号楼所有权登记至化学工业公司名下。
乙公司将其所有的楼用隔墙与其他房屋隔离开来，形成小区，并将B10 号 楼包围在膈墙之内。
物业公司成立于2005年7月18日，具备物业管理资质。
2010年3月24日，物业公司与乙公司签订《前期物业管理服务合同》,合 同约定由物业公司从2010年3月25日起对案涉花园商住楼实施物业管理服务； 物业服务费：住宅用房屋按建筑面积每月每平方米1元收取；公共设施维修基 金按建筑面积0.2元/平方米收取；物业管理公共服务费每月交纳一次，逾期交 纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天不高于应交管理服务费的千分之三 交纳滞纳金。合同签订后，物业公司向案涉花园提供了物业管理服务。
2018年7月31日，物业公司与乙公司再次签订《前期物业管理服务合 同》,合同约定将住宅用房屋的物业服务费提高至按建筑面积每月每平方米1.2 元的标准收取，同时约定垃圾回收费用由业主或住户按15元/户/月收取，公共 设施维修基金、交费时间及逾期交费滞纳金的约定不变。
物业公司与化学工业公司之间未签订书面的物业服务合同。2011年1月至 2018年5月、2019年2月至2020年3月，B10 号楼的水、电费一直由物业公司 代为交纳。
2018年6月至2019年1月，B10 号楼的物业费、水电费由物业公司交纳。
2020年4月2日，物业公司向化学工业公司发出书面《案涉花园楼B10 物 业费欠费通知单》,告知化学工业公司，2011年1月至2020年3月31日，物业 水电费共计66284元，要求化学工业公司于5个工作日内结清。化学工业公司 于2020年4月11日作出《回函》,认为其自拥有案涉花园B10号产权以来，未 与物业公司签订任何物业管理委托服务合同，物业公司向其追缴“欠费”没有 依据。




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另查明，案涉花园内与B10号楼同类型的B7 号楼业主与物业公司签订了 两份《物业管理协议书》,约定2011年8月15日至2018年8月1日，物业费 按0.8元/平方米/月收取，垃圾回收、水电费公摊按15元/月收取，维修基金 按0.2元/平方米/月收取。2018年8月1日以后的物业费按1.2元/平方米/月 收取，其他费用收费标准不变。
2019年11月5日，物业公司与化学工业公司因物业服务合同纠纷一案诉 讼至北海市海城区人民法院。物业公司请求化学工业公司支付物业管理服务费 45919.52元、维修资金10847.96元、垃圾费及水电公摊费1545元、滞纳金 17493.7元，合计人民币75806.18元(以上各项欠缴费用均自2011年1月暂计 至2019年10月止，以后另计)。北海市海城区人民法院经审查认为，根据《最 高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 的规定，书面催交是物业企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面 催交方可起诉欠费的业主。物业公司主张一直向化学工业公司口头催收物业管 理费用，并未提供证据证明化学工业公司收到催缴物业管理费用书面通知的事 实，应当认定物业公司在向法院起诉前没有书面催促化学工业公司交纳物业管 理费，故对于物业公司要求化学工业公司支付相应物业管理费用的诉讼请求， 北海市海城区人民法院不予支持。物业公司在重新进行催缴后，可以另行起诉。 北海市海城区人民法院于2020年3月5日作出(2019)桂0502民初4699号民 事判决书，判决驳回物业公司的诉讼请求。(2019)桂0502民初4699号民事判 决于2020年4月15日发生法律效力。
再查明，案涉B10 号楼被乙公司围起的具体时间为2011年1月，该楼位于 乙公司所围物业小区旁的规划路边上，楼房东侧是小区围墙，围墙外是规划路。 该楼被乙公司围起后，化学工业公司自行在该楼东侧的小区围墙上打开缺口， 从规划路进出。
还查明，化学工业公司主张2018年6月至2019年1月，向物业公司交纳 B10号楼的物业费、水电费，系在不知情的情况下支付，并非自愿，因此自 2019年2月起化学工业公司未再向物业公司支付过任何物业费或水、电费等费


用。物业公司主张2010年3月24日至2018年7月31 日，物业管理费实际按 0.8元/平方米计收。2018年8月之后的物业管理费按1.2元/平方米计收。垃 圾费及水电公摊费合并按15元/月计收。
物业公司则称从案涉 B10 号楼被乙公司围起后就一直向化学工业公司口头 催收物业费。化学工业公司对此称物业公司之前从未催收物业费，化学工业公 司一直以来只支付水电费，物业经理更换后才出现物业费争议。
【案件焦点】
1.物业公司一审起诉是否构成重复诉讼；2.化学工业公司与物业公司之间 是否存在事实上物业服务合同关系；3.物业公司一审诉讼请求是否超出诉讼 时效。
【法院裁判要旨)
广西壮族自治区北海市海城区人民法院经审理认为：第一，物业公司与化 学工业公司物业服务合同纠纷，于2019年11月5日诉讼至一审法院，因物业 公司缺乏诉讼催缴物业管理费等费用的条件，故法院作出判决，驳回物业公司 的诉讼请求。物业公司于2020年4月2日书面向化学工业公司催收物业管理费 等费用，已符合诉讼催缴物业管理费等费用的条件，物业公司提起本案诉讼， 不构成重复起诉。
第二，物业公司依据《前期物业管理服务合同》的约定对案涉小区内的房 屋建筑、场地、周围环境、清洁卫生、安全保.卫、公共绿化、道路等进行统一 的维修和服务活动，双方虽未签订书面的物业服务合同，但化学工业公司事实 上接受了物业公司的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系， 化学工业公司应当按照物价部门核定的标准或同类物业服务项目收费标准向物 业公司交纳相应的物业服务费用。
第三，物业公司于2019年11月5日提起诉讼，依据上述规定，2016年11 月6日之日起追索物业费等费用的诉讼时效因物业公司提起诉讼而时效中断， 2016年11月6日之日起追索物业费等费用的诉讼时效应重新计算。2016年11




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月5日之前追索物业费等费用的诉讼已过时效，化学工业公司的时效抗辩部分 成立。
广西壮族自治区北海市海城区人民法院依据《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条、第一百九十五条之规定，作出如下判决：
一、化学工业公司支付给物业公司物业费18957.6元、公共维修基金5266 元、水电费4210元、垃圾费及水电公摊费750元，合计29183.6元；
二、化学工业公司支付给物业公司滞纳金(滞纳金计算：以每月实际欠缴 金额为基数，①按中国人民银行同期贷款利率上浮30%,分别自每月逾期之日 起计至2019年8月19日；②按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价 利率上浮30%,分别自2019年8月20日及每月逾期之H起计至清偿之H止);
三、驳回物业公司的其他诉讼请求。
化学工业公司不服一审判决，提起上诉。
广西壮族自治区北海市中级人民法院经审理认为：关于争议焦点一，即物 业公司一审起诉是否构成重复诉讼的问题。因另案(2019)桂0502民初4699 号是以物业公司未尽书面催缴义务为由驳回其要求化学工业公司支付物业费的 诉讼请求，该案件并未对物业公司的诉讼请求进行实体审理，现物业公司在履 行书面催缴义务后继续主张物业费请求权，其诉求实质上未否定前诉裁判结果， 并未构成重复诉讼，故化学工业公司该项辩称不能成立，法院不予采纳。
关于争议焦点二，即化学工业公司与物业公司之间是否存在事实上物业服 务合同关系的问题。合同的订立应遵循平等自愿、诚实信用以及公平原则，木 案中乙公司将案涉B10号楼围入案涉物业小区，并与物业公司签订《前期物业 管理服务合同》,约定由物业公司对包括案涉B10 号楼在内的案涉花园商住楼 提供物业服务并收取相关费用。对此，法院认为，其一，乙公司从未享有案涉 B10号楼的产权，其也没有证据证明将该楼围起来实施物业管理征得化学工业 公司的同意，故其将该楼的物业服务委托给物业公司的行为属于无权代理；诉 讼中，物业公司虽然提交了化学工业公司缴交了2018年6月至2019年1月物 业费的票据，但化学工业公司对此予以否认，并反驳称自案涉花园实施物业管


理开始，物业公司的原负责人同意其免交物业管理费，上述费用属于误交。根 据本案查明事实，案涉花园实施物业管理是从2010年3月25 H 开始，2018年 6月至2019年1月的之前及之后，化学工业公司均没有缴交物业费，本案争议 第二次起诉前物业公司也没有向化学工业公司催收过物业管理费，故化学工业 公司的抗辩理由成立，据此不能根据化学工业公司缴交2018年6月至2019年1 月物业费的票据认定是其履行缴交物业费的义务；本案中化学工业公司作为案 涉B10 号楼的所有权人已明确拒绝接受物业公司的物业管理服务。综上事实， 根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、 超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人迫认的，对 被代理人不发生效力”的规定，乙公司与物业公司签订的物业管理合同对化学 工业公司不能发生法律效力。其二，案涉B10 号楼位于案涉物业小区旁的规划 路边上，化学工业公司从该楼东侧围墙缺口处出入，其并不必然受到物业公司 提供的物业服务，而本案中物业公司也未能提供证据证明已提供物业服务。其 三，从案涉B10号楼所处的位置，其既不纳入物业管理服务范围，也不损害小 区的整体管理和其他业主的利益。综上事实及理由，法院认定化学工业公司与 物业公司之间并不存在事实上的物业服务合同关系，故物业公司要求化学工业 公司支付物业费、维修基金、垃圾水电公摊费、滞纳金的诉讼请求于法无据， 法院不予支持。一审认定双方形成事实上的物业服务合同关系不当，法院予以 纠正。
关于争议焦点三，即物业公司的一审诉讼请求是否超出诉讼时效的问题。 如前所述，鉴于化学工业公司与物业公司之问并不存在事实上的物业服务合同 关系，故对案涉物业费的请求是否超过诉讼时效进行分析并无意义，法院不作 分析。
虽然化学工业公司与物业公司之间并不存在物业服务关系，但案涉B10 号 楼使用的水电均与小区共用总表，即案涉10号楼的水电费均需物业公司先行垫 付，故化学工业公司仍需支付物业公司垫付的水电费。根据本案查明的事实， 物业公司为案涉B10 楼垫交的水电费为4210元，一审判令化学工业公司支付水




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电费4210元给物业公司并无不当，法院予以维持。鉴于双方对物业管理费及水 电费的缴交上存在争议，故物业公司主张该水电费的滞纳金法院不予支持。综 上所述，一审查明事实清楚，但适用法律及判决结果不当，法院依法予改判。
广西壮族自治区北海市中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一 百七十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二 项之规定，作出如下判决：
一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院民事判决；
二、上诉人化学工业公司支付水电费4210元给被上诉人物业公司；
三、驳回被上诉人物业公司的其他诉讼请求。
【法官后语】
在前期物业合同签订过程中，一般原则系委托方无权将他人物业列入物业 服务范围，否则构成无权代理。但并非所有无权代理都对被委托人不发生法律 效力，尤其是对于涉众型案件，要结合公众利益综合判断合同效力，若无权代 理或超越代理的结果更利于公众利益，则应认可该无权代理或超越代理法律效 力。此外，本案也涉及物业服务举证责任等问题，具有典型意义。
1.合同订立基本原则：无权代理未经被代理人追认的对被代理人不发生 效力
合同的订立应遵循平等自愿、诚实信用以及公平原则，本案中第三人乙公 司在从未享有案涉楼房产权的情况下，私自将该楼的物业服务委托给物业公司 的行为属于无权代理，而本案中化学工业公司作为案涉楼房的所有权人已明确 拒绝接受物业公司的物业管理服务，根据《中华人民共和国民法典》第一百七 十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施 代理行为”的规定，乙公司与物业公司签订的物业管理合同对化学工业公司不 发生法律效力。
2. 涉众合同区别于一般合同：涉众型合同事实成立与否，除前述合同基本 原则外，仍需考虑特定的沙众利益
一审认定双方形成事实上的物业服务合同关系，但结合具体案情，案涉楼


房位于案涉物业小区旁的规划路边上，化学工业公司从该楼东侧围墙缺口处出 入，其并不必然受到物业公司提供的物业服务，而本案中物业公司也未能提供 证据证明已提供物业服务。进一步来分析，案涉楼房位于案涉物业小区靠外围 位置，在双方未签订物业服务合同的情况下，该楼拒绝纳入物业管理服务范围 既不影响案涉小区物业的独立性，亦不损害该小区的整体管理和其他业主的利 益，结合合同订立的基本原则以及本案楼房对涉众因素的影响，足以认定涉众 合同(本案具体表现为物业服务合同)不能成立， 一审认定双方形成事实上的 物业服务合同关系不当。
3.关于物业服务合同纠纷案件举证责任
在“谁主张，谁举证”的原则前提下，对于物业服务实际提供的举证，由 物业公司承担举证责任是法律的原则性要求。同时，物业管理合同是从物业公 司“提供服务”为合同标的，物业公司按照物业合同要求提供了哪些服务自然 保存有证据，由其举证更便利、更合理。比如，物业公司欲主张业主交纳物业 费，就应当证明自身履行了合同义务，提供了相应的服务。如果物业公司在庭 审中只是提供了物业管理服务合同，仅仅能证实他们和业主之间存在合同关系， 至于这份合同的履行状况，处于无法确定的状态，那么,这显然是远远不够的。 所以，仅有物业合同还不够充分，还需提供其他证据加以补充，以便支持其诉 请。物业公司欲取得物业服务费，应以提供服务在先为条件。如果不能证明， 则物业公司将面临证明不能的风险。反观业主，在物业管理中是被动接受服务 的。而且，否定性事实的举证本就不符合举证逻辑，所以，要求业主承担主要 否定物业服务的举证贵任，既不现实也不公平。物业公司是物业服务的提供者， 其有能力提供与其服务相对应的证据。
综上，虽然该二审判决驳回了物业公司主张物业服务费的诉讼请求，却在 无权代理、涉众类合同的认定、物业服务举证责任等问题等方面有着典型意义， 亦隐含对上述问题司法认定时的价值取向考量，能够为我国物业服务类案件及 涉众合同认定的司法审判提供一定借鉴。
编写人：广西壮族自治区北海市中级人民法院叶长程温柠