人民法院的民事调解书，是对调解协议的确认，而以物抵债调解协议作为协议的一种，其本质属于债的范畴，此协议所产生的直接后果是一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方当事人则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将动产的抵债物进行交付，将不动产办理过户登记。这时创设物权仍要按照依法律行为导致物权变动的规则进行。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付和过户登记，抵债物方发生物权变动。负有履行义务一方的当事人未履行交付或登记过户的义务，另一方当事人可以申请法院强制执行。
不履行调解书、协议书中以物抵债协议内容，即可向法院申请强制履行交付和办理过户登记的义务或者诉诸法律，只有在土地使用权和房产所有权转移登记手续完成后，才取得诉争土地的使用权及房屋的所有权。在双方当事人尚未完成案涉标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，案涉土地的使用权并未发生转移，
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因物权具有对抗第三人的效力，故我国法律原则上采取登记主义的物权变动模式，也即不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经过登记才可发生效力。人民法院确认当事人达成的以物抵债协议的民事调解书，并不能直接发生物权变动效力。理由如下：
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该条规定虽未列举有关引起物权变动的生效法律文书的类型，但并不意味着包括调解书在内的所有法律文书均可导致物权变动，其重点在于强调物权变动的时间以法律文书生效时为准。至于何种生效法律文书能够导致物权变动，还应结合其他法律、司法解释的规定、基本的物权变动法理以及当事人之间的基本利益平衡和交易安全综合考虑。应当认为，导致物权变动的人民法院的法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁定书、调解书，此类文书具有与登记等公示方法相同的效力，因而无须再进行一般的物权公示即可直接发生物权变动效力。因此，可以导致物权变动的生效法律文书必须具有直接导致物权变动的内容，并以此为限。为明晰该生效法律文书的范围，2016年3月1日实施的《物权法解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。虽然该解释对施行前已经受理、施行后尚未审结的一、二审案件，如本案，并不适用，但该解释与《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定并不冲突，与前述对何种生效法律文书能够导致物权变动的认识亦一以贯之。
虞城县律师刘永升根据上述内容总结如下：
裁判文书只要没有对产权进行确认归属，就没有发生权属变更，仍需要进行办理登记等相关手续，因此在没有产权证的不动产，即使调解协议确认，也不可能发生权属变更，没有产权证书的不动产发生的买卖合同是否有效不可一概而论，因此即使调解文书显示归属也无法进行变更登记，离婚调解协议书在财产分割方面只有对内效力，并无对外效力。所以另一方面也不能因为调解协议的确认没有产权证的不动产的归属而否认调解书的效力。
另一方面，没有产权证书的不动产买卖合同的效力问题，可从几个方面来认定，我国现行法律对农村私房买卖合同采取的是严格、审慎的态度，一般以违反现行土地管理法律规定确认双方之间的房屋买卖行为无效，但对买卖双方同为同一农村集体经济成员、办理了宅基地使用权变更登记手续的情况做例外处理。注意：对此房屋买卖合同纠纷的调解方面，法院一般不做归属调解，以防产生物权变动的效力认定。
可参考：浅析民事法律文书导致的物权变动
