河南省高级人民法院

关于不动产评估、拍卖、变卖相关问题的工作指引（试行）

为进一步规范全省不动产评估、拍卖、变卖工作，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》等法律、司法解释的规定，以及《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，针对不动产评估、拍卖、变卖中的常见问题，结合全省执行工作实际，指引如下：
拍卖前的准备工作

1.执行法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，必须在三十日内启动确定财产处置参考价。

2.执行法院对拍卖标的物进行网络拍卖之前，必须及时向税务部门查询拍卖标的物因司法拍卖应交纳的增值税、契税、个人所得税等各项税费金额、计算方式、税费负担主体以及历史欠缴税费情况。

3.拍卖标的物为土地使用权的，必须查明其性质、用途及取得方式。如属于集体土地使用权或划拨取得的土地使用权，必须先征询政府有关部门的意见，并查明过户时应缴纳的土地出让金数额。

4.拍卖标的物存在以下情况的，可以进行现状处置，但在拍卖公告中应如实披露拍卖标的物不具备登记条件或未登记的现状及原因，告知按照现状购买拍卖标的物后，后续不能办理产权登记以及将来可能面临的拆除、没收、补偿不能等风险由买受人或以物抵债承受人自行承担：

（1）在集体土地上未经批准建造的房屋；

（2）租赁集体土地建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，原则上在处置前应征得集体经济组织同意；

（3）国有建设用地上建造的无证房屋，应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考；

（4）其他具有使用价值的可供执行财产。

执行法院不得对拍卖标的物是否系“违法建筑”予以审查认定，也不得通过制作法律文书、向登记部门发放过户登记协助手续等方式将“违法建筑”合法化。

腾清交付

5.执行法院负责对拍卖标的物腾清交付，不得在拍卖公告、特别提示等公示信息中载明“法院不负责腾清交付”等信息。案外人对标的物占有合法且可以对抗申请执行人等特殊情况除外。

6.执行法院发布责令期限自行搬离公告后，被执行人或者第三人占有拍卖标的物拒不搬离交付的，强制执行。

拍卖事宜

7.拍卖公告发布三日前，执行法院必须以书面或者其他能够合理确认收悉的方式，通知当事人、已知优先购买权人。不得以发布拍卖公告代替通知义务。

8.被执行人认为网络询价或评估价过低，申请自行变卖查封财产清偿债务的，执行法院经审查认为不存在被执行人与他人恶意串通低价处置财产，损害执行债权人、第三人或社会公共利益的情形，经申请执行人同意，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在一定期限内变卖。

变卖期限由执行法院组成合议庭，根据财产实际情况、市场行情等因素确定，但最长不得超过60日。

9.拍卖标的物流拍且申请执行人、其他执行债权人均不接受抵债，第三人申请以流拍价购买的，可以准许。

10.被执行人的财产经拍卖、变卖流拍未成交，且申请执行人、其他执行债权人不接受以物抵债的，执行法院应在拍卖、变卖流拍后三个月内根据市场价格变化，依职权或依申请重新对涉案标的物启动新一轮的评估、拍卖程序。

税费及其他费用负担

11.司法拍卖形成的税、费，必须依照相关法律、行政法规规定，由相应主体负担。执行法院在拍卖公告、特别提示中不得载明“一切税、费由买受人负担”的内容。

12.处置国有划拨土地使用权需补缴的土地出让金，由被执行人依法负担。执行法院可在拍卖款中扣划后直接交付相关部门。

13.本工作指引从下发之日起实施。

河南省高级人民法院
2021年11月4日